Predkupné právo spoluvlastníka

Každý spoluvlastník môže nakladať so svojim spoluvlastníckym podielom podobne ako vlastník so svojou vecou avšak jeho právo je obmedzené predkupným právom. Práva a povinnosti z predkupného práva vznikajú vtedy, keď jeden zo spoluvlastníkov chce svoj podiel previest na inú než blízku osobu.

Z predkupného práva vyplýva, že ak jeden zo spoluvlastníkov chce svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti previesť cudzím osobám alebo na jedného zo spoluvlastníkov, musí tento podiel najskôr ponúknuť všetkým ostatným spoluvlastníkom. Ak však spoluvlastník prevádza svoj podiel blízkej osobe (t.j. príbuznému v priamom rade, súrodencom a manželovi; iným osobám v rodinnom alebo obdobnom pomere - ktoré sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu (§ 116 OZ), vtedy sa predkupné právo neuplatní.

Predkupné právo spoluvlastníka (uvedené v § 140) vyplýva priamo zo zákona, preto sa mu hovorí "zákonné predkupné právo". Občiansky zákonník pozná ešte tzv. zmluvné predkupné právo (v zmysle § 602 a nasl. OZ). V prípade nerešpektovania predkupného práva sa dotknutý spoluvlastník musí dovolať neplatnosti právneho úkonu, inak sa tento úkon (prevod podielu) považuje za platný.

V prípade predkupného práva spoluvlastníka majú právo odkúpiť podiel všetci rovnako a to podľa veľkosti svojho podielu (pomerne).

Predkupné právo sa neuplatní, ak ide o prechod spoluvlastníckeho podielu na blízku osobu.

Pokiaľ ide o odpoveď na otázku, či predkupné právo sa týka iba predaja alebo aj zámeny alebo darovania, k tomuto uvádzame, že aj napriek tomu, že ide o spojenie slov "predkupné právo" (teda slovo odvodené od slova "kupovať"), predkupné právo sa uplatňuje pri odplatnom prevode (kúpnej, zámennej zmluve), ale aj pri bezodplatnom prevode (darovaní), prípadne aj pri vložení podielu do obchodnej spoločnosti.

Spôsob uplatenia predkupného práva

Z dikcie zákonnej úpravy o predkupnom práve vyplýva, že spoluvlastník je povinný ponúknuť svoj spoluvlastnícky podiel k veci ostatným spoluvlastníkom. Ponuka na prevod nehnuteľnosti musí byť písomná, pričom v ponuke sa uvádza cena spoluvlastníckeho podielu a čas, do ktorej má byť návrh prijatý.

Ak spoluvlastník nepríjme ponuku, jeho predkupné právo zanikne (§ 606), bez ohľadu na dôvod prečo ponuku neprijal. Predkupné právo sa uplatňuje iba jeden krát, pričom lehoty sú pomerne krátke (osem dní pri hnuteľných veciach, dva mesiace pri nehnuteľných veciach), ak si spoluvlastníci nedohodli inú lehotu. Po uplynutí lehoty, vzniká prevodcovi právo na prevod previesť podiel na tretiu osobu.

V prípade nerešpektovania predkupného práva sa oprávnený môže domáhať svojho predkupného práva (žalobou) vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý krát.

Spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené druhým spoluvlastníkom, má nasledovné možnosti:

• a) prvá možnosť je domáhať sa vyslovenia neplatnosti zmluvy o prevode podielu (relatívna neplatnosť) na tretiu osobu (§ 40a). Žalovať na súde je potrebné všetkých účastníkov zmluvy (t.j. pasívne legitimované osoby). Lehota na podanie žaloby je 3 ročná. a žačína plynúť od uzavretia zmluvy o prevode podielu,
• b) druhá možnosť je domáhať sa voči nadobúdateľovi (tretej osobe), aby mu predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ich kúpil od bývalého spoluvlastníka. Ak nedôjde k dohode, spoluvlastník má právo domáhať sa na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 Občiansky súdny poriadok). Lehota je tiež 3 ročná a začína plynúť od okamihu prevodu vlastníctva. Žaloba pritom bude smerovať iba voči nadobúdateľovi podielu.
• c) tretia možnosť je ponechať si predkupné právo, ktoré začne pôsobiť až voči nadobúdateľovi podielu.

---