Darovanie nehnuteľnosti a BSM

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: Darovanie nehnuteľnosti a BSM}

Dobrý deň, vlastníctvo k tejto nehnuteľnosti nadobudnete iba tak, že Vám priateľ buď 1/2 nehnuteľnosti daruje alebo predá. Na základe takejto darovacej zmluvy alebo kúpnej zmluvy následne kataster nehnuteľností zapíše na liste vlastníctva aj Vás ako vlastníka nehnuteľnosti v podiele 1/2. Čo sa týka úveru pre mladých, v tomto smere Vám vie viac pomôcť iba banka, ktorá Vám povie ako neprísť o štátny príspevok. Ak by ste aj vlastnili dokument, že ste dom nadobudli spoločne, pre súdy a ďalšie orgány sú záväzným výpisy z listov vlastníctva z katastra nehnuteľnosti. Na list vlastníctva budete zapísaná iba na základe vyššie uvedených právnych úkonov (darovacia alebo kúpna zmluva). V našom právnom poriadku sa vychádza z toho, že údaje zapísané v katastri nehnuteľností sú považované za pravdivé, kým sa nepreukáže opak. Možnosť preukázať vlastníctvo k nehnuteľnosti spomínaným dokladom od právnika o tom, že ste nehnuteľnosť nadobudli spoločne považujem za málo pravdepodobnú. V tomto smere by nebolo možné zaručiť, že v rámci súdneho konania preukážete spomínaným dokladom Vaše vlastníctvo k nehnuteľnosti. Čo sa týka BSM, je potrebné uviesť, že veci, ktoré ste vlastnili už pred uzavretím manželstva nepatria do BSM. BSM nie je možné rozšíriť v takom smere, aby aj veci, ktoré ste už vlastnili patrili do BSM. Uzavretím manželstva iba z dôvodu, aby nehnuteľnosť patrila do BSM nič nevyriešite. 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:} Dobrý deň, pri darovaní majetku v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) je dôležité rozlišovať, či BSM ešte trvá, alebo už bolo zrušené a vyporiadané. Pokiaľ BSM trvá, ani jeden z manželov nemôže samostatne nakladať so svojím „podielom“, pretože podiel na BSM je iba ideálny a vzniká až zánikom BSM. To znamená, že počas trvania BSM nemôžete samostatne darovať „svoju polovicu“ jednotlivým deťom. S nehnuteľnosťou v BSM môžu manželia nakladať len spoločne, teda darovaciu zmluvu musíte uzatvoriť obaja ako darcovia. Obdarovanými môžu byť obe deti a v zmluve určíte, aký podiel na nehnuteľnosti každé dieťa nadobudne (napríklad 5 % a 50 %, resp. podľa vzájomnej dohody). Ak by ste chceli, aby každé dieťa dostalo konkrétnu polovicu, odporúčam najskôr BSM zrušiť a vyporiadať podľa zákonom stanovených podmienok (napríklad dohodou o vyporiadaní BSM, kde si rozdelíte dom na ideálne polovice). Následne môže každý z vás darovať svoju polovicu konkrétnemu dieťaťu. Tento postup je však administratívne náročný, vyžaduje splnenie zákonných podmienok na zrušenie BSM za trvania manželstva (napr. hazard, dlhy jedného z manželov bez súhlasu druhého počas manželstva a podobne) a tiež zápis do katastra nehnuteľností. Počas trvania BSM nie je možné, aby každý z manželov samostatne daroval svoju „polovicu“ nehnuteľnosti. Darovanie musí byť spoločné a v darovacej zmluve určíte, aký podiel každé dieťa nadobudne.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,
vo Vašej situácii je potrebné rozlišovať medzi tým, čo patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a čo je výlučným vlastníctvom jedného z manželov.

Podľa § 143 Občianskeho zákonníka do BSM patrí všetko, čo nadobudol niektorý z manželov za trvania manželstva, okrem vecí, ktoré nadobudol darom, dedičstvom a okrem vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, alebo vecí vydaných v rámci reštitúcie pôvodnému vlastníkovi, ak patrili výlučne jemu pred uzavretím manželstva.


Dom, ktorý ste stavali počas manželstva a na ktorý ste použili aj darované peniaze, je v BSM, keďže bol nadobudnutý počas manželstva. Skutočnosť, že ste použili darované peniaze od rodičov, môže byť relevantná pri prípadnom vyporiadaní BSM /rozvod, vzrušenie BSM počas trvania manželstva za zákonom stanovených podmienok/, kde by ste mohli žiadať zohľadnenie tejto investície ako tzv. vnos z výlučného majetku do spoločného majetku .

Byt, ktorý manžel nadobudol darom od rodičov, je podľa zákona jeho výlučným vlastníctvom, ak darovacia zmluva neurčila inak. Ak ste neskôr odkúpili podiel švagra na byte počas manželstva a použili ste na to spoločné prostriedky alebo spoločnú hypotéku, tento odkúpený podiel patrí do BSM.

