Jedna nehnuteľnosť a dvaja vlastníci

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň

nakoľko vlastík, ktorý nespláca svoje dlhy, vlastní iba určitý podiel, teda 1/2 nehnuteľnosti, exekútor nemôže siahnuť na celý majetok a nemôže Vám zobrať celý dom. Občiansky zákonník dáva možnosť, aby sa spoluvlastníci dohodli na zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva, avšak v takýchto situáciách je potrebné komunikovať s exekútorom. 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

návrh na ohodnotenie nehnuteľnosti sa štandardne robí formou znaleckého posudku. Tento väčšinou necháva vyhotoviť notár. Samozrejme, je možné predložiť aj súkromný znalecký posudok. Ďalšou možnosťou je odhad ceny nehnuteľnosti realitnou kanceláriou. 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

vaša situácia sa týka podielového spoluvlastníctva, kde obaja vlastníte polovicu domu, čo je potvrdené aj na katastri nehnuteľností. Váš expriateľ nemôže len tak zmeniť tento podiel na 90 %, pokiaľ ste nepodnikli také kroky, ktoré by to umožňovali. Dôležité je mať písomné podklady o dohode, ktorou by sa podiely zmenili.

V prípade nezhody o predaji nehnuteľnosti je dobré vedieť, že pre predaj je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak sa nedohodnete, môžete podať žalobu na súd o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd môže nehnuteľnosť prikázať na odkúpenie ostatnými spoluvlastníkmi alebo nariadiť jej predaj, pričom výťažok sa rozdelí podľa podielov.

Vaše právo užívať nehnuteľnosť v pomere k vašemu podielu je garantované, a ak bývalý partner to nezohľadňuje, môžete sa domáhať právnej ochrany.

Nie je to komplikovaný problém. Dokonca ak nehnuteľnosť užíva sám, mohli by ste požadovať náhradu za užívanie vášho podielu. 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

v prípade investovania do opráv v spoločnej nehnuteľnosti je dôležité zohľadniť názor druhého spoluvlastníka. Podľa Občianskeho zákonníka (§ 139 ods. 1 a 2) sú z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Pri investíciách na nevyhnutné opravy a údržbu, ktoré sú nevyhnutné pre bežné fungovanie, má spoluvlastník nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia už počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu. Výška bezdôvodného obohatenia by bola určená na základe podielu na spoločnej veci.

Ak by druhý spoluvlastník nesúhlasil s investíciami (a tie neboli nevyhnutné), môžu taktiež vzniknúť spory o vydanie neoprávneného majetkového prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka pri zániku spoluvlastníctva.

Odporúčam preto pred začatím akejkoľvek investície uzavrieť so spoluvlastníkom písomnú dohodu, ktorá upraví podmienky investície a prípadného nahradenia nákladov.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, riešenie Vami uvedeného problému nie je až také jednoduché ako uvádzate v otázke.

Ak chcú spoluvlastníci rodinného domu dosiahnuť stav, že v podstate nehnuteľnosť bude rozdelená na dve časti so samostatnými listami vlastníctva, potom je potrebné kontaktovať znalca, či je vôbec možné rozdelenie nehnuteľnosti na dve časti, keďže zrejme budú potrebné nejaké stavebné úpravy rodinného domu na dve časti.

Vo veci je potrebné zabezpečiť znalecký posudok o technickej vykonateľnosti rozdelenia stavby na dve samostatné bytové jednotky /zoznam znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR/.

Podľa výsledku posúdenia znalcom budete musieť nechať vypracovať potrebnú projektovú dokumentáciu a požiadať prísl. stavebný úrad o stavebné povolenie podľa § 55 a nasl. stav. poriadku. Stav. úrad posúdi či rozdelenie stavby na dve byt. jednotky zodpovedá prísl. bezpečnostným, stavebným a hygien predpisom.

Po zrealizovaní zmien a vydaní kolaudačného rozhodnutia, pridelení samostatného popis. čísla stavieb požiadate kataster o vykonanie prísl. zmien v KN.

Vo veci odporúčame súčasne vyporiadať aj zmeny ohľadom pozemku - jeho rozdelenie podľa napr. veľkosti podielov na rodinnom dome po vykonaní stavebných prác.

Vo veci odporúčam kontaktovať advokáta.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
ak chcú podieloví spoluvlastníci predať túto nehnuteľnosť tretej osobe (inej osobe než už existujúcemu vlastníkovi), tak musia súhlasiť všetci podieloví spoluvlastníci.

Ak by však niektorí chceli svoje podiely previesť na tretiu osobu (napriek tomu, že sa nepodarí predať celú nehnuteľnosť a kupujúci s tým súhlasí), musia najprv svoje podiely ponúknuť ostatným podielovým spoluvlastníkom, aby mohli uplatniť svoje zákonné predkupné právo. Ak tak nespravia, v budúcnosti by bolo možné napadnúť platnosť takejto kúpnej zmluvy.