Dobrý deň, sme štyria spoluvlastníci bytu, pričom každý z nás vlastní 1/4 podielu. Traja z nás by sme chceli ako väčšinoví spoluvlastníci prenajať byt cudzej osobe. Jeden zo spoluvlastníkov momentálne býva v byte a má tam trvalý pobyt. Chceli by sme sa opýtať: ak by sme chceli ako traja spoluvlastníci uzatvoriť nájomnú zmluvu s cudzou osobou na celý byt, musíme to vopred oznámiť tomu spoluvlastníkovi, ktorý v byte býva? Je potrebné mu dať možnosť sa k prenájmu bytu vyjadriť? (Dočítali sme sa na vašej stránke o Rozsudku NSSR sp. zn. 3Cdo162/2004.) Je v takom prípade potrebné poskytnúť bytovú náhradu, ak by tento spoluvlastník s prenájmom nesúhlasil? Pokúsili sme sa dohodnúť na odpredaji alebo odkúpení podielov, ale zatiaľ bez úspechu. Ďakujem.
Dobrý deň, v prvom rade je potrebné vedieť, že vlastnícke právo (hoci aj k podielu na byte) má vyššiu silu ako nájomné právo k bytu. Ak tento menšinový spoluvlastník v byte býva, pravdepodobne nebude súhlasiť s tým, aby tam bývala nejaká tretia osoba. Vy ako väčšinoví spoluvlastníci ho môžete prehlasovať, avšak reálne sa nájomca do bytu (bez súhlasu menšinového spoluvlastníka) nedostane a spoluvlastníka z bytu nedokážete dostať preč a to ani súdnou cestou. Ak takto zabráni prenájmu bytu (celú komunikáciu je potrebné mať riadne zdokumentovanú - napríklad listy, maily) potom môžete od spoluvlastníka, ktorý užíva celý byť požadovať bežné nájomné za svoj podiel ako náhradu za užívanie nehnuteľnosti. Výška náhrady sa určuje ako bežné nájomné v danej lokalite znaleckým posudkom. Ak spoluvlastník neumožní užívať nehnuteľnosť, musí uhrádiť náhradu za užívanie. Ak tento stav trvá už dlhšie, môžete požadovať náhradu aj spätne. Pozor však na premlčaciu lehotu. Niektoré judikáty hovoria, že nejde o bezdôvodné obohatenie, preto je premlčacia lehota 3 roky. Stretol som sa aj s judikátmi, ktoré konštatovali, že ide v podstate o bezdôvodné obohatenie a preto je premlčacia lehota 2 roky. Spoluvlastník nemá nárok na bytovú náhradu, ak by sa vysťahoval. To či sa vysťahuje je však otázne. Ak nechcete zotrvať v podielovom spoluvlatníctve, môžete požiadať súd o vysporiadanie spoluvlatníctva.
JUDr. Milan Ficek
Advokát na vyporiadanie BSM a spoluvlastníctva
zobraziť 7.953 recenzií
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek je advokát s viac ako 15-ročnou praxou, špecializujúci sa na majetkové vyporiadanie, najmä na vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, rozdelenie nehnuteľností a majetkové spory medzi bývalými manželmi alebo spoluvlastníkmi. V advokácii pôsobí od roku 2010 a je zapísaný v Slovenskej aj Českej advokátskej komore. Ako uznávaný právny odborník pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a poskytuje právne komentáre aj pre Markízu, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v médiách Forbes, Hospodárske noviny a Trend. Pod jeho vedením patrí Ficek&Partners medzi rešpektované advokátske kancelárie na Slovensku.
JUDr. Milan Ficek
Advokát pre majetkové vyporiadanie
Vydržanie pozemku – Ako získať „papier“ na pozemok cez súd? #67
Užívate pozemok celé roky, staráte sa oň ako o vlastný, no na liste vlastníctva stále figuruje meno vášho pradeda alebo „nezistený ...
Ako chráni spotrebiteľa zákon #66
Kúpili ste si nový telefón, ktorý prestal fungovať? Alebo vám prišli topánky z e-shopu, ktoré vás tlačia? Nakupovanie je radosť, ale ...
