^{Právna poradňa}

Predkupné právo v urbári

Predkupné právo v urbári: Kedy musíte podiel ponúknuť ostatným?

Pri prevode podielu v pozemkovom spoločenstve na iného člena spoločenstva sa predkupné právo neuplatňuje, avšak pri predaji tretej osobe (nečlenovi) musíte podiel najskôr ponúknuť ostatným vlastníkom prostredníctvom výboru.

Zákon o pozemkových spoločenstvách funguje ako lex specialis, čo znamená, že jeho pravidlá majú prednosť pred všeobecným Občianskym zákonníkom. Vlastníctvo v urbároch je špecifické tým, že sa vzťahuje na „spoločnú nehnuteľnosť“ ako celok, nie na jednotlivé parcely, a cieľom regulácie je zabrániť rozdrobovaniu a vstupu nežiaducich osôb do komunity. Z praxe v našej kancelárii vidíme, že klienti si často zamieňajú tento režim s bežným podielovým spoluvlastníctvom, čo vedie k zbytočným komplikáciám pri katastrálnom konaní.

Prevod podielu na iného člena (bez obmedzení)

Zákon výslovne stanovuje výnimku pre prevody vo vnútri spoločenstva. Ak predávate svoj podiel inému podielnikovi toho istého urbáru, nemáte povinnosť ponúkať ho ostatným členom. Tento mechanizmus slúži na konsolidáciu vlastníctva v rukách existujúcich členov.

V konaniach, ktoré zastupujem, sa najčastejšie využíva práve táto výnimka na rýchle scelenie podielov v rodine bez zdržania procesom ponuky. Ak je kupujúci už členom, zmluvu pripravujeme priamo, bez potreby zverejňovania ponuky cez výbor, čím klientom šetríme mesiace času.

Prevod na tretiu osobu (povinná ponuka)

Ak plánujete predať podiel niekomu, kto nie je členom spoločenstva, aktivuje sa predkupné právo v plnom rozsahu. Postup je nasledovný:

Vlastník musí podiel ponúknuť na predaj ostatným členom prostredníctvom výboru spoločenstva.
Výbor túto skutočnosť spravidla uvedie v programe valného zhromaždenia.
Až keď o podiel neprejavia záujem členovia, je možný predaj tretej osobe.

Najčastejšou chybou, ktorú vidím u ľudí, ktorí si podávajú návrh sami, je obídenie výboru pri predaji "známemu". V prípadoch, ktoré riešime v kancelárii, dôsledne dohliadame na to, aby ponuka prebehla preukázateľným spôsobom, pretože jej absencia môže viesť k neplatnosti celého prevodu.

Špecifické pravidlá pri Slovenskom pozemkovom fonde (SPF)

Osobitný režim platí, ak podiely predáva štát prostredníctvom Slovenského pozemkového fondu. Ostatní vlastníci majú zákonné predkupné právo, pričom fond im musí podiel ponúknuť a určiť lehotu na vyjadrenie. Ak prejavíte záujem, môžete cenu splácať v splátkach až 10 rokov, no podiel nesmiete predať ďalej, kým nie je splatený.

Pri klientoch, ktorých zastupujem v styku s SPF, sa osvedčilo dôsledné sledovanie lehôt a správne formulovanie žiadosti o odkúpenie. Z praxe viem, že administratívne procesy fondu sú prísne, a preto pre klientov pripravujeme podklady tak, aby prešli schvaľovacím procesom na prvýkrát bez vrátenia.

Zákaz drobenia a zákaz čiastkových prevodov

Pri nakladaní s podielmi v urbári platia dve zásadné technické obmedzenia:

Nedeliteľnosť: Nie je možné predať podiel len na jednej parcele (napr. lúke) a nechať si podiel na lese. Prevod sa musí týkať podielu na celej spoločnej nehnuteľnosti.
Minimálna výmera: Nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel, ktorému by zodpovedala výmera menšia ako 2 000 m², aby sa predišlo drobeniu.

