BSM a kúpa nehnuteľnosti

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a kúpa nehnuteľnosti

Aktualizované: máj 2026

V tomto článku sa pozrieme na platnosť / neplatnosť kúpnej zmluvy v spojení s bezpodielovými spoluvlastníctvom manželov (BSM). Či je zmluva platná alebo neplatná a či absolútne alebo relatívne. A tiež ak jeden z manželov kúpi byt počas manželstva iba sám na svoje meno.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je v Slovenskej republike základný režim majetku manželov. Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť počas trvania manželstva, máte právo tak urobiť bez súhlasu manžela v určitých prípadoch. V súlade s ustanoveniami § 143 až 151 Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“) patrí kúpená nehnuteľnosť do BSM, pokiaľ nie je darovaná, zdedená alebo ide o vec osobnej povahy a existuje ešte niekoľko výnimiek.

Platí, že i v prípade, že na kúpu nehnuteľnosti sú použité prostriedky patriace do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a ako účastník zmluvy na strane kupujúceho vystupuje len jeden z manželov, nie je podľa ustálenej súdnej praxe možné pokladať túto kúpnu zmluvu za neplatnú a bez ďalšieho zamietnuť na jej základe návrh na vklad do katastra nehnuteľností145 ods. 1 OZ. Absencia súhlasu nevedie k relatívnej neplatnosti zmluvy.

Nehnuteľnosť teda bude patriť obom, ale nie je to také čiernobiele, existujú aj výnimky, ktoré spomímame nižšie. Poďme sa najskôr pozrieť na základné pojmy.

Riešite rozvod. Vytvorte si zadarmo návrh na rozvod: Tlačivo návrhu na rozvod manželstva

Čo je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov?

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifický režim, v ktorom majú obaja manželia rovnaké práva na celý majetok spoločne. Nie sú vytvorené jednotlivé podielové časti. Obaja manželia vlastnia všetko bez určenia, akú časť vlastní ktorý z nich.

Zákon stanovuje, že do BSM patria všetky veci a práva nadobudnuté počas trvania manželstva. V praxi však niektoré veci do BSM nepatria ani vtedy, keď ich niekto nadobudne počas manželstva. Ide najmä o dedičstvo, darovaný majetok a veci osobnej povahy.

Nehnuteľnosti v rámci BSM

Nehnuteľnosti majú v rámci BSM osobitnú pozíciu. Kúpa nehnuteľnosti počas manželstva má významný dopad na oboch manželov. V súlade s § 145 ods. 1 OZ môže jeden manžel nadobudnúť záväzky voči tretím osobám týkajúce sa nehnuteľnosti bez súhlasu druhého manžela.

Vedeli ste?: Druhá vec sú použité peniaze a súhlas manžela. Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť za spoločné peniaze počas manželstva, podľa zákona potrebujete na ich použitie súhlas druhého manžela. Za spoločné sa považujú aj peniaze, ktoré získal jeden z manželov za prenájom svojej nehnuteľnosti (nájomné) ale aj peniaze z pôžičky, ktorú si zobral len jeden z manželov v banke alebo od kamaráta.

Príklady nehnuteľností, ktoré patria do BSM

• Kúpená nehnuteľnosť počas manželstva (dom, byt, pozemok) s finančnými prostriedkami z BSM
• Nehnuteľnosť nadobudnutá výmenou za iný majetok z BSM
• Nehnuteľnosť financovaná hypotékou počas manželstva
• Nehnuteľnosť, do ktorej boli vložené čo i len z časti prostriedky oboch manželov

Príklady nehnuteľností, ktoré do BSM nepatria

• Nehnuteľnosť zdedená počas manželstva – patrí len dedičovi (dedičom)
• Nehnuteľnosť darovaná počas manželstva – podľa § 147 OZ
• Nehnuteľnosť zamenená za nehnuteľnosť vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov
• Nehnuteľnosť, ktorá bola majetkom manžela pred uzavretím manželstva (vlastníctvo pred manželstvom)
• Nehnuteľnosť, ktorú kúpil len jeden z manželov za svoje peniaze (napríklad z predaja inej svojej nehnuteľnosti).

Povinnosť súhlasu manžela pri kúpe nehnuteľnosti

V Slovenskej republike túto povinnosť žiaden zákon neustanovuje a ani § 145 ods. 1 OZ, na ktorý sa niektorí autori odvolávajú. Nie je teda pravdou, že ak chcete kúpiť nehnuteľnosť počas manželstva a chcete, aby bola zmluva platná, potrebujete explicitný písomný súhlas vášho manžela.

POZOR: Ak sa však predáva nehnuteľnosť len jedný, z manželov (lebo je zapísaný na liste vlastníctva) hoci bola kupovaná počas manželstva a patrí do BSM, tak vtey je kúpna zmluva bez súhlasu manžela relatívne neplatná. To znamená, že druhý manžel ju môže napadnúť a neplatnosť môže preukázať na súde. 

Modifikácia bezpodielového spoluvlastníctva notárskou zápisnicou

Tak ako bolo naznačené vyššie, manželia majú právo zmeniť svoj majetkový režim. V súlade s § 143a OZ môžu uzavrieť notársku zápisnicu, ktorá zmení ich majetkový režim. Ide o zúženie alebo rozšírenie BSM alebo odklad vzniku BSM.

