Manžel predal nehnuteľnosť bez súhlasu manželky

Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve bez súhlasu druhého manžela: Právna analýza a možnosti obrany

Autor: JUDr. Milan Ficek, expert na rodinné a majetkové právo

V právnej praxi sa opakovane stretávame so situáciami, ktoré preverujú pevnosť nielen manželských zväzkov, ale aj právnych inštitútov chrániacich spoločný majetok manželov. Jednou z najzávažnejších a žiaľ, nie ojedinelých situácií je predaj spoločnej nehnuteľnosti jedným z manželov bez vedomia a súhlasu toho druhého. Takéto konanie má ďalekosiahle právne následky nielen pre manželov samotných, ale aj pre tretie osoby, najmä pre kupujúcich, ktorí môžu v dobrej viere nadobudnúť majetok zaťažený vážnou právnou vadou. Slovenský právny poriadok, predovšetkým Občiansky zákonník, poskytuje manželovi, ktorého práva boli porušené, silné nástroje na ochranu. Cieľom tohto článku je podrobná analýza právneho rámca, dôsledkov takéhoto konania a efektívnych možností obrany, ktoré má oklamaný manžel k dispozícii.

1. Podstata bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a jeho dosah na nehnuteľnosti

Základným kameňom majetkových vzťahov medzi manželmi je inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Tento špecifický typ spoluvlastníctva vzniká automaticky, priamo zo zákona, uzavretím manželstva a zahŕňa všetok majetok, ktorý nadobudol ktorýkoľvek z manželov počas jeho trvania. Existujú zákonom stanovené výnimky, ako sú veci získané dedičstvom, darom, veci slúžiace osobnej potrebe alebo výkonu povolania jedného z manželov, prípadne veci vydané v rámci reštitúcie. Ak však manželia kúpia nehnuteľnosť zo spoločných prostriedkov nadobudnutých počas manželstva, táto nehnuteľnosť spravidla spadá priamo do BSM.

Kľúčovým a v praxi často podceňovaným faktom je, že pre zaradenie nehnuteľnosti do BSM nie je rozhodujúce, či sú na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností zapísaní obaja manželia alebo len jeden z nich. Ak boli splnené zákonné podmienky pre vznik BSM (nadobudnutie počas manželstva zo spoločných prostriedkov), nehnuteľnosť je spoločná aj v prípade, že v katastri figuruje ako výlučný vlastník iba manžel alebo manželka. Tento princíp má zásadný význam pre ochranu druhého manžela, no zároveň predstavuje potenciálne riziko pre tretie osoby konajúce v dobrej viere v zápis v katastri.

2. Zásada spoločného súhlasu: Pilier ochrany majetku

Nakladanie s majetkom patriacim do BSM podlieha prísnym pravidlám. Ustanovenie § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka jasne rozlišuje medzi dvoma kategóriami úkonov:

1. Bežné veci: Tieto môže vybavovať každý z manželov samostatne.
2. Ostatné (závažné) veci: Na tieto je nevyhnutný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.

Predaj nehnuteľnosti, ktorá často predstavuje najhodnotnejšiu časť spoločného majetku, nepochybne nepatrí medzi bežné záležitosti. Ide o mimoriadnu dispozíciu s majetkom, ktorá si vyžaduje výslovný a jednoznačný súhlas oboch manželov. Slovenská súdna prax je v tomto ohľade konzistentná a potvrdzuje, že akýkoľvek prevod vlastníckeho práva k spoločnej nehnuteľnosti bez súhlasu druhého manžela je v rozpore so zákonom.

3. Právne následky porušenia: Koncept relatívnej neplatnosti

Ak jeden z manželov poruší svoju povinnosť a predá nehnuteľnosť patriacu do BSM bez súhlasu druhého manžela, zákon takýto právny úkon sankcionuje neplatnosťou. Nejde však o neplatnosť absolútnu, ktorá by nastala automaticky (ex lege). Právny poriadok v tomto prípade operuje s konceptom tzv. relatívnej neplatnosti.

Čo to v praxi znamená?

• Kúpna zmluva sa považuje za platnú až do momentu, kým sa oprávnený manžel (manželka) tejto neplatnosti aktívne nedovolá.
• Právo dovolať sa neplatnosti má výlučne manžel, ktorého súhlas chýbal. Nemôže tak urobiť kupujúci, predávajúci manžel, ani žiadna iná tretia osoba.
• Dovolanie sa neplatnosti musí byť adresované všetkým účastníkom zmluvy, teda tak manželovi, ktorý nehnuteľnosť predal, ako aj kupujúcemu.
• Na uplatnenie tohto práva plynie všeobecná trojročná premlčacia lehota, ktorá začína plynúť od momentu uzavretia kúpnej zmluvy. Ak manželka v tejto lehote nepodnikne žiadne kroky, jej právo sa premlčí a zmluva sa stane definitívne platnou.

