^{Právna poradňa}

Predkupné právo pri predaji kultúrnej pamiatky

Ako funguje predkupné právo pri predaji kultúrnej pamiatky?

Ak vlastník zamýšľa predať národnú kultúrnu pamiatku alebo jej časť, je zo zákona povinný ju najskôr písomne ponúknuť na kúpu štátu zastúpenému Ministerstvom kultúry SR, pričom štát má na prijatie tejto ponuky lehotu 60 dní.

Povinnosť rešpektovať predkupné právo štátu vyplýva priamo zo zákona č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu. Tento inštitút sa vzťahuje na všetky hnuteľné aj nehnuteľné veci, ktoré sú vyhlásené za národné kultúrne pamiatky a evidované v Ústrednom zozname pamiatkového fondu.

Z praxe v našej kancelárii vidíme, že klienti často zabúdajú na to, že ponuka musí byť urobená pred samotným prevodom na tretiu osobu a musí obsahovať všetky podmienky predaja. Ak by vlastník pamiatku predal bez tejto ponuky, riskuje nielen sankcie, ale aj právnu neistotu ohľadom platnosti prevodu.

Postup pri uplatňovaní predkupného práva

Proces sa začína doručením písomnej ponuky Ministerstvu kultúry SR. Ponuka musí byť konkrétna a musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých je vlastník ochotný pamiatku predať – teda najmä kúpnu cenu a platobné podmienky. Štát v tomto procese zastupuje ministerstvo, ktoré ponuku vyhodnocuje.

Vždy treba dbať na to, aby ponuka bola odoslaná preukázateľným spôsobom (doporučene alebo elektronicky s potvrdením). Je to kľúčové pre počítanie lehôt, pretože práve od doručenia sa odvíja zánik alebo uplatnenie práva štátu.

Kľúčové lehoty a rozhodnutie štátu

Zákon stanovuje pre štát striktné časové rámce na reakciu:

Lehota na prijatie ponuky: Štát musí ponuku prijať do 60 dní odo dňa jej doručenia. Ak sa v tejto lehote nevyjadrí alebo ponuku neprijme, jeho predkupné právo zaniká.
Lehota na uzavretie zmluvy: Ak štát ponuku prijme, ním určená organizácia je povinná uzavrieť kúpnu zmluvu do 90 dní od prijatia ponuky, pokiaľ sa nedohodne inak.

V prípadoch, ktoré riešime, sa často stretávame so situáciou, kedy predávajúci potrebuje proces urýchliť. Z našej skúsenosti však nie je možné 60-dňovú lehotu skrátiť bez aktívneho vyjadrenia ministerstva, preto klientom odporúčame zakomponovať túto časovú rezervu už do rezervačných zmlúv s budúcimi kupujúcimi.

Cena a podmienky predaja

Štát nemôže pamiatku získať "zadarmo" alebo za ním určenú cenu. Musí akceptovať cenu, ktorú ponúkol iný záujemca (alebo ktorú požaduje vlastník). Ak sú súčasťou ponuky aj iné ako peňažné podmienky (napríklad vecné bremená či služby), štát ich musí splniť.

Najčastejšou chybou, ktorú vidím u ľudí, ktorí si predaj riešia sami, je nesprávne naformulovanie vedľajších podmienok. Zákon totiž hovorí, že ak štát nemôže splniť podmienky ponúknuté popri cene a tieto nemožno vyrovnať ani odhadnou cenou, predkupné právo zaniká. Správna formulácia podmienok je preto kritická.

Prechodné ustanovenia a aktuálne zmeny

Je dôležité sledovať aj prechodné ustanovenia zákona. Napríklad pri ponukách, ktoré boli doručené štátu do 31. októbra 2024, sa postupuje podľa znenia zákona účinného do tohto dátumu. To je podstatné pri posudzovaní platnosti starších procesov.

Pri auditoch nehnuteľností pre našich klientov vždy preverujeme dátum doručenia ponuky, aby sme vedeli určiť, ktorý právny režim sa na daný úkon vzťahuje. Zanedbanie tejto kontroly môže viesť k nesprávnemu vyhodnoteniu právneho stavu nehnuteľnosti.

Zaujímavé články na tému predkupného práva:

Predkupné právo podľa Občianskeho zákonníka

Predkupné právo v urbári

Predkupné právo pri poľnohospodárskej pôde

FAQ: Najčastejšie otázky o predkupnom práve štátu

Vzťahuje sa predkupné právo aj na darovanie pamiatky? Nie, zákon hovorí o situácii, keď vlastník zamýšľa pamiatku "predať". Pri bezodplatnom prevode (darovaní) sa predkupné právo štátu neuplatňuje.

Čo sa stane, ak štát na ponuku do 60 dní neodpovie? Ak štát ponuku neprijme do 60 dní odo dňa doručenia, jeho predkupné právo zaniká a vlastník môže pamiatku predať pôvodnému záujemcovi.

Môže štát zjednávať kúpnu cenu? Nie, štát musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným (cenu uvedenú v ponuke), ak nie je dohodnuté inak.

Hrozia mi sankcie, ak pamiatku neponúknem štátu? Áno, okrem rizika neplatnosti prevodu môže Krajský pamiatkový úrad uložiť pokutu až do výšky 200 000 eur v prípade závažného porušenia povinností pri nakladaní s pamiatkou.

Autor: JUDr. Milan Ficek, advokát

Mohlo by vás zaujímať
Manžel dcéry plánuje siahnuť na nehnuteľnosť
Predaj rodinného domu v spoluvlastníctve

_{O Autorovi}

JUDr. Milan Ficek

Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners

JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.

^{Otázka: Predkupné právo pri predaji kultúrnej pamiatky}

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?

^{Odpoveď advokáta: Predkupné právo pri predaji kultúrnej pamiatky}
Dobrý deň,
áno, je to možné. Termín konzultácie si môžete vybrať a rezervovať cez tento formulár: https://ficek.sk/dohodnut-termin-konzultacie.html.

_{Vyporiadanie majetku}