Ak ste mali s manželom ústnu dohodu, že celý byt bude v BSM, táto dohoda nie je právne záväzná vo vzťahu k zápisu vlastníctva v katastri, pokiaľ nebola realizovaná formou písomnej zmluvy a následného návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Ústna dohoda ohľadom nehnuteľností medzi manželmi nemá vplyv na zápis vlastníckeho práva v katastri.

Ak trváte na tom, aby celý byt bol v BSM, je potrebné, aby manžel previedol svoj výlučný podiel na Vás oboch formou darovacej a následne podali návrh na vklad do katastra.
Ak s tým manžel nesúhlasí, môžete sa domáhať ochrany svojich práv v rámci vyporiadania BSM po prípadnom rozvode, kde by ste mohli žiadať zohľadnenie spoločných investícií do bytu, prípadne vnosov z BSM do výlučného majetku manžela /splácanie hypotéky počas trvania manželstva zo spoločných prostriedkov /napr. vyplatená mzda, kde máte nárok na 1/2 uhradených splátok hypotéky s prísl./
V prípade, že by ste chceli situáciu riešiť mimosúdne, odporúčam pokúsiť sa s manželom dohodnúť na písomnom prevode podielu. 

V prípade ďalších otázok alebo potreby konkrétneho postupu podľa Vašej situácie odporúčam konzultáciu s advokátom. Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, darovaný pozemok, ktorý ste získali od otca počas manželstva, patrí podľa Občianskeho zákonníka do vášho výlučného vlastníctva a nie do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). V prípade rozvodu teda tento pozemok nebude súčasťou vyporiadania BSM. Pokiaľ ide o odvolanie daru, darca môže požadovať vrátenie daru iba z dôvodov vážneho porušenia dobrých mravov zo strany obdarovaného, ako napríklad neposkytnutie potrebnej pomoci v starobe alebo chorobe. Samotný fakt rozvodu nie je dôvodom na odvolanie daru.

Váš otec teda nemôže jednoducho "vziať späť" darovaný pozemok, pokiaľ nedokáže, že ide o vážne porušenie dobrých mravov zo strany vás ako obdarovanej. Druhá možnosť je, že sa dohodnete, že je dôvod na vrátenie daru. Odporúčam sa poradiť s právnikom, ak by nastala situácia vyžadujúca detailnejšie právne kroky.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,

nie súhlas manžela k darovaniu tohto bytu nepotrebujete. Ak ste byt nadobudli darom len Vy počas manželstva (a nie aj Váš manžel), tento nespadá do BSM, ale je vo Vašom výlučnom vlastníctve. Ide o to, že veci nadobudnuté darovaním sú vyňaté z BSM. Preto s ním môžete nakladať podľa svojej vôle ako uznáte za vhodné. Môžete ho teda aj ďalej darovať alebo predať, či zaťažiť.  

Ak by ste však byt nadobudli darom spolu so svojím manželom, tento by ste mohli počas manželstva nadobudnúť jedine do podielového spoluvlastníctve nikdy nie do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, nakoľko ako som uviedla, dary sú vyňaté z BSM. 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,

váš návrh na darovanie podielu pozemku v prospech vás ako manželky je možné riešenie. Ak manželova matka daruje podiel, po zápise v katastri nehnuteľností budete obaja spoluvlastníkmi pozemku, každý s podielom 1/2.

Vaša úvaha o rozdielnom vlastníctve pozemku a stavby je na mieste. Na Slovensku platí, že vlastník pozemku môže byť inou osobou ako vlastník stavby. 

V budúcnosti by rozdielne režimy vlastníctva mohli spôsobiť komplikácie pri dedení ale len minimálne.  Ide o to, že v budúcnosti pri dedení môže nastať taká situácia, ze deti budú ine podiely na nehnuteľnosti a na pozemku ale to sa dá vyriešiť priamo na dedičskom konaní.

Takže to čo navrhuje manžel je podľa môjho názoru dobré riešenie. Zjednotiť režimy na stavbe a pozemku je tiež možné ale skomplikovalo by to celý prevod, museli by ste urobiť viac úkonov a efekt je len minimálny. 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,

správne uvažujete. Nakoľko dom ste dostali darom bezohľadu na to, či za existencie alebo neexistencie manželstva, tento je iba vo vašom výlučnom vlastníctve. tento preto nebude predmetom vyporiadania vášho BSM. Predmetom vyporiadania bude preto len byt, na ktorý máte ako exmanželka nárok v podiele 1/2. Rovnako v prípade, že ste naň brali spolu hypotéku, na tejto ste polovičným spoludlžníkom rovnako ako váš exmanžel.  Preto, ak sa chcete vyporiadať tak, že exmanžel si vezme byt a prevezme aj zostatok na hypotéke,  je Vás povinný vyplatiť za predpokladu, že zostatok hypotéky je menší než súčasná hodnota bytu. V takomto prípade však bude potrebné, aby sa ťarcha - záložné právo previedlo na byt a nezostalo na vašom dome, ktorý ste dostali darom. 