Tento mechanizmus vytvára stav právnej neistoty. Z pohľadu katastra nehnuteľností, ktorý sa riadi princípom dôvery v zapísaný stav, môže byť prevod bez problémov zapísaný, ak ako vlastník figuroval len predávajúci manžel. Navonok sa teda zdá, že všetko je v poriadku a kupujúci sa stal legitímnym vlastníkom. Tento stav je však iba dočasný a zvrátiteľný aktívnym konaním poškodenej manželky.

Slovenské súdy vo svojej rozhodovacej činnosti dôsledne chránia princíp, že na prevod nehnuteľnosti patriacej do BSM je nevyhnutný súhlas oboch manželov. Napríklad Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp. zn. 2 Cdo 50/2000 (uverejnenom v Zbierke stanovísk NS a rozhodnutí pod č. 59/2002) výslovne konštatoval, že predaj spoločnej nehnuteľnosti nie je bežnou vecou, ktorú by mohol vybaviť každý z manželov sám, a preto ak jeden z manželov uzavrie kúpnu zmluvu o predaji nehnuteľnosti bez súhlasu druhého, takýto právny úkon sa považuje za platný len do času, kým sa druhý manžel nedovolá jeho neplatnosti. Toto rozhodnutie potvrdzuje, že právne následky nastupujú až iniciatívou nesúhlasiaceho manžela a zodpovedá konceptu relatívnej neplatnosti opísanému vyššie. V judikatúre sa tiež ustálilo, že manželka musí neplatnosť namietať voči všetkým účastníkom zmluvy (t.j. aj voči nadobúdateľovi/kupujúcemu) a uplatniť svoje právo v spomínanej trojročnej lehote [otázky a odpovede]. Po uplynutí lehoty jej právo zanikne a zmluva ostáva v platnosti.

Dôsledky úspešného dovolania sa neplatnosti

Ak sa manželka včas a úspešne dovolá neplatnosti kúpnej zmluvy, súd svojím rozhodnutím deklaruje, že zmluva je neplatná. Týmto sa relatívna neplatnosť mení na absolútnu, účinnú voči všetkým. Dôsledky sú nasledujúce:

• Retroaktívny účinok: Na právny úkon (kúpnu zmluvu) sa hľadí, akoby nikdy nevznikol.
• Obnovenie pôvodného stavu: Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa s účinnosťou od počiatku vracia do BSM oboch manželov. Právoplatný rozsudok súdu slúži ako podklad pre kataster na vykonanie opravy zápisu a navrátenie pôvodných vlastníkov.
• Vznik bezdôvodného obohatenia: Keďže právny dôvod plnenia (kúpna zmluva) odpadol, zmluvné strany sú povinné si vrátiť všetko, čo si navzájom poskytli. Manžel musí vrátiť kupujúcemu celú kúpnu cenu a kupujúci je povinný vrátiť (vydať) nehnuteľnosť manželom.
• Zodpovednosť konajúceho manžela: Kupujúci, ktorý prišiel o nehnuteľnosť, si môže svoj nárok na vrátenie kúpnej ceny, prípadne náhradu škody, uplatňovať voči manželovi, ktorý ho uviedol do omylu a konal protiprávne. Súd spravidla zaviaže tohto manžela aj na úhradu trov súdneho konania úspešnej manželke.

Možnosti a postupy pre poškodeného manžela

Manželka, ktorá zistí, že jej manžel bez jej súhlasu predal spoločnú nehnuteľnosť, nesmie zostať pasívna. Právo je na jej strane, no vyžaduje si jej aktívny prístup. K dispozícii má niekoľko nástrojov:

• Žaloba na súd Toto je najúčinnejší a štandardný prostriedok obrany. Manželka musí podať na príslušný súd žalobu. Žalovanými musia byť obaja účastníci zmluvy – manžel (predávajúci) aj kupujúci. V žalobe je potrebné preukázať, že nehnuteľnosť patrila do BSM (napr. sobášnym listom a dokladom o nadobudnutí počas manželstva) a že súhlas na predaj nebol udelený. Žalobu je nevyhnutné podať v trojročnej premlčacej lehote.
• Mimosúdne dovolanie sa neplatnosti: Teoreticky je možné dovolať sa neplatnosti aj mimosúdne, napríklad zaslaním písomného vyhlásenia manželovi aj kupujúcemu. Právne účinky nastávajú doručením tohto vyhlásenia. V praxi však kupujúci, ktorý už zaplatil kúpnu cenu, spravidla nebude rešpektovať jednostranné vyhlásenie a bude trvať na súdnom rozhodnutí. Navyše, kataster nehnuteľností nezapíše zmenu vlastníctva späť na základe takéhoto listu, vyžaduje právoplatný rozsudok súdu. Mimosúdny pokus je teda skôr predstupňom nevyhnutného súdneho konania.
• Neodkladné opatrenie ako preventívny nástroj: Ak sa manželka o chystanom predaji dozvie včas (pred podpisom zmluvy alebo pred vkladom do katastra), môže sa pokúsiť zabrániť mu podaním návrhu na nariadenie neodkladného opatrenia, ktorým by súd dočasne zakázal manželovi s nehnuteľnosťou nakladať. Súdy sú však pri nariaďovaní takýchto opatrení počas trvania BSM zdržanlivé a návrh je potrebné veľmi dobre napísať.
• Trestnoprávna rovina: Samotný predaj bez súhlasu spravidla nie je trestným činom, ale občianskoprávnym deliktom. Ak by však manžel sfalšoval podpis manželky na zmluve alebo na súhlase s predajom, mohlo by ísť o trestný čin falšovania a pozmeňovania verejnej listiny alebo o podvod, čo by zakladalo dôvod na podanie trestného oznámenia. Takéto prípady nie sú vylúčené ale sú ojedinelé
• Zrušenie BSM za trvania manželstva: Ak manžel opakovane a závažne ohrozuje spoločný majetok, môže manželka požiadať súd o zrušenie BSM aj počas trvania manželstva z vážnych dôvodov. Tento krok má preventívny charakter do budúcna – nezvráti už uskutočnený predaj, ale zabráni ďalším jednostranným krokom manžela so zvyšným majetkom.

