^{Právna poradňa}

Predkupné právo k nehnuteľnosti

Predkupné právo: Čo to je a kedy ho musíte rešpektovať?

Predkupné právo je právny inštitút, ktorý ukladá vlastníkovi veci povinnosť ponúknuť ju na predaj najskôr oprávnenej osobe za rovnakých podmienok, aké ponúka tretej strane, predtým než ju predá niekomu inému.

Tento mechanizmus slúži na to, aby oprávnená osoba (napríklad spoluvlastník) mohla prednostne získať vec do svojho vlastníctva a zabránila tak vstupu cudzích osôb do vlastníckych vzťahov. Až keď oprávnená osoba ponuku odmietne alebo ju nevyužije v stanovenej lehote, môže vlastník predať vec tretej osobe.

Z praxe v našej kancelárii vidím, že klienti často podceňujú formálnu stránku tejto ponuky. Nestačí len ústne oznámenie; ak nie je dodržaný presný postup, celý predaj môže byť neskôr napadnutý na súde.

Druhy predkupného práva: Zákon vs. Zmluva

Slovenský právny poriadok rozlišuje dva základné spôsoby vzniku tohto práva:

Zákonné predkupné právo (vzniká automaticky zo zákona).
Zmluvné predkupné právo (vzniká na základe dohody strán).

V prípadoch, ktoré riešime, je kľúčové najprv identifikovať, o aký typ práva ide, pretože od toho závisí nielen spôsob uplatnenia, ale aj možnosti obrany pri jeho porušení.

1. Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov

Tento typ vzniká priamo z Občianskeho zákonníka (§ 140 OZ), najčastejšie pri podielovom spoluvlastníctve. Ak chce spoluvlastník predať svoj podiel, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Toto právo má vecnoprávne účinky, čo znamená, že sa viaže priamo k veci.

Pri klientoch, ktorých zastupujem v sporoch o nehnuteľnosti, sa často stretávam s omylom, že predkupné právo platí vždy. Existuje však dôležitá výnimka: prevod blízkej osobe. Ak svoj podiel prevádzate manželovi, deťom alebo súrodencovi, ponuku ostatným spoluvlastníkom dávať nemusíte.

2. Zmluvné predkupné právo

Toto právo vzniká dohodou (§ 602 – 606 OZ), zvyčajne ako vedľajšie dojednanie v kúpnej zmluve. Pôvodný vlastník si tak poistí, že ak bude kupujúci chcieť vec v budúcnosti predať, musí mu ju ponúknuť späť.

Pri príprave zmlúv pre klientov vždy dbáme na to, aby bolo jasne určené, či má toto právo len záväzkový charakter (platí len medzi stranami), alebo vecnoprávny (zapíše sa do katastra a zaväzuje aj budúcich vlastníkov). Bez zápisu do katastra je totiž vymáhateľnosť práva voči tretím osobám v praxi veľmi zložitá.

Ako prebieha uplatnenie v praxi

Proces uplatnenia predkupného práva má prísne pravidlá:

Ponuka: Musí obsahovať všetky podmienky predaja, najmä cenu dohodnutú so záujemcom.
Forma: Pri nehnuteľnostiach musí byť ponuka písomná.
Lehota: Štandardne sú to 2 mesiace pri nehnuteľnostiach a 8 dní pri hnuteľných veciach (ak nie je dohodnuté inak).
Platba: Oprávnený musí v tejto lehote nielen prejaviť záujem, ale cenu aj vyplatiť.

Najčastejšou chybou, ktorú vidím u ľudí, ktorí si podávajú ponuku sami, je, že len pošlú list so záujmom, ale nezložia kúpnu cenu v lehote. Tým ich predkupné právo zaniká a predávajúci môže vec predať inému záujemcovi.

Následky porušenia predkupného práva

Ak vlastník predá vec bez toho, aby ju ponúkol oprávnenej osobe, predaj nie je automaticky neplatný, ale je tzv. relatívne neplatný. To znamená, že poškodený oprávnený (napr. spoluvlastník) sa musí dovolať neplatnosti na súde alebo žiadať, aby nadobúdateľ vec previedol na neho za rovnakých podmienok v lehote do 3 rokov.

V konaniach, ktoré zastupujem, sa osvedčilo reagovať okamžite. Čím dlhšie sa s napadnutím predaja čaká, tým zložitejšie je vrátiť stav do pôvodnej podoby, najmä ak nehnuteľnosť medzitým zmenila majiteľa viackrát.

Rozdiely medzi zákonným a zmluvným právom

Kritérium	Zákonné predkupné právo	Zmluvné predkupné právo
Vznik	Automaticky zo zákona (napr. spoluvlastníctvo)	Dohodou v zmluve
Charakter	Vecnoprávny (viaže sa na vec)	Zvyčajne záväzkový (medzi stranami), pokiaľ nie je v katastri
Porušenie	Možnosť napadnúť prevod (relatívna neplatnosť)	Zvyčajne len náhrada škody (ak nie je vecné právo)

Z praxe viem, že najväčšie právne riziká vznikajú pri zmluvných predkupných právach, ktoré neboli zapísané do katastra. Nový vlastník o nich často nevie a pôvodný oprávnený sa potom môže domáhať len finančnej kompenzácie, nie samotnej nehnuteľnosti.

Predkupné právo v osobitných prípadoch:

Predkupné právo v urbári (spoločná nehnuteľnosť)

Predkupné právo pri kultúrnej pamiatke

Predkupné právo pri poľnohospodárskej pôde

Často kladené otázky (FAQ)

Môžem predať svoj podiel na dome bratovi bez súhlasu iných spoluvlastníkov? Áno, predkupné právo sa neuplatňuje pri prevode na blízku osobu. Súrodenec, manžel či dieťa spadajú pod túto výnimku podľa Občianskeho zákonníka.

Koľko času má spoluvlastník na rozmyslenie, ak mu ponúknem svoj podiel? Pri nehnuteľnostiach je zákonná lehota 2 mesiace, pokiaľ ste sa nedohodli inak. Počas tejto doby musí oprávnený ponuku prijať a zároveň aj vyplatiť kúpnu cenu.

Čo ak vlastník porušil moje predkupné právo a podiel už predal? Máte právo domáhať sa neplatnosti tohto prevodu na súde alebo žiadať, aby vám nadobúdateľ podiel ponúkol za rovnakých podmienok. Musíte tak urobiť v premlčacej lehote, preto odporúčame konať rýchlo.

Musí byť ponuka na využitie predkupného práva písomná? Pri nehnuteľnostiach zákon vyžaduje písomnú formu ponuky. Pri hnuteľných veciach stačí ústna forma, no z dôvodu právnej istoty a dokazovania vždy odporúčame písomnú komunikáciu.

Autor: JUDr. Milan Ficek

Mohlo by vás zaujímať
Predaj spoluvlastníckeho podielu
Donútenie predaja podielu

_{O Autorovi}

JUDr. Milan Ficek

Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners

JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.

^{Otázka: Predkupné právo k nehnuteľnosti}

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?

^{Odpoveď advokáta: Predkupné právo k nehnuteľnosti}
Dobrý deň,
áno, je to možné. Termín konzultácie si môžete vybrať a rezervovať cez tento formulár: https://ficek.sk/dohodnut-termin-konzultacie.html.

_{Vyporiadanie majetku}