Je darovacia zmluva platná, ak darca zomrel pred povolením vkladu o vlastníckom práve?

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, darovacia zmluva je platná po podpísaní všetkými jej účastníkmi, ak neexistuje žiaden dôvod jej absolutnej neplatnosti. K nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti dochádza až jeho vkladom do katastra. Aj po smrti účastníka zmluvy (darcu), trvá viazanosť prejavu vôle, takže právni nástupcovia nebohého (dedičia) sú viazaní jeho prejavom vôle v zmluve. Neprechádzajú však na nich len povinnosti právneho predchodcu, ale aj všetky jeho práva. Ak rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností nenadobudlo právoplatnosť za života darcu, je nehnuteľnosť v čase jeho smrti v jeho vlastníctve a patrí do dedičstva po ňom. Zákonní dedičia i tu však sú viazaní prejavom vôle darcu - poručiteľa, uvedenej v zmluve, až do právoplatného rozhodnutia o návrhu o vklade darovacej zmluvy. 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, samotná darovacia zmluva s úradne overenými podpismi ešte nespôsobila prechod vlastníctva domu. Pri nehnuteľnosti nadobúda obdarovaný vlastnícke právo až povolením vkladu do katastra nehnuteľností  s odkazom na § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

 Trvalý pobyt ani užívanie domu na vlastníctvo nemajú vplyv. Keďže vklad neprebehol, dom je podľa listu vlastníctva naďalej majetkom Vašich rodičov, pravdepodobne v ich bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Neodporúčam teraz podpisovať novú darovaciu zmluvu ani podať návrh bez dôkladnej kontroly listu vlastníctva a exekučných konaní. 

Treba preveriť, aké konkrétne ťarchy sú zapísané: či ide iba o plomby, exekučné záložné práva, príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti. 

Ak otca už exekútor upovedomil o začatí exekúcie, otec nemôže s nehnuteľnosťou nakladať bez súhlasu exekútora. Neskorší vklad darovania môže kataster zamietnuť alebo by dom mohol zostať zaťažený právami exekučných veriteľov.

Darovacia zmluva spred 30 rokov automaticky nezanikla, ale musí obsahovať všetky údaje umožňujúce dnešný zápis do katastra, najmä presné označenie domu, parciel a darcov. 

 Ak rodičia zmluvu platne uzavreli, ich neskoršia smrť sama osebe zmluvu neruší; dedičia sú zásadne viazaní prejavom vôle poručiteľa v už uzavretej zmluve. Tento záver však býva najsilnejší, ak návrh na vklad podali ešte za života darcu. 

Po otcovej smrti sa najprv vyporiada BSM rodičov. Otcov podiel na dome by pri nezapísanom prevode patril do dedičstva a exekučné ťarchy nezaniknú jeho smrťou. 

Záver a odporúčanie :

V otázke uvádzate, že otec má exekúcie, preto je potrebné riešiť samotný exekučný titul, či pohľadávka nie je premlčaná, či išlo o spotrebiteľskú zmluvu a nevhodné zmluvné podmienky, ktoré mal súd riešiť aj pri vydaní poverenia pre súdneho exekútora.

Ak je exekučný titul nespochybniteľný riešením na Vašej strane ako dcéry /nepíšete výšku pohľadávky vymáhanej v exekučnom konaní/ je vyplatiť exekúciu v celom rozsahu, aby nedošlo k predaju nehnuteľnosti v exekučnom konaní. Následne bez problémov by ste mohli riešiť vyporiadanie už darovanej nehnuteľnosti a to spísaním novej darovacej zmluvy a podaním návrhu na vkald do katastra.