Perspektíva tretích strán a prevencia rizík

Prípad neoprávneného predaja stavia do veľmi nepríjemnej pozície aj dobromyseľného kupujúceho. Hoci sa spoliehal na zápis v katastri, kde bol uvedený len jeden vlastník, a dokonca si mohol od predávajúceho vyžiadať čestné vyhlásenie o jeho rodinnom stave, riskuje, že o nadobudnutú nehnuteľnosť príde. Z tohto dôvodu je pre kupujúcich kľúčové vykonávať dôkladnú due diligence, ktorá zahŕňa nielen kontrolu listu vlastníctva, ale aj overenie rodinného stavu predávajúceho a v prípade pochybností vyžadovanie písomného a úradne osvedčeného súhlasu druhého manžela s predajom.

Najlepšou prevenciou pre samotných manželov je:

• Zápis oboch manželov do katastra: Pri každej kúpe nehnuteľnosti do BSM by manželia mali trvať na tom, aby boli na liste vlastníctva uvedení obaja. Tým sa prakticky znemožní prevod bez súhlasu a podpisu druhého manžela.
• Otvorená komunikácia a transparentnosť: Vzájomná informovanosť o nakladaní so spoločným majetkom je základom predchádzania sporom.
• Úprava BSM notárskou zápisnicou: Manželia si môžu rozsah BSM zmluvne zúžiť alebo rozšíriť, čo môže byť vhodné napríklad v prípade podnikateľských aktivít jedného z nich.

Záver

Slovenský právny poriadok poskytuje manželovi, ktorého práva boli porušené jednostranným predajom spoločnej nehnuteľnosti, robustnú ochranu. Manžel nemôže platne predať nehnuteľnosť v BSM bez súhlasu druhého manžela. Ak tak urobí, poškodený manžel má právo dovolať sa neplatnosti takejto zmluvy a dosiahnuť navrátenie majetku do pôvodného stavu. Táto ochrana však nie je automatická a vyžaduje si aktívne konanie, predovšetkým podanie žaloby na súd v zákonnej trojročnej lehote. Judikatúra slovenských súdov dlhodobo potvrdzuje tento výklad a stojí na strane ochrany spoločného majetku a práv oklamaného manžela. Je preto nevyhnutné, aby manželia poznali svoje práva a v prípade ich porušenia neváhali využiť všetky dostupné právne prostriedky na ich obranu. Transparentnosť a dodržiavanie zákonných pravidiel sú najlepšou zárukou prevencie pred zložitými a nákladnými majetkovými spormi.

Ak máte otázky alebo potrebujete pomôcť v konkrétnom prípade, radi vám pomôžeme. Správnym postupom je možné ušetriť veľmi veľa času a zabrániť tomu, aby ste prišli o časť svojho majetku.

JUDr. Milan Ficek, advokát 

zdroje: Občiansky zákonník, Civilný sporový poriadok, komentáre a judikatúra slovenských súdov.

Mohlo by vás zaujímať
Neplatnosť darovacej zmluvy
Predaj družstevného bytu počas prebiehajúceho súdu BSM

Dobrý deň vážená kancelária. S manželom sme počas manželstva kúpili byt, no na liste vlastníctva bol zapísaný len on. Teraz som zistila, že ho pred mesiacom predal bez môjho vedomia a súhlasu. Kupujúci je už zapísaný v katastri. Som zúfalá, myslela som si, že bez môjho podpisu to nie je možné, keďže byt patrí do nášho bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Môžem s tým ešte niečo urobiť? Je nejaká šanca, že dostaneme byt späť? Aké kroky by som mala urýchlene podniknúť?

Mohlo by vás zaujímať
Predaj rodinného domu v spoluvlastníctve
Nakladanie s nehnutelnosťou po smrti
Predaj bytu bez súhlasu otca
Svokrin byt