Darovanie nehnuteľnosti s následným predajom

Dobrý večer, ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne : 

ROZBOR OTÁZKY 

Základná právna úprava problematiky je obsiahnutá v ust. Občianskeho zákonníka ("OZ"), ust. zákona o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov a ust. zákona o dani z príjmov ("ZoDP").

Pre Vás je dôležité vedieť nasledovné :

1./ Podľa ust. § 628 OZ  darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. Neplatná je darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti.

2./ Ďalej platí ust. § 629 OZ, v zmysle ktorého darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť.  Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

3./ Otázku uvedenia ceny daru v darovacej zmluve OZ nerieši tým spôsobom, že táto je povinnou náležitosťou darovacej zmluvy. Teda cenu daru v  darovacej zmluve uviesť nemusíte, ale znal. posudok potrebujete. Uvádzame súčasne, že súdny znalec v znaleckom posudku musí uviesť účel posudku - darovanie, predaj a podobne.

4./ Podľa ust. ZoDP  platí, od dane je oslobodený príjem : 
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
- z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,   
- z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (reštitúcie,  súdne rehabilitácie, mimosúdne rehabilitácie a pod.).

Ak príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.

5.) Ak má daňovník príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane a takýto príjem presiahne za zdaňovacie obdobie roku 2017 polovicu základnej nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka, teda sumu 1 901,67 €, je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov FO - ostatné príjmy.

6./ Pre prípad, že by ste sa rozhodli darovanú nehnuteľnosť predať napr. po 3 rokoch, výdavky, ktoré by ste si mohli uplatniť, vymedzuje ust. § 8 ods. 5 ZoDP a uplatňujú sa v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola nehnuteľnosť využívaná.

7./ Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním  je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja u darcu /Váš otec/ v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal, oslobodený od dane alebo nie. Zjednodušene : Dôležité je posúdenie, či by príjem z predaja nehnuteľnosti v čase darovania bol u Vášho otca oslobodený od dane z príjmov. Keďže je vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, príjem z predaja nehnuteľnosti by bol oslobodený od dane z príjmov.  Tu následne platí : 

I.  Ak je príjem z predaja u darcu oslobodený od dane, t.j. : darca bol vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov = prípad Vášho otca, potom pri následnom predaji darovanej nehnuteľnosti výdavkom u Vás by bola cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania určená znaleckým posudkom. 

II. Len pre Vašu informáciu uvádzame, že pre prípad, ak by Váš otec bol vlastníkom nehnuteľnosti v čase darovania menej ako 5 rokov, potom pri následnom predaji  výdavkom u Vás ako predávajúceho by bola obstarávacia cena zistená u darcu , t.j. : cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca do vlastníctva).

ZÁVER : 

1./ Nakoľko Váš otec nehnuteľnosť vlastní viac ako 5 rokov,  v prípade predaja predmetnej nehnuteľnosti  Vami ako obdarovaným a predávajúcim výdavkom je cena podľa znaleckého posudku v čase darovania.  

2./ Ďalšie výdavky, okrem už uvedeného v bode 1.), ktoré by ste si mohli uplatniť v prípade predaja predmetnej darovanej nehnuteľnosti je napr. aj cena zaplatená za znalecký posudok, správny poplatok za kataster, poplatky za overenie podpisov, finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti v čase od darovania až do jej predaja, vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci okrem výdavkov na osobné účely. 

3./ Len poznamenávame, že po nadobudnutí nehnuteľnosti  formou darovania je potrebné, aby ste následne podali daňové priznanie k miestnym daniam - daň z nehnuteľností, poplatky za odpad.  Daňové priznanie k dani z príjmov na základe tohto darovania nepodávate, nakoľko príjem nemáte. 

4./ Povinné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva, teda aj darovania bytu, sú uvedené v zst. zákona o vlastníctve bytov. Upriamujeme pozornosť na ust.  § 5 cit. zákona (citujeme) : 

"Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať okrem iných aj

písm. f) : zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada."

5./ Pre komplexnosť dopĺňame, že darovanie majetku počas života jednému z dedičov (Vám)  má vplyv na Vaše následné dedenie a je korigované v rámci tzv. kolácie, teda v zmysle ust. § 484 OZ dôjde k započítaniu tohto daru  - bytu od  Vášho otca do Vášho dedičského podielu. To znamená, že na darovanie uskutočnené za života rodičov (darcu) sa prihliada pri vysporiadaní dedičstva, a dedičský podiel dediča/obdarovaného/ bude znížený o hodnotu daru, ktorý dostal počas života (ak ide o dar presahujúci rámec bežného darovania, čím byt rozhodne je). 

/Prepáčte túto záverečnú poznámku, ale aj toto prináša život./

Dúfame, že naša právna rada Vám pomohla.