Zmena majetkového režimu bez takéhoto zápisu je platná iba medzi manželmi, nie však voči tretím osobám.

Blíži sa nový občiansky zákonník, ktorý bude vyžadovať registráciu tejto zápisnice v Centrálnom notárskom registri modifikovaného spoločného imania manželov.

Procedúra zmeny majetkového režimu

1. Obaja manželia sa dohodnú na zmene majetkového režimu.
2. Navštívia notára a uzavrú notársku zápisnicu (napríklad zúžia si BSM k nejakej nehnuteľnosti, ktorú chcú kúpiť).
3. Pri kúpe katastru predložia notársku zápisnicu na zápis do katastra nehnuteľností.
4. Kataster vykoná zápis - pri zúžení už nenadobudnú nehnuteľnosť do BSM ale napríklad len jeden z manželov.
5. Zmena je voči tretím osobám účinná od dátumu zápisu v katastri.

BSM a kataster nehnuteľností

Existujú prípady, kedy nehnuteľnosť  patrí do BSM aj keď je v katastri zapísaný len jeden z manželov ako vlastník. Ide o prípad, ak nehnuteľnosť kúpi sám počas manželstva čo i len čiastočne zo spoločných prostriedkov. Obaja však majú právo na celú nehnuteľnosť bez určenia podielov.

TIP: Ak sa chce zapísať aj druhý z manželov na list vlastnícctva a nie je možná dohoda, je možné podať návrh na súd a žiadať určiť, že nehnuteľnosť patrí do BSM.

TIP:  Ak chce jeden z manželov kúpiť nehnuteľnosť sám, dá sa to riešiť zúžením alebo zrušením BSM. Pozor zúžiť by ste mali aj zdroj príjmu, z ktorého budete platiť hypotéku, inak druhý manžel môže požadovať neskôr náhradu toho čo "ušlo" z BSM v zmysle §150 Občiajnskeho zákonníka.

Praktické kroky pri kúpe nehnuteľnosti počas BSM

1. Konzultácia s advokátom: Pred podpísaním zložitejšej zmluvy sa poraďte so skúseným advokátom. Odborník vám pomôže pochopiť vaše práva a povinnosti v rámci BSM.
2. Overenie majetkového režimu: Dôležité je, aký majetkový režim máte, či ste vôbec neriešili BSM, alebo ho máte zúžené, rozšírené, zrušené alebo odložené.
3. Súhlas manžela: Na akúkoľvek modifikáciu BSM je potrebný súhlas, okrem zrušenia BSM, tam súd môže alebo za určitých okolností musí zrušiť BSM aj bez súhlasu.
4. Kúpna zmluva: Zmluva musí obsahovať všetky náležitosti podľa § 588 až 590 OZ, vrátane výslovného súhlasu manžela.
5. Vklad do katastra: Vlastnícke právo sa nadobúda až zápisom do katastra.

Riziká pre kupujúceho

Ako kupujúci čelíte viacerým rizikám, ktoré je potrebné poznať:

• Riziko 1: Predávajúci je v manželstve a vy o tom neviete – ak kupujete od manžela, ktorý nemá súhlas svojho manžela, kúpna zmluva je relatívne neplatná. Druhý manžel môže zmluvu napadnúť na súde a požadovať jej zrušenie, čo môže viesť k nutnosti vrátenia nehnuteľnosti.
• Riziko 2: Výpisy z katastra – výpis z katastra nemusí jednoznačne ukazovať, či je nehnuteľnosť súčasťou BSM alebo vlastníkom je len jeden z manželov. Táto informácia nemusí byť zrejmá bez právneho poradenstva. 

POZOR: Vždy si dajte do zmluvy vyhlásenie predávajúceho, že je slobodný (nie je ženatý/vydatá) a vyhlásenie sankcionujte právom na odstúpenie od zmluvy alebo zmluvnou pokutou.

Najčastejšie otázky (FAQ)

Potrebujem súhlas manžela, ak chcem kúpiť nehnuteľnosť počas manželstva?

Nie, ani podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka na to nepotrebujete súhlas manžela. 

Čo sa stane, ak kúpim nehnuteľnosť bez súhlasu manžela?

Nehnuteľnosť bude patriť do BSM aj keď ste na liste vlastníctva napísaný ako vlastník. Vy budete musieť preukazovať, že nehnuteľnosť nepatrí do BSM (napríklad že ste ju kúpili za svoje peniaze).

Ak dedím nehnuteľnosť počas manželstva, patrí do BSM?

Nie. Dedičstvo je vždy majetkom dedičov bez ohľadu na majetkový režim manželstva a do BSM nepatrí.

Ak si kupujem nehnuteľnosť a som v BSM, ako ju zaregistrujem v katastri?

Ak chcete, aby bola nehnuteľnosť v katastri registrovaná na oboch manželov, musíte uviesť manželku/manžela na zmluve. Ak ste nehnuteľnosť už kúpili, tak druhý z manželov sa tam zapisuje na základe súhlasného vyhlásenia oboch manželov.

Môžem si kúpiť nehnuteľnosť počas rozvodu bez súhlasu manžela?

Áno, ale stále bude patriť do BSM. Preto radšej počkajte na rozvod.

JUDr. Milan Ficek, advokát
Advokát špecializujúci sa na podielové a bezpodielové spoluvlastníctvo - a právo nehnuteľností.

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?