Hospodárenie so spoločnou vecou

Pri hospodárení so spoločnou vecou je rozhodujúci najmä pomer podielov spoluvlastníkov. Pri pochybnotiach o veľkosti podielov platí zákonná domnienka, že podiely sú rovnaké. Pod pojmom "hospodárenie so spoločnou vecou" je potrebné rozumieť najmä opravu, úpravu, údržbu, užívanie a iné, bez ohľadu na to, či medzi spoluvlastníkmi ide o bežné alebo nie bežné veci. Spôsob nakladania sa určuje dohodou. Ak k dohode nedôjde, potom rozhoduje väčšina spoluvlastníckych hlasov, ktorá sa počíta podľa veľkosti podielov.

Nadpolovičná väčšina určená podľa podielov je nad 50%. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia podriadiť rozhodnutiu väčšiny aj keby s tým nesúhlasili. Môže nastať aj prípad, že sa väčšina alebo dohoda nedosiahne alebo vznikne rovnosť hlasov, vtedy ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov môže podať návrh na súd, ktorý rozhodne o hospodárení so spoločnou vecou (§ 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Rozhodnutie súdu má konštitutívny účinok.

Niekedy nie je možné, aby sa všetci spoluvlastníci podieľali na užívaní spoločnej veci (napr. byt v spoluvlastníctve viacerých rodín). V takýchto prípadoch sa aj v minulosti právna teória i prax prikláňali k názoru, že tí spoluvlastníci, ktorí nemôžu predmet svojho vlastníctva užívať, majú právo na ekvivalentnú peňažnú náhradu za toto užívanie.

Odpoveďou na otázku či, prenechanie veci do nájmu je tiež hospodárením so spoločnou vecou, je áno. Na rozhodnutie o tom, že vec (jej časť) má byť prenechaná do nájmu, preto stačí väčšina počítaná podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov. Nájomnú zmluvu nemusia ako prenajímatelia uzavierať všetci podieloví spoluvlastníci, postačí väčšina hlasov spluvlastníkov. V prípade výpovede z nájmu, môže dať platne výpoveď len väčšinový spoluvlastník (alebo viacerí s väčšinovým podielom), a to aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov.

Ak však ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd. O dôležitú zmenu spoločnej veci ide najmä vtedy, keď sa zmení jej podstata či funkcia, napr. zmena spoločného domu pôvodne určeného na bývanie na nebytové priestory, záhrady na stavebné pozemky.

Súd rozhoduje o úprave vzťahov medzi spoluvlastníkmi v troch prípadoch:

• a) v prípade rovnosti hlasov,
• b) ak sa nedosiahla väčšina hlasov
• c) ak rozhodla väčšina, ale ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, s ktorou prehlasovaní spoluvlastníci nesúhlasia.

Takéto žaloby nie sú žalobami na plnenie a ani na určenie. Rozsudky vydané o týchto žalobách majú účinky zásadne ex nunc (t.j. od rozhodnutia) Súd je pri rozhodovaní viazaný žalobným návrhom a môže rozhodnúť len tak, že mu vyhovie, alebo ho zamietne. Účastníkmi konania sú všetci spoluvlastníci.

---