V dedičských a prevodových konaniach, ktoré zastupujem, často musíme riešiť situácie, kde by delenie podielov porušilo hranicu 2 000 m². V takýchto prípadoch klientom navrhujeme riešenia, ako je vyplatenie ostatných dedičov alebo prevod na jedného nadobúdateľa, aby bol úkon v súlade so zákonom a kataster ho nezamietol.

Tu je niekoľko súdnych rozhodnutí, s ktorými sme sa stretli pri našej praxi:

• Rozsudok KS Banská Bystrica, sp. zn. 17 Co 449/2016: Potvrdil, že na prevod podielov medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje predkupné právo a žaloba o neplatnosť zmluvy z tohto dôvodu bola zamietnutá. Súd zdôraznil, že ZoPS je lex specialis a aplikácia OZ je vylúčená.

• Rozsudok OS Poprad, sp. zn. 20 C 184/2016: Potvrdil, že po 1. máji 2013, ak člen prevádza podiel inému členovi, nemusí ho ponúkať všetkým. Cieľom je znižovanie počtu spoluvlastníkov.

• Rozsudok OS Námestovo, sp. zn. 1 C 46/2008: Riešil situáciu podľa starého zákona (z r. 1995), kde sa aplikoval OZ. Súd uznal, že pri stovkách spoluvlastníkov bolo nereálne posielať písomnú ponuku každému (podľa § 605 OZ). Nový zákon (2013) tento problém vyriešil zavedením ponuky cez výbor.

• Rozsudok OS Dolný Kubín, sp. zn. 6 C 154/2014: Súd uviedol, že § 9 ods. 7 ZoPS (v staršom znení) sa vzťahoval na predaj podielu a nie na jeho darovanie, čím odmietol aplikáciu predkupného práva pri darovaní.

• Rozsudok NS SR, sp. zn. 1 Cdo 102/2005 (k OZ): Uvádza, že podľa všeobecnej úpravy OZ sa predkupné právo uplatňuje aj pri darovacej zmluve. Toto rozhodnutie sa uvádza v komentári k zákonu o Pozemkových spoločenstvách, autori však upozorňujú, že pri ZoPS by sa tento záver mal aplikovať opatrne.

Predkupné právo podľa Občianskeho zákonníka

Predkupné právo pri kultúrnej pamiatke

Predkupné právo pri poľnohospodárskej pôde

Často kladené otázky (FAQ)

Musím ponúknuť podiel susedom, ak ho predávam bratovi, ktorý je tiež v urbári? Nie, v tomto prípade sa predkupné právo neuplatňuje. Prevod medzi dvoma členmi toho istého pozemkového spoločenstva je podľa zákona oslobodený od povinnosti ponúknuť podiel ostatným vlastníkom.

Čo sa stane, ak predám podiel cudzej osobe bez vedomia výboru? Takýto prevod môže byť napadnutý a vyhlásený za neplatný. Porušenie povinnosti ponúknuť podiel ostatným členom pri predaji tretej osobe je dôvodom na neplatnosť právneho úkonu, podobne ako pri porušení predkupného práva v Občianskom zákonníku.

Môžem predať len svoj podiel na urbárskom lese a pasienky si nechať? Nie, zákon zakazuje selektívny prevod len na niektorých pozemkoch. Spoločná nehnuteľnosť je jeden celok, preto sa podiel vzťahuje na všetky pozemky v nej zahrnuté a nie je možné s nimi nakladať oddelene.

Autor: JUDr. Milan Ficek

Mohlo by vás zaujímať
Spoločný dvor - predkupné právo
Dom napísaný na bývalého priateľa

_{O Autorovi}

JUDr. Milan Ficek

Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners

JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.

^{Otázka: Predkupné právo v urbári}

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?

^{Odpoveď advokáta: Predkupné právo v urbári}
Dobrý deň,
áno, je to možné. Termín konzultácie si môžete vybrať a rezervovať cez tento formulár: https://ficek.sk/dohodnut-termin-konzultacie.html.

_{Vyporiadanie majetku}