Dobrý deň, sestra užíva spoločný byt po rodičoch už 7 rokov. Radi by sme sa informovali, akým spôsobom sa môžeme domáhať náhrady alebo usporiadania užívania. Máme na niečo nárok? Sestra vlastní jednu tretinu bytu, ja spolu s bratom tiež po jednej tretine. Dohodu o užívaní bytu sme neuzatvorili a ani sme sa nedohodli na platení nákladov. Všetky náklady spojené s bytom hradí sestra. Je potrebná dohoda o užívaní nehnuteľnosti? Musí mať táto dohoda písomnú formu? Ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň, dohoda o užívaní nehnuteľnosti môže byť aj ústna. Vzájomná dohoda spoluvlastníkov má prioritu pri riešení vzájomných vzťahov medzi spoluvlastníkmi. Dohoda medzi spoluvlastníkmi o výkone ich práv a povinností sa môže týkať všetkých zložiek obsahu vlastníckeho (spoluvlastníckeho) práva. Pôjde pri nej konkrétne o to, ktorý zo spoluvlastníkov a za akých podmienok bude vec držať a užívať, ako budú rozvrhnuté úžitky veci medzi jednotlivých spoluvlastníkov, či možno prenechať užívanie veci niekomu inému a za akých podmienok, kto má znášať určité náklady na vec a v akom rozsahu, akým spôsobom vykonať niektoré obmedzenia, ktoré vyplývajú z konkrétnych právnych predpisov, a pod. Zo sú ako príklad uvedené záležitosti, ktorých sa môže týkať dohoda medzi spoluvlastníkmi. Dohodu medzi spoluvlastníkmi o výkone ich práv a povinností netreba uzavierať písomne, a to ani vtedy, pokiaľ predmetom spoluvlastníctva je nehnuteľnosť. Dohoda môže byť uzavretá výslovne, ale aj mlčky, konkludentne konaním, pokiaľ nie je pochybnosť o obsahu o obsahu takto prejavenej vôle. Dlhšie trvajúci režim užívania môže byť určitým prejavom toho, že spoluvlastníci s ním súhlasia, ale nemusí to tak byť vždy. Pokiaľ ide o dobu užívania, vo vzťahu medzi spoluvlastníkmi neexistuje ani obdoba premlčania ani vydržania, takže vtedy treba konkrétne posúdiť, či dlhšie trvajúci spôsob užívania je výsledkom dohody spoluvlastníkov, alebo sa vyvinul fakticky bez toho, aby dohoda existovala. Pri úprave spoločného užívania veci prichádzajú do úvahy základné možnosti, ktorými sú rozdielne užívania veci tak, že jednotliví spoluvlastníci budú užívať určité im vyčlenené časti spoločnej veci, prípadne jeden zo spoluvlastníkov bude užívať celú vec a ostatní dostanú náhradu (spravidla peňažnú), alebo všetci spoluvlastníci budú vec užívať striedavo v určitých časových obdobiach. (Rozsudok KS v Žiline sp. zn. 23 Co/136/2006)
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.