Dobrý deň,

pri predaji pozemku v roku 2025 musíte v prvom rade posúdiť, či je Váš príjem z predaja oslobodený od dane z príjmov, alebo nie. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je podstatné, či by bol príjem z predaja u darcu (Vášho otca) v čase darovania oslobodený od dane. Ak Váš otec vlastnil pozemok viac ako 5 rokov, tak príjem z predaja by bol u neho oslobodený, a toto má význam pre Vaše zdanenie pri následnom predaji. To však neznamená, že ste automaticky oslobodená aj Vy pri predaji v roku 2025. Keďže ste pozemok nadobudli v roku 2023 a predali v roku 2025 (teda skôr ako po 5 rokoch), spravidla pôjde o zdaniteľný príjem podľa zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ostatné príjmy). V takom prípade daň platíte len zo „zisku“, teda z rozdielu medzi predajnou cenou a daňovými výdavkami. Keďže u Vášho otca by bol príjem z predaja oslobodený (vlastnil viac ako 5 rokov), ako výdavok si viete uplatniť cenu nehnuteľnosti zistenú znaleckým posudkom v čase darovania. Okrem toho si viete uplatniť aj ďalšie preukázateľné výdavky súvisiace s predajom (znalecký posudok, kataster, overenia podpisov, technické zhodnotenie a pod.). 

Dobrý deň,

samotné doživotné užívacie právo (aj keby bolo zapísané na liste vlastníctva) nezakladá nárok na podiel z kúpnej ceny predaja nehnuteľnosti. Vaše oprávnenie spočíva primárne v práve  nehnuteľnosť doživotne užívať a bývať v nej a nie v práve na podiel z výťažku jej predaja. Finančný nárok by prichádzal do úvahy najmä vtedy, ak by sa pri predaji riešil zánik Vášho užívacieho práva za náhradu (t. j. aby kupujúci nadobudol nehnuteľnosť „bez“ Vášho užívacieho práva).

Keďže vecné bremeno nemáte zapísané v katastri, odporúčam vychádzať z toho, že voči budúcemu kupujúcemu sa Vaše právo nebude presadzovať ako vecné právo (kupujúci sa riadi stavom v katastri). Voči dcéram však môžete mať záväzkový nárok, aby rešpektovali to, čo ste si v darovacej zmluve dojednali. Za právne korektný postup považujem, aby ste ešte pred predajom tejto nehnuteľnosti s dcérami písomne dohodli, či sa má Vaše právo doživotného užívania pri predaji zachovať (a kupujúci ho prevezme), alebo zaniknúť za primeranú finančnú náhradu; výška náhrady sa potom určí dohodou podľa reálnej hodnoty užívania v danom mieste a čase, nie podľa zákonom určených percent .

Dobrý deň,
vaša situácia je pomerne častá a rozumiem, že nezhody v bytovom dome môžu byť veľmi vyčerpávajúce. 

Najskôr je dôležité zvážiť, že ak predáte byt skôr ako po piatich rokoch od jeho nadobudnutia, vzniká povinnosť zaplatiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 a § 9 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. 

Daň sa platí z rozdielu medzi predajnou cenou a hodnotou, za ktorú ste byt nadobudli (pri darovaní je to cena určená znaleckým posudkom v čase darovania, ak nie je, tak cena obvyklá).

Zároveň je vhodné zabezpečiť si znalecký posudok, ktorý vám pomôže určiť reálnu hodnotu bytu a môže byť podkladom pre daňové účely. Pokuta za predaj bytu neexistuje, ale daňová povinnosť áno.

Odporúčam vám:
1. Osloviť znalca na vypracovanie posudku.
2. Pripraviť si všetky doklady o nadobudnutí bytu (darovacia zmluva). Následne pre predaj bytu a spísanie kúpnej zmluvy osloviť advokáta, ktorý pripraví zmluvu a podá návrh na vklad do katastra.
3. Po predaji bytu podať daňové priznanie k dani z príjmov /pozn. do konca marca nasledujúceho roka po predaji bytu/ a zaplatiť prípadnú daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Uvádzame, že keďže nehnuteľnosť vlastníte menej ako 5 rokov, daňové priznanie k dani z príjmov podať musíte, avšak prípadnú daň z príjmov budete platiť len z rozdielu medzi príjmom /kúpna cena pri predaji bytu/ a výdavkom, ktorým je hodnota bytu v čase jeho nadobudnutia - darovania od matky. Výdavkom pri podaní daňovového priznania sú aj nákaldy spojené s vypracovaním znaleckého posudku, poplatok za vypracovanie kúpnej zmluvy.
4. Po predaji bytu nezabudnite podať ešte daňové priznanie k dani z nehnuteľností podľa zákoan o miestnych daniach.

Dobrý deň,

pri predaji darovanej nehnuteľnosti je nutné venovať pozornosť niekoľkým faktorom v súlade so zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Predmetom dane z príjmu je aj príjem z predaja nehnuteľnosti, ak neuplynulo päť rokov od jej nadobudnutia vlastníkom. Vaša teta vlastnila nehnuteľnosť menej ako päť rokov, preto pri predaji nebude váš otec oslobodený od dane z príjmu. V takom prípade sa do základu dane započíta rozdiel medzi predajnou cenou a cenou určenou znaleckým posudkom v čase nadobudnutia bytu.

Navyše, z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa platia aj zdravotné odvody vo výške 14 %. Znalec je potrebný na určenie hodnoty nehnuteľnosti v čase darovania, aby sa vedel správne určiť základ pre daň z príjmu.

