Predkupné právo a pravidlá prevodu poľnohospodárskych a lesných pozemkov
Pri prevode poľnohospodárskej pôdy tiež platí predkupné právo. Pozor iné pravidlá sú pri prevode poľnohospodárskej pôdy ak ide o spoločnú nehnuteľnosť. To, či ide o spoločnú nehnuteľnosť zistíte z listu vlastníctva (je to tam uvedené). O prevode takejto spoločnej nehnuteľnosti si prečítajte viac tu: Predkupné právo pri spoločnej nehnuteľnosti (urbár)
Pre viac informácii ako je to s predkupným právom vo všeobecnosti, ktoré sa vzťahuje aj na poľnohospodársku pôdu si prečítajte tu: Predkupné právo k nehnuteľnosti (OZ)
V ďalšom texte sa budeme venovať špecifickým ustanoveniam pri poľnohospodárskej pôde.
Predkupné právo pri dedení poľnohospodárskej pôdy
Predkupné právo k poľnohospodárskemu a lesnému pozemku vzniká podľa zákona č. 180/1995 Z. z. zo zákona aj vtedy, ak má dedič na pozemku zapísané záložné právo na zabezpečenie svojej pohľadávky z vyporiadania podľa § 26 ods. 3 písm a/.
Tento špecifický inštitút sa uplatňuje v situáciách, keď súd rozhodne o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo dedičstva tak, že pozemky prikáže len jednému alebo viacerým nadobúdateľom, aby sa zabránilo ich drobeniu. Tým, ktorí pozemok nenadobudli, vzniká nárok na finančnú náhradu.
Na zabezpečenie tejto pohľadávky vzniká veriteľovi (vyplatenému dedičovi) záznamom do katastra záložné právo k pozemku, s ktorým je priamo spojené aj predkupné právo.
Zákaz drobenia pozemkov ako kľúčový limit
Pri akomkoľvek prevode alebo prechode vlastníctva poľnohospodárskych a lesných pozemkov mimo zastavaného územia obce musíte rešpektovať prísne limity výmer. Zákon zakazuje právne úkony alebo rozhodnutia, ktorými by vznikol:
- poľnohospodársky pozemok menší ako 3 000 m²,
- lesný pozemok menší ako 5 000 m².
Z praxe v našej kancelárii vidím, že najčastejšou chybou pri príprave kúpnych zmlúv je nerešpektovanie týchto limitov, čo vedie k zamietnutiu vkladu do katastra. Pri klientoch, ktorých zastupujem, vždy vopred analyzujeme geometrické plány tak, aby navrhované delenie parcely bolo právne priechodné.
Existujú však výnimky, kedy sa tento zákaz neuplatní. Drobenie je povolené napríklad vtedy, ak sa pozemok rozdeľuje na účely výstavby, na účely vyvlastnenia, alebo ak ide o bezplatný prevod podľa osobitných predpisov.
Finančné odvody pri vzniku menších parciel
Zákon zavádza aj finančnú reguláciu pri vytváraní nových parciel. Ak má rozdelením vzniknúť pozemok, ktorý je síce väčší ako minimálny limit (3 000/5 000 m²), ale stále menší ako 20 000 m², nadobúdateľ je povinný zaplatiť štátu odvod.
Výška tohto odvodu je stanovená percentuálne z hodnoty pôdy:
- 60 % hodnoty pôdy pri vzniku poľnohospodárskeho pozemku od 3 001 m² do 5 000 m² (alebo lesného od 5 001 m² do 10 000 m²),
- 30 % hodnoty pôdy pri vzniku poľnohospodárskeho pozemku od 5 001 m² do 20 000 m².
V prípadoch, ktoré riešime, klientom často odporúčame prepočítať ekonomickú výhodnosť takéhoto delenia, keďže odvod môže transakciu výrazne predražiť. Pri komplexnom poradenstve hľadáme riešenia, ako usporiadať vlastníctvo efektívne a v súlade so zákonom bez zbytočných sankcií.
Vyporiadanie dedičstva a úloha súdu
Ak sa dedičia nedokážu dohodnúť v súlade s podmienkami proti drobeniu pozemkov, súd má právomoc rozhodnúť autoritatívne. Pozemky pridelí tým dedičom, ktorí majú najlepšie predpoklady na ich obhospodarovanie, a zároveň im uloží povinnosť vyplatiť ostatných.
Práve v týchto situáciách vzniká spomínané záložné právo a s ním spojené predkupné právo pre vyplácaných dedičov. Tieto pohľadávky sa premlčujú v lehote desiatich rokov.
V dedičských konaniach, v ktorých zastupujem klientov, sa snažíme primárne dosiahnuť dohodu dedičov, ktorá by predišla nutnosti súdneho pridelovania pôdy a vzniku dlhodobých záväzkov a tiarch na nehnuteľnostiach.
Špecifiká prevodu pozemkov v správe štátu
Slovenský pozemkový fond (SPF) alebo správca lesného majetku štátu nemôžu so štátnymi pozemkami nakladať ľubovoľne. Prevod vlastníctva (predaj) je možný len v taxatívne vymedzených prípadoch, napríklad na účely usporiadania vlastníctva k pozemkom pod stavbami, zriadenia priemyselného parku alebo ak ide o účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť.
Ak SPF predá pozemok nezisteného vlastníka a pôvodný vlastník sa neskôr prihlási, fond mu musí vyplatiť náhradu vo výške, ktorú za pozemok prijal. Táto náhrada nie je prevoditeľná na tretiu osobu.