V prípade, že by medzičasom došlo k úmrtiu otca a Vy by ste napr. vyplatili otcove dlhy, v dedičom konaní by ste si tento uhradený dlh v dedičskom konaní uplatnili, vrátane doterajších investícií do domu.  Pokiaľ ide o investície do domu, odporúčam, aby otec potvrdil súhlas s investíciami do domu, vrátane vecného a finančného vyjadrenia.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

v prípade smrti predávajúceho / darcu/vlastníka veci, je kataster povinný prerušiť konanie a zistiť okruh po zomretom. Pravdou však je, že nakoľko kataster nemá informáciu o smrti prevodcu, keďže informačné systémy nie sú prepojené, často sa o smrti prevodcu ani nedozvie. Preto takýmto spôsobom postupuje len vtedy, ak mu je takáto skutočnosť niekým oznámená.  Ak je zmluva súladná so zákonom, kataster vklad povolí na základe všeobecného právneho záveru, že dedičia sú viazaní prejavom vôle poručiteľa a rozhodnutie zašle dedičom poručiteľa ako jeho právnym nástupcom. Ak zmluva obsahuje nedostatky, kataster je povinný konanie prerušiť a vyzvať dedičov na ich odstránenie. Po ich odstránení, vklad povolí, ak by ich neodstránili, konanie o návrhu na vklad podľa okolností zastaví alebo zamietne. 

Vzhľadom na uvedené, ak kataster podľa nášho názoru nepochybil, ak povolil vklad v prospech obdarovaných po smrti prevodcu, nakoľko dedičia sú viazaní prejavom vôle poručiteľa. 

Navyše podľa názoru Úradu geodézie, kartografie a katastra SR vyslovenom v katastálnom bulletine č. 1/00, otázka č. 2 sa uvádza, že "dodatočné zistenie, že prevodca v čase vkladu už nežil, nemá žiadne právne účinky, t.j. nie je dôvodom na zrušenie alebo zmenu vkladu žiadnymi procesnými opravnými prostriedkami."

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
nato, aby sme s istotou vedeli povedať, že darovacia zmluva je platná by bolo potrebné si ju naštudovať, avšak platí, že darovacia zmluva je platná vtedy, ak má všetky zákonné náležitosti a ak je jej predmetom nehnuteľnosť, tak je v písomnej forme. Ak danú zmluvu Vaša mama podpísala počas svojho života, tak by v zásade malo ísť o zmluvu platnú za predpokladu, že boli dodržané ostatné zákonné náležitosti.

Ak návrh na vklad ešte nebol podaný, tak by mal okresný úrad ďalej konať s dedičmi, ktorí sú prejavom vôle poručiteľa viazaní. Ale treba si uvedomiť, ze vlastnícke právo prechádza až zápisom v katastri. Takže okamihom smrti poručiteľa sa stali vlastníkmi dedičia. Kataster by mal žiadať dodatok k zmluve, ktorý podpíšu dedičia. 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň prajem,

pokiaľ dcéra nezanechala závet, tak v takom sa bude dediť podľa zákona. Keďže nemá deti, bude s a dediť v druhej dedičskej skupine - § 474 Občianskeho zákonníka: 
Ak nededia poručiteľovi potomci, dedí v druhej skupine manžel, poručiteľovi rodičia a ďalej tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z tohto dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa. Dedičia druhej skupiny dedia rovnakým dielom, manžel však vždy najmenej polovicu dedičstva.

Uvedené ustanovenie presne stanovuje, ako sa bude dediť.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň. Zmluva nie je platná len vtedy, ak by vykazovala takú vadu, ktorá by spôsobovala jej neplatnosť. Samotná skutočnosť, že jedna zmluvná strana zomrela ešte neznamená neplatnosť zmluvy ako takej.

Vzhľadom na to, že ide o darovanie nehnuteľnosti, vecnoprávne účinky zmluvy (prevod vlastníckeho práva) nastáva až po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pritom aj po smrti darcu, zostáva zachovaný prejav jeho vôle, ktorým sú prípadní dedičia viazaní.

Ak ak však nedošlo ku vkladu vlastníckeho práva za života darcu, predmet daru - nehnuteľnosť mu v čase jeho smrti stále patril a teda patrí aj do dedičstva po ňom. Uvedené však nič nemení na viazanosti dedičov prejavom vôle darcu. 

Vo Vašej veci však bude dôležité aj to, prečo kataster zamietol návrh na vklad. Táto skutočnosť však zo zadanej otázky nie je zrejmá.