Odpoveď: Predkupné právo - nesplnenie podmienky

Dobrý deň,

predkupné právo je upravené nielen pri podielovom spoluvlatníctve ale aj v § 602 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Vzhľadom na to, že ustanovenia o spoluvlastníctve neobsahujú podrobnejšiu úpravu práv a povinností zo zákonného predkupného právneho vzťahu, ktorý má vecnoprávnu povahu, tento právny vzťah sa v zmysle ustanovenia § 853 OZ spravuje ustanoveniami o zmluvnom predkupnom práve (§ 602 a nasl. OZ), keďže sú obsahom a účelom najbližšie zákonnému predkupnému právnemu vzťahu spoluvlastníkov.

Len vtedy, keď niektorý zo spoluvlastníkov chce svoj podiel odplatne previesť na tretiu osobu, ktorá pre neho nie je blízkou osobou, a táto tretia osoba ponúkne, že kúpi jeho podiel, spoluvlastníkovi vznikne povinnosť svoj podiel najprv ponúknuť na kúpu ostatným spoluvlastníkom. Ak nie je taká tretia osoba a spoluvlastník nechce zotrvávať v spoluvlastníckom vzťahu (mieni sa svojho spoluvlastníckeho podielu zbaviť), nemôže postupovať podľa ustanovenia § 605 OZ, ale len podľa ustanovenia § 141 ods. 1 alebo 142 ods. 1 OZ, teda zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo dohodou uzavretou s ostatnými spoluvlastníkmi, alebo na základe žaloby si vymôcť rozhodnutie súdu o jeho zrušení a vyporiadaní.

K porušeniu povinností z predkupného právneho vzťahu dochádza nielen vtedy, keď zaviazaná osoba oprávnenej osobe podiel na veci vôbec neponúkne za cenu, prípade za ďalších podmienok ponúknutých treťou osobou, ale aj vtedy, keď zaviazaná osoba urobila riadnu ponuku s ohlásením všetkých podmienok ponúknutých treťou osobou oprávnenej osobe, ktorá ju nepovažovala za prijateľnú, a potom zaviazaná osoba podiel na veci prevedie na tretiu osobu – nadobúdateľa za výhodnejších podmienok (napr. nižšia cena), než aké boli ponúknuté oprávnenej osobe.

Ak zaviazaná osoba zo zákonného predkupného práva neponúkne oprávnenej osobe podiel na veci na predaj, hoci to bolo jej zákonnou povinnosťou, a podiel odplatne prevedie na tretiu osobu spôsobom, pre ktorý je predkupné právo ustanovené zákonom, vo vzťahu medzi zaviazanou osobou a nadobúdateľom podielu nejde o neplatnú zmluvu len preto, že sa nerešpektovalo predkupné právo spoluvlastníka. So zreteľom na ustanovenie § 40a OZ by mohla nastať relatívna neplatnosť právneho úkonu za predpokladu, že sa oprávnená osoba tejto neplatnosti dovolá. To znamená, že tretia osoba (nadobúdateľ) sa na základe takejto zmluvy stáva vlastníkom podielu na veci, a to bez ohľadu na to, či o predkupnom práve oprávnenej osoby vedela, alebo nie. Ak ide o prevod podielu na nehnuteľnosti, nič nebráni tomu, aby bolo pre nadobúdateľa vložené vlastnícke právo do katastra nehnuteľností.

(Rozsudok KS v Brne sp. zn. 14Co/369/1994)