Často kladené otázky (FAQ)
Kedy presne mám predkupné právo k poľnohospodárskej pôde? Predkupné právo máte zo zákona vtedy, ak ste záložným veriteľom – teda ak vám súd priznal finančnú náhradu pri vyporiadaní spoluvlastníctva alebo dedičstva a táto je zabezpečená záložným právom na danom pozemku.
Aká je minimálna výmera, pod ktorú nemožno deliť pozemky? Mimo zastavaného územia obce nemôže vzniknúť poľnohospodársky pozemok menší ako 3 000 m² a lesný pozemok menší ako 5 000 m².
Môžem rozdeliť pozemok na menšie časti, ak chcem stavať dom? Áno, zákaz drobenia sa nepoužije, ak sa pozemok rozdeľuje na účely výstavby.
Čo sa stane, ak rozdelím roľu na parcelu o výmere 4 000 m²? Takéto rozdelenie je možné, ale budete povinný zaplatiť štátu odvod vo výške 60 % z hodnoty pôdy, keďže výmera je pod hranicou 20 000 m², ale nad limitom zákazu drobenia.
Môže Slovenský pozemkový fond predať akýkoľvek štátny pozemok? Nie, fond môže previesť vlastníctvo len v zákonom stanovených prípadoch, napríklad pri usporiadaní pozemkov pod existujúcimi stavbami alebo pre verejnoprospešné stavby.
Autor: JUDr. Milan Ficek
Mohlo by vás zaujímať
Podielové spoluvlastníctvo a užívanie
Kritéria pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.
Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?
Dobrý deň, áno, je to možné. Termín konzultácie si môžete vybrať a rezervovať prostredníctvom tohto formulára: https://ficek.sk/dohodnut-termin-konzultacie.html.
Dobrý deň, mali by sme záujem kúpiť ornú pôdu za stavebným pozemkom, ktorý kupujeme spolu so starým rodinným domom. Vlastníkom ornej pôdy je síce jeden človek (jeden z dvoch majiteľov stavebného pozemku a rodinného domu), no ešte v roku 2022 uzavrela jeho vtedy žijúca matka zmluvu na prenájom tejto pôdy miestnemu poľnohospodárskemu družstvu, ktoré ju odvtedy obrába (pravdepodobne aj predtým ju obrábalo). V zmluve družstvo nemá zazmluvnené predkupné právo, ale zaujíma nás, či mu podľa zákona takéto právo automaticky nevzniká, ak pôdu dlhodobo obrába. Ak by družstvo predkupné právo nemalo a pôdu by sme kúpili, musíme nechať dobehnúť celých 10 rokov nájmu, alebo stačí vypovedať nájomnú zmluvu a po určitej dobe môžeme začať obrábať ornú pôdu my? Ďakujem veľmi pekne za odpoveď. S pozdravom a prianím pekného dňa.
Dobrý deň,
vo Vami uvedenom prípade treba poukázať na § 140 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého predkupné právo vzniká len v prípadoch, ktoré ustanovuje zákon alebo zmluva. V prípade nájmu poľnohospodárskej pôdy zákon automaticky nepriznáva nájomcovi (družstvu) predkupné právo len z dôvodu, že pôdu dlhodobo užíva alebo obrába.
Predkupné právo by muselo byť výslovne dohodnuté v nájomnej zmluve alebo by muselo vyplývať z osobitného zákona. V prípade bežného nájmu poľnohospodárskej pôdy podľa Občianskeho zákonníka a zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov predkupné právo nájomcovi automaticky nevzniká, pokiaľ nie je v zmluve výslovne dohodnuté .
Ak v nájomnej zmluve predkupné právo nie je, družstvo nemá zákonné predkupné právo na kúpu tejto pôdy. Môžete teda pôdu kúpiť bez toho, aby ste boli povinní ju najprv ponúknuť družstvu.
Ak kúpite ornú pôdu, vstupujete do práv a povinností prenajímateľa podľa existujúcej nájomnej zmluvy a nájomcu o tom písomne informovať hlavne z dlvodu výplaty nájomného. Nájomná zmluva na poľnohospodársku pôdu je viazaná na pozemok, nie na osobu prenajímateľa, a prevodom vlastníctva prechádza na nového vlastníka. Nájomný vzťah teda pokračuje aj po zmene vlastníka, a to za rovnakých podmienok, aké boli dohodnuté v pôvodnej zmluve .
Nájomnú zmluvu môžete vypovedať len spôsobom a v lehotách, ktoré sú stanovené v zmluve alebo v príslušnom zákone. Ak bola zmluva uzavretá na určitý čas (napr. 10 rokov), zvyčajne ju nie je možné vypovedať pred uplynutím tejto doby, pokiaľ neexistuje zákonný alebo zmluvný dôvod na výpoveď (napr. podstatné porušenie zmluvy nájomcom). Nie je vylúčení,a by ste sa s nájomcom písomne dohodli na skoršom ukončení nájmu, je to vec dohody.
V prípade potreby kontaktujte našu advokátsku kanceláriu.
Vydržanie pozemku – Ako získať „papier“ na pozemok cez súd? #67
Užívate pozemok celé roky, staráte sa oň ako o vlastný, no na liste vlastníctva stále figuruje meno vášho pradeda alebo „nezistený ...
Ako chráni spotrebiteľa zákon #66
Kúpili ste si nový telefón, ktorý prestal fungovať? Alebo vám prišli topánky z e-shopu, ktoré vás tlačia? Nakupovanie je radosť, ale ...
