Dobrý deň, som spoluvlastníkom rodinného domu na ulici v Bratislave 1. Mám niekoľko otázok: 1. Dá sa predať polovica domu aj bez súhlasu druhého spoluvlastníka, ak na moju ponuku vyplatenia nereaguje alebo ju odmieta, a zároveň mi bráni v užívaní mojej časti tým, že prenajíma podkrovie a nájomníci musia prechádzať cez moje priestory? 2. Dom je približne 80-ročná bratislavská vila s výhľadom na mesto, Hrad, Dóm sv. Martina a Dumaj. Garážovanie nie je možné, pretože druhý spoluvlastník si z garáže plánuje urobiť prechod k svojmu prístavku, ktorý je za domom a už roky používa spoločný dvor a suterén domu na dielňu. Dá sa teda moja polovica predať aj napriek týmto komplikáciám? 3. Dôležitá je aj právna stránka: Môže mi takýmto spôsobom brániť v užívaní mojej časti domu? Aké mám právne možnosti na riešenie tejto pre mňa nevyhovujúcej situácie? 4. Druhý spoluvlastník zároveň prerába dom bez stavebného povolenia a bez môjho súhlasu. Dal som si vypracovať znalecký posudok, pretože cenu tzv. rekonštrukcií a údržby domu nadhodnocuje. Prosím o právnu radu alebo nasmerovanie, aké sú moje práva a možnosti v tejto situácii. Budem vďačný za akúkoľvek odpoveď, aj zápornú, chcem si len ujasniť svoju pozíciu a možnosti. Ďakujem.
Dobrý deň, polovica domu sa dá predať aj bez súhlasu spoluvlastníka, avšak musíte rešpektovať jeho predkupné právo (to iba v prípade, ak ide o predaj inej ako blízkej osobe). Pri prevode blízkej osobe sa predkupné právo neuplatňuje. Ak nejde o prevod blízkej osobe, potom mu musíte ponúknuť svoj podiel na predaj, určiť sumu a počkať 2 mesiace, ak to do dvoch mesiacov nevyplatí (nielen oznámi, že chce nehnuteľnost, ale musí Vám aj podiel vyplatiť), potom svoj podiel môžete predať komukoľvek za stanovenú cenu (nie nižšiu). Ak by ste mali dom vysporiadaný (rozdelený na bytové jednotky), potom by to bolo oveľa jednoduchšie. Vaše právne vzťahy sa dajú usporiadať, je potrebné do toho vniesť poriadok. Ak ide o dom s dvoma bytovými jednotkami, potom odporúčam rozdelenie nehnuteľnosti, aby sa odstránili problémy. Dom bez súhlasu prerábať nemôže - ak ide o podstatnú zmenu. Ak ide o bežné opravy, tam problém nevidím. Ak však zhodnocuje spoločnú nehnuteľnosť zvyšuje sa aj Váš podiel. Jeho nárok na náhradu za rekonštrukcie domu môžete namietať námietkou premlčania, tu je však potrebné vedieť, ako reagovať, pretože nie všetky nároky na rekonštrukcie sa premlčia (je dôležité rozlišovať, či to bolo so súhlasom alebo bez súhlasu a či išlo o vhodné alebo nutné rekonštrukcie. To všetko sa dá pripraviť tak, aby o svoje nároky prišiel. Táto stratégia je však skôr na osobné konzultácie.
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.