Takže pri predaji bytu odporúčam dať vypracovať znalecký posudok a následné príjmy riadne zdaniť v súlade so zákonom o ochrane zdravia a zákonom o dani z príjmov.

Dobrý deň, 

ak nehnuteľnosť vlastníte viac ako 5 rokov, pričom z vyššie uvedeného vyplýva, že áno, tak potom platiť daň nebudete. 

Dobrý deň,
skutočnosť tá, že vaša pani matka zomrela nemá vplyv na platenie alebo neplatenie daní v zmysle položenej otázky.

V otázke uvádzate, že byt ste nadobudli v roku 2022 na základe darovacej zmluvy, pričom mama bola vlastníkom predmetného bytu cca 10 rokov. Ak je to tak, potom ak by ste byt teraz predali, budete musieť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo neuplynulo 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti do Vášho vlastníctva na základe darovacej zmluvy.

Pokiaľ ide o daň z príjmov, príjmom bude predajná cena, za ktorú byt predáte a výdavkom, ktorý je odpočítateľnou položkou, je hodnota bytu v čase darovania. Výdavkom môže byť aj poplatok, ktrý by ste zaplatili advokátovi za spísanie kúpnej zmluvy teraz, správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností, odmena súdneho znalca za vyhotovenie znaleckého posudku. Daň z príjmov paltíte len z rozdielu medzi príjmom a výdavkami.

Po predaji bytu nezabudnite podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnsotí podľa zákona o miestnych daniach.

Na spísanie kúpnej zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,
darca má právo požadovať vrátenie daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy v zmysle ust. § 630 Občianskeho zákonníka. Teda nie vždy a za každých okolností. 

Platí však, že v súčasnosti ste Vy vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti, a darca sa môže domáhať vrátenia iba vtedy, ak sa správate k nemu alebo k jeho rodine v hrubom rozpore s dobrými mravmi. Vy teda momentálne rozhodujete ako s vecou naložíte. Ak si želáte nehnuteľnosť darovať naspäť, tak to samozrejme ako vlastník urobiť môžete. Pri darovaní sa daň neplatí, nemali ste totiž žiadny príjem. 

Dobrý deň, riešenie vami uvedenej problematiky je jednoduché.

Je potrebné spísať darovaciu zmluvu s vašou matkou, kde vy budete vystupovať ako obdarovaný. Uvádzame, že v tomto prípade - darovacia zmluva - nevzniká povinnosť pre vás a ani vašu matku platiť daň z príjmu, lebo darovanie sa vyznačuje bezodplatnosťou. Rovnako nebude platiť ani odvody na zdravotné poistenie vy ani vaša matka.

Po darovaní nehnuteľnosti vám bude potrebné podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti podľa zákona o miestnych daniach.

Dobrý deň, v prípade predaja darovaného domu môžete byť oslobodená od dane ak ste mali dom vo vlastníctve aspoň 5 rokov. Ak nie tak, potom sa postupuje tak, že v prípade ak vaša babka vlastnila dom viac ako 5 rokov pred darovaním, potom si môžete pri výpočte základu dane započítať hodnotu domu v čase darovania, t.j. daň odvediete len z rozdielu súm - hodnoty domu v čase darovania a hodnoty domu v čase predaja. 

Ak však vaša babka dom nevlastnila pred darovaním viac ako 5 rokov, potom budete odvádzať daň z celej sumy, za ktorú dom predáte.

Daňové právo však nie je jednoduchá záležitosť, vyššie uvedené zdaňovanie je popísané iba v skratke, že ako to asi funguje. Ak by ste chceli hlbšiu analýzu a detailne právne stanovisko, potom táto služba by už bola spoplatnená.

Dobrý deň,
hoci v čase darovania nebol vyhotovený znalecký posudok, tento Vám môže vyhotoviť súdny znalec aj so spätným ohodnotením nehnuteľnosti v čase darovania.

Je samozrejmé, že znalec vyhotoví aj znalecký posudok na terajšiu hodnotu nehnuteľnosti, ktorá bude tvoriť kúpnu cenu pri predaji tejto Vám darovanej nehnuteľnosti.

"Na účely uplatnenia výdavku pri príjme z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním, ktorý nie je oslobodený od dane z príjmov, čo je Váš prípad, je potrebné posúdiť skutočnosť, či by bol príjem z predaja tejto nehnuteľnosti u darcu oslobodený od dane z príjmov, ak by v čase darovania došlo u darcu k predaju nehnuteľnosti;

• ak by bol príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania;
• ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca)." /citované zo stránky FS SR/.

Následne predmetom dane z príjmov a povinnosť platiť odvody na zdravotné poistenie bude troviť len rozdiel medzi hodnotou nehnuteľnosti v čase darovania Vám a kúpnou cenou, za ktorú nehnuteľnosť predáte.

Na vypracovanie kúpnej zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta, ktorý samozrejme vypracuje aj návrh na vklad, ktorý podá elektronicky.

Uvádzame, že zoznam súdnych znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR.