Predaj podielu v urbári - pohľad advokáta

Predaj spoluvlastníckeho podielu v pozemkovom spoločenstve (urbári): Právna analýza a povinnosti účastníkov

Kľúčové slová: Pozemkové spoločenstvo (urbár), Predkupné právo, Spoluvlastnícky podiel, Zákaz drobenia podielov, Blízka osoba, Kataster nehnuteľností, Zákon č. 97/2013 Z.z., Relatívna neplatnosť, Výbor spoločenstva.

1. Právny rámec predaja podielu v urbári

Predaj spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti, často nazývanej urbársky pozemok, predstavuje špecifickú transakciu, ktorá sa riadi primárne Zákonom č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len Zákon o pozemkových spoločenstvách) a subsidiárne Občianskym zákonníkom (OZ). Spoločná nehnuteľnosť predstavuje osobitný druh podielového spoluvlastníctva, kde podielnici združení v pozemkovom spoločenstve spoločne hospodária s majetkom.

Pri prevode podielu majú pravidlá stanovené Zákonom o pozemkových spoločenstvách prednosť pred všeobecnou úpravou Občianskeho zákonníka, napríklad pred ustanovením § 140 OZ o predkupnom práve, pokiaľ zákon nestanovuje inak. Každý člen spoločenstva má síce právo nakladať so svojím podielom (predať, darovať, vymeniť), ale musí dodržiavať podmienky a obmedzenia dané zákonom a zmluvou o spoločenstve.

2. Kľúčové povinnosti predávajúceho člena

Predávajúci člen (podielnik) má pri prevode svojho podielu niekoľko zákonných povinností. Ich rozsah sa líši v závislosti od toho, kto je nadobúdateľom.

2.1. Zákaz nadmerného drobenia podielov

Jednou z najdôležitejších povinností, ktorá chráni integritu urbárskeho majetku, je zákaz drobenia spoluvlastníckych podielov. Prevodom podielu nesmie vzniknúť nový podiel menší ako 2 000 m² výmery spoločnej nehnuteľnosti.

Toto pravidlo má zásadný dopad najmä pri čiastočnom prevode podielu. Ak chce predávajúci previesť len časť svojho podielu na novú osobu, musí zabezpečiť, aby podiel, ktorý nový nadobúdateľ získa, bol minimálne 2 000 m². Okresný úrad (katastrálny odbor) posudzuje dodržanie tohto zákazu a v prípade jeho porušenia vklad vlastníckeho práva zamietne.

Existuje však výnimka: ak nadobúdateľ už vlastní iný podiel v tej istej spoločnej nehnuteľnosti, menší prevádzaný podiel je povolený, pokiaľ súčet nového a už existujúceho podielu dosiahne aspoň 2 000 m². Zákaz drobenia sa nevzťahuje na prechod podielu dedením.

2.2. Povinnosť previesť podiel ku všetkým parcelám

Predávajúci nesmie previesť podiel vzťahujúci sa len na niektoré parcely spoločnej nehnuteľnosti. Ak sa člen rozhodne predať podiel, musí byť prevádzaný vo vzťahu ku všetkým pozemkom, ktoré tvoria predmet jeho spoluvlastníctva. Predávajúci nemôže napríklad predať podiel len na vybraných lukratívnych parcelách a ostatné si ponechať.

Porušenie tohto pravidla znamená, že zmluva je absolútne neplatná pre rozpor so zákonom, a kataster by vklad taktiež zamietol. Spoločná nehnuteľnosť sa považuje za jednu nedeliteľnú vec, a tento zákaz slúži na zabránenie drobeniu spoluvlastníctva podľa geografie parciel.

2.3. Rešpektovanie zákonného predkupného práva

Ak predávajúci prevádza podiel na tretiu osobu (nečlena), má povinnosť ponúknuť podiel vopred ostatným spoluvlastníkom – členom spoločenstva. Ide o zákonnú ponukovú povinnosť, ktorá je modifikovaná Zákonom o pozemkových spoločenstvách.

Ponuka musí byť spravidla urobená písomne a doručená všetkým ostatným spoluvlastníkom. V praxi sa často realizuje prostredníctvom výboru spoločenstva, napríklad zahrnutím ponuky do pozvánky na najbližšie valné zhromaždenie. Postup však môžu stanoviť stanovy urbáru. Predávajúci môže podiel previesť tretej osobe len vtedy, ak spoluvlastníci v stanovenej lehote neprejavia záujem, a to za rovnakých podmienok. V tomto spôsobe uplatnenia predkupného práva často vznikajú problémy v praxi.

3. Predaj celého podielu vs. predaj časti podielu

Prevody sa líšia najmä v dopade na členstvo predávajúceho a v aplikácii zákazu drobenia.

3.1. Predaj celého podielu

Pri predaji celého podielu pôvodný člen prestáva byť spoluvlastníkom a jeho členstvo v spoločenstve zaniká momentom právoplatnosti vkladu v katastri. Nový vlastník vstupuje do práv a povinností člena automaticky zo zákona, bez potreby osobitného súhlasu spoločenstva.

V tomto prípade sa predávajúceho zákaz drobenia spravidla nedotkne, pretože nevzniká nový, menší podiel; podiel len prechádza na iného vlastníka v rovnakej veľkosti. Ponuková povinnosť sa však uplatní, ak kupujúcim nie je existujúci člen spoločenstva alebo blízka osoba.

3.2. Predaj časti podielu (Podiel na podiele)

Pôvodný spoluvlastník prevádza iba určitú časť svojho podielu a zvyšok si ponecháva. V dôsledku toho predávajúci zostáva členom spoločenstva (s menším podielom), a nový nadobúdateľ sa stáva novým členom.

Pri predaji časti podielu má zákaz drobenia veľký význam. Ak by mal člen podiel zodpovedajúci 5 000 m² a chcel by predať novému záujemcovi časť 1 000 m², prevod by bol možný len vtedy, ak by nadobúdateľ už vlastnil iný podiel aspoň 1 000 m², aby súčet dosiahol 2 000 m². Inak by bol vklad katastrom zamietnutý.

Aj čiastočný prevod spúšťa predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, ak kupujúcim má byť osoba mimo spoločenstva.

4. Predkupné právo a okruh oprávnených nadobúdateľov

Zákonné predkupné právo je kľúčový právny inštitút vychádzajúci z § 140 OZ.

4.1. Kedy sa predkupné právo neuplatňuje (výnimky)

Zákon o pozemkových spoločenstvách (§ 9 ods. 7) a Občiansky zákonník (§ 140) definujú dva hlavné prípady, kedy predávajúci nemusí podiel ponúknuť ostatným:

1. Prevod medzi členmi spoločenstva: Ak podiel kupuje iný existujúci spoluvlastník spoločnej nehnuteľnosti, ostatní členovia nemajú predkupné právo. Toto ustanovenie zjednodušilo a urýchlilo prevody v rámci urbáru. Predávajúci môže svoj podiel previesť na zvoleného podielnika slobodne a bez potreby súhlasu ostatných.

2. Prevod na blízku osobu: Predkupné právo sa neuplatňuje, ak sa podiel prevádza na blízku osobu v zmysle § 116 OZ. Blízkou osobou je napríklad príbuzný v priamom rade, súrodenec, manžel/manželka alebo iná osoba, ktorá by ujmu jednej pociťovala ako vlastnú. Pri prevode na blízkeho odpadá predávajúcemu ponuková povinnosť, hoci táto nová osoba sa stáva novým členom spoločenstva. V praxi môže byť sporné, či konkrétna osoba spĺňa kritériá „blízkej osoby“, o čom by v sporných prípadoch rozhodoval súd.

4.2. Uplatnenie predkupného práva pri prevode na tretiu osobu

Ak sa podiel prevádza na osobu, ktorá nie je členom spoločenstva ani blízkou osobou, predkupné právo ostatných členov sa uplatní. Predávajúci musí ponúknuť podiel najprv spolupodielnikom za rovnakých podmienok, aké dohodol s treťou osobou (cena, veľkosť). Ponuku je možné sprostredkovať aj prostredníctvom výboru a valného zhromaždenia.

Realizácia predkupného práva: Ak má záujem viac spoluvlastníkov, môžu sa dohodnúť. Ak sa nedohodnú, nadobudnú podiel spoločne v pomere podľa veľkosti svojich doterajších podielov (§ 140 OZ).

Zákon o pozemkových spoločenstvách poskytuje elegantné riešenie pre kolektívny odkup: výbor spoločenstva môže v mene všetkých spoluvlastníkov uzavrieť jednu kúpnu zmluvu. Podiel sa tak rozdelí medzi všetkých členov pomerne (ich podiely sa zväčšia) a kúpnu cenu uhradí spoločenstvo ako celok. Výbor na takýto krok potrebuje výslovné poverenie, napr. zo stanov alebo uznesenia valného zhromaždenia.

4.3. Možnosť nadobudnutia podielu samotným spoločenstvom

Nadobúdateľom podielu môže byť aj samotné pozemkové spoločenstvo ako právnická osoba, ktorá obhospodaruje spoločnú nehnuteľnosť. Spoločenstvo však nemá zo zákona vlastné predkupné právo (ak samo nie je spoluvlastníkom) a nemôže predbehnúť členov. Spoločenstvo môže odkúpiť podiel, ak si túto možnosť členovia dohodli v zmluve o založení (zmluvné predkupné právo) alebo ak členovia neprejavia záujem.

Spoločenstvo však môže nadobudnúť maximálne 49 % podielov na spoločnej nehnuteľnosti. Prekročenie tohto stropu je zákonom zakázané, a zmluva porušujúca toto obmedzenie je absolútne neplatná.

