Odpoveď: Užívanie spoločnej nehnuteľnosti

Právo užívať vec, ktorá patrí vlastníkovi (§ 130 ods. 1 OZ), prislúcha pri podielovom spoluvlastníctve všetkým spoluvlastníkom spoločne a mierou oprávnení každého z nich je jeho spoluvlastnícky podiel (§ 137 ods. 1 OZ). Okrem tejto rámcovej úpravy niet v Občianskom zákonníku osobitných ustanovení o tom, ako majú spoluvlastníci vec spoločne užívať.

Za tohto stavu je v prvom rade vecou spoluvlastníkov, aby sa o tom, ako budú spoločnú vec užívať, sami dohodli. Predpokladá to aj ustanovenie § 139 OZ, ktoré umožňuje, aby sa spoluvlastníci v prípade nezhody o svojich právach a povinnostiach obrátili na súd. Ak si teda spoluvlastníci nebudú vedieť sami upraviť užívanie spoločnej veci, rozhodne o spôsobe spoločného užívania súd na základe citovaného ustanovenia.

Pri úprave spoločného užívania prichádzajú do úvahy tieto základné možnosti: a) rozdelenie užívania veci tak, že jednotliví spoluvlastníci budú užívať určité im vydelené časti spoločnej veci; b) jeden zo spoluvlastníkov bude užívať celú vec a ostatní dostanú náhradu (spravidla peňažnú); c) všetci spoluvlastníci budú vec užívať striedavo v určitých časových obdobiach.

V konkrétnom prípade bude možné tieto jednotlivé spôsoby užívania rozlične kombinovať. Záleží jednak na povahe veci a jednak na osobných pomeroch účastníkov, aký spôsob spoločného užívania im bude najviac vyhovovať. Zvolený spôsob užívania niekedy predpokladá aj určité predbežné úpravy veci, na ktorých a na ich podmienkach sa potom spoluvlastníci tiež musia dohodnúť.

Dohoda spoluvlastníkov o užívaní spoločnej veci nevyžaduje písomnú formu, ani ak ide o nehnuteľnú vec. Môže byť teda uzavretá aj len ústne. Ak bola uzavretá na neurčitý čas, to znamená, ak v nej účastníci neurčili aj čas jej trvania, viaže účastníkov do tých čias, kým nedôjde ku zmene pomerov.

Dohoda o užívaní spoločnej veci by nepochybne mohla byť uzavretá aj mlčky. Treba však vždy starostlivo uvážiť, či už v samom dlhodobom užívaní veci určitým spôsobom treba a možno vidieť takúto dohodu. Bude tomu tak len vtedy, ak je takéto užívanie veci podľa všetkých okolností zjavne výrazom uváženej vôle vzájomnou dohodou upraviť užívanie veci a nie len dlhodobým faktickým stavom, ktorý poprípade porušuje práva niektorého spoluvlastníka.

Dohoda vyžaduje súhlas všetkých spoluvlastníkov, nestačilo by iba väčšinové uznesenie. Je, pravda, vecou spoluvlastníkov, aký význam chcú prikladať výške podielu, ktorý na veci majú. V zásade by však spoluvlastník, ktorý nebude užívať vec, mal dostať náhradu (spravidla peňažnú).

Dohoda môže byť kedykoľvek zmenená novou dohodou všetkých spoluvlastníkov. V prípade podstatnej zmeny pomerov, bude ktorýkoľvek z nich aj oprávnený domáhať sa novej úpravy užívania spoločnej veci, a ak by nedošlo k dohode spoluvlastníkov, obrátiť sa na súd. Podstatnou zmenou okolností bude vznik okolností objektívnych aj subjektívnych, o ktorých možno odôvodnene predpokladať, že by boli mali za následok inú úpravu spoločného užívania, ak by sa už v tom čase boli vyskytli. Napr. spoluvlastník, ktorý predtým býval na inom mieste, sa prisťahuje na miesto, kde je spoločný rodinný dom.

Prípady návrhov podľa ustanovenia § 139 OZ nie sú príliš početné, ale vyskytujú sa. Najčastejšie ide o užívanie spoločného domu, dvora a záhrady, niekedy len o užívanie niektorého príslušenstva veci, napr. o užívanie pivnice, práčovne atď. Súdy berú zreteľ najmä na účelné využitie veci, na bytovú potrebu spoluvlastníkov, ak ide o dom, a na výšku ich podielov. Spravujú sa teda aj požiadavkou účelného využitia veci v súlade so záujmami spoločnosti, tak ako ju vznáša v inej spojitosti ustanovenie § 142 OZ, a nepokladajú výšku spoluvlastníckych podielov za jedine rozhodujúcu. Rozdiely vyrovnávajú prípadným peňažným plnením.

Ťažkosti vznikajú často preto, že vec je príliš malá, než aby ju mohli všetci spoluvlastníci užívať v rozsahu, ako by im to vyhovovalo.

Výrok súdneho rozsudku, pokiaľ pri riešení nezhôd medzi spoluvlastníkmi určuje spôsob a rozsah užívania pre jednotlivých spoluvlastníkov, mal by byť v každom prípade veľmi starostlivo uvážený a formulovaný, tak aby mohol byť poprípade aj súdne vykonaný. Zjavne by nepostačoval iba výrok, že spoluvlastník je oprávnený užívať vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu. K návrhom podľa ustanovenia § 139 OZ môže dôjsť aj v prípade, keď už predtým bola uzavretá dohoda účastníkov o spôsobe užívania spoločnej veci, ale medzitým sa pomery podstatne zmenili.

Treba nepochybne pripustiť aj možnosť novej úpravy užívania spoločnej veci už predtým upraveného súdnym rozhodnutím podľa ustanovenia § 139 OZ, ak potom došlo k podstatnej zmene pomerov. (R 54/1973)