5. Dôsledky porušenia predkupného práva (Judikatúra)

Ak predávajúci obíde predkupné právo a uzavrie zmluvu s treťou osobou bez ponuky, ide o tzv. relatívne neplatný právny úkon. Zmluva je platná, kým sa oprávnený spoluvlastník nedovolá jej neplatnosti na súde. Každý opomenutý spoluvlastník môže žalobou požadovať určenie neplatnosti zmluvy.

Kataster splnenie predkupného práva pri vkladoch neskúma; preto je na spoluvlastníkoch, aby sa bránili súdnou cestou.

Dôležité je, že predkupné právo sa vzťahuje nielen na predaj, ale aj na darovanie podielu. Predávajúci (darca) by nemal voliť darovanie s cieľom obísť predkupné právo.

JUDIKÁT: Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 102/2005 zo dňa 25.10.2005 judikoval, že darovanie spoluvlastníckeho podielu nie blízkej osobe obchádza predkupné právo a spoluvlastníci sa môžu domáhať neplatnosti aj takejto darovacej zmluvy. Hrozba súdneho sporu a zneplatnenia predaja je teda reálna, ak predávajúci predkupné právo ignoruje.

6. Úloha a povinnosti výboru pozemkového spoločenstva

Výbor ako štatutárny orgán spoločenstva plní dôležité úlohy pri prevode podielu.

6.1. Sprostredkovanie ponuky a evidencia

Ak člen oznámi zámer previesť podiel na tretiu osobu, výbor by mal zabezpečiť riadne sprostredkovanie ponuky predkupného práva ostatným členom, často zaradením informácie do pozvánky na najbližšie valné zhromaždenie. Tým plní organizačnú a sprostredkovateľskú funkciu.

Výbor je taktiež povinný viesť zoznam členov a po každom prevode ho musí aktualizovať, zapísať nového nadobúdateľa a upraviť podiel predchádzajúceho vlastníka. Nový člen nadobúda členstvo dňom povolenia vkladu v katastri.

6.2. Zákaz rozhodovania namiesto členov

Je kľúčové, že výbor nesmie sám za spoluvlastníkov rozhodnúť o nevyužití predkupného práva, ani udeľovať "súhlas s prevodom" tretej osobe bez toho, aby sa členovia vyjadrili. Jednostranné vyhlásenie výboru, že spoločenstvo súhlasí s prevodom, nemá žiadne právne účinky, pretože predkupné právo patrí každému členovi individuálne. Výbor tu pôsobí ako garant pravidiel, nie ako rozhodovateľ za členov.

6.3. Kontrola zákonnosti prevodu

Výbor by mal dohliadať na dodržiavanie všetkých zákonných obmedzení. Mal by upozorniť člena, ak sa pokúša previesť:

• Podiel menší ako 2 000 m² pre nového nadobúdateľa.

• Podiel vzťahujúci sa len na niektoré parcely.

Ak by spoločenstvo samé zvažovalo kúpu, výbor musí zabezpečiť, že sa neprekročí limit 49 % podielov.

6.4. Ochrana práv členov

Ak sa spoločenstvo dozvie o prevode vykonanom v rozpore s predkupným právom (tzv. prevod "na čierno"), mal by výbor (ak ho na to zaviazalo valné zhromaždenie, napr. v spoločenstve Pribylina) podať žalobu na určenie neplatnosti prevodu. Takýto akt slúži na aktívnu ochranu práv spoluvlastníkov a má prevenčný účinok.

7. Záver

Predaj podielu v pozemkovom spoločenstve je právne komplexný proces, ktorý si vyžaduje rešpektovanie špecifickej úpravy, ktorá modifikuje všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka. Pre hladký a zákonný prevod je nevyhnutná transparentnosť predávajúceho člena. Kľúčové obmedzenia, ktoré musia byť splnené, sú: dodržanie predkupných práv (s výnimkou prevodov medzi členmi a na blízke osoby), zákaz drobenia podielov pod 2 000 m², prevod podielu k všetkým parcelám a rešpektovanie 49 % limitu pre nadobudnutie podielu spoločenstvom. Výbor spoločenstva má pritom nezastupiteľnú úlohu ako facilitátor a strážca zákonnosti prevodu.

JUDr. Milan Ficek, advokát

- advokát JUDr. Milan Ficek sa zaoberá problematikou prevodu pozemkov v urbároch, porušeniami predkupného práva

Zdroje:

Zákon o pozemkových spoločenstvách (urbároch)

Mohlo by vás zaujímať
Zdedený dom a vysporiadanie
Predaj podielu bez oznámenia spoluvalstníkom

Dobrý deň, rada by som si dohodla konzultáciu a prípadne zastupovanie. ďakujem.

Mohlo by vás zaujímať
Rozdelenie pozemku podľa podielov
Spoluvlastnictvo domu a rozchod
Predaj domu - spoluvlastníci
Predaj rodinného domu v spoluvlastníctve
Rozdelenie domu na dve jednotky