Pokiaľ ide o investíciu v podobe okien a krbu do de facto vášho domu, váš exmanžel by mal nárok na vrátenie investícií, ktoré na to vynaložil, tu však treba dbať na premlčaciu dobu, ktorá je dvojročná a plynie odo dňa právoplatnosti rozvodu, ak sa investície vykonala počas manželstva (počas manželstva totiž premlčacia doba neplynie). Čiže je otázka, či nárok vášho manžela už nie je premlčaný. To platí ak by to investoval zo svojho. Ak by to investoval zo spoločného, tak potom sú tam 3 roky na vysporiadanie. 

Ak by ste chceli s tým pomôcť, dajte nám vedieť a my Vám s tým pomôžeme. 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, nie je v tom právny problém, aby Vám dcéra nemohla darovať byt. Dcéra nie je povinná zo zákona obdarovať aj Vášho druhého manžela. Vaša dcéra nepotrebuje k tomu, aby Vám darovala byt súhlas Vášho druhého manžela.

Uvádzame tiež, že darovaná nehnuteľnosť nebude patriť do Vášho bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, informácia, ktorá vám bola sprostredkovaná svokrou, nie je pravdivá. To, že ste manželia len jeden rok nie je vôbec podstatné pre darovanie nehnuteľnosti.

Svokra vám môže darovať podiel na nehnuteľnosti, avšak vy si toto darovanie nemôžete vymôcť ani právnou cestou, resp. cestou súdu. Váš manžel vám však môže darovať podiel na nehnuteľnosti v podiele, na akom sa dohodnete, avšak ani toto nie je právne vymožiteľné.  Manžel vo váš prospech môže zraidiť vecné bremeno - právo doživotného užívania domu, čo však neznamená, že bude spoluvlastníčkou domu.

Predpokladáme, že v nehnuteľnosti, ktorá má byť predmetom darovania, máte nahlásený trvalý pobyt, ktorý však nezakladá vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Uvádzame tiež, že keďže ste manželia a predpokladáme, že v darovanom dome aj spolu bývate s manželom, vám ako manželke po darovaní vzniká odvodené právo bývania v uvedenej nehnuteľnosti a to na základe ust. § 18 zákona o rodine, v zmysle ktorého je povinnosťou manželov žiť spolu. Z toho následne vyplýva, že aj keby došlo napr. k rozvodu a len manžel by bol vlastníkom darovaného domu, ktorý mu chce darovať svokra, manžel vás z domu nemôže vyhodiť resp. vysťahovať na ulicu /na túto časť našej odpovedet ste sa síce nepýtali, ale skúsenosti v našej advokátskej kancelárii sú aj takéto/.

Môžete nás sledovať aj na FB, kde máme množstvo zaujímavých článkov a odpovedí na otázky našich čitateľov.

 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,
na Vami uvedneú otázku uvádzame odpoveď :

Z otázky vplýva, že rodičia Vám chcú darovať peniaze a z týchto peňazí chcete kúpiť byt a to tak, aby bol vo Vašom výlučnom vlastníctve.

Podľa § 143 Obč. zákonníka platí, že do bezpodielového spoluvlastníctva manželov nepatrí majetok nadobudnutý niektorým z manželov napr. dededním, darovaním, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných podľa prdpisov o reštitúcií majetku niektorému z manželov. Z uvedneého zák. ustanovenia vyplýva, že peniaze, ktoré by ste dostali darom nebudú patriť do bezpodielového spoluvlastníctva manželov a rovnako ani byt, ktorý následne kúpite. Odporúčame, aby peniaze boli darované resp. poslané len na Váš bankový účet s poznámkou o účele prevodu - dar od rodičov a následne kúpna cena za byt hradená rovnako z tohto účtu.V tomto prípade ide v podstate len o transformáciu majetku z peňažnej formy na nehnuteľnosť. Uvádzame tiež, že ak by čo i len časť kúpnej ceny bytu bola zaplatená zo spoločných prostriedkov patriach do BSM /napr. Vám vyplatená mzda/, potom byt bude patriť do BSM. Ak budú splnené tieto podmienky, manžel nebude mať nárok na byt ani na podiel byte, vrátane fin. vyrovania.

Kúpnu zmluvu na byt si nechajte vypracovať advokátovi, aby ste mali právnu istotu, že zmluva bude právne perfektná.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,
ust. § 143 Obč. zákonníka pojednáva o bezpodielovom spoluvlastníctve s uvedením, čo do BSM nepatrí.

Aj keď uvedené ustanovenie používa pojem "len jednému z manželov", neznamená to, že synovec nemôže darovať svoj podiel na RD Vám - obom manželom v rovnakom pomere ku konkrétnemu podielu, prípadne v inom dohodnutom pomere k podielu. Darovaný podiel na RD nebude vo Vašom prípade patriť do Vášho bezpodielového spoluvlastníctva, ale do podielového spoluvlastníctva oboch manželov.

V otázke uvádzate, že synovec chce darovať svoj podiel na RD, potom platí aj ust. § 143 Obč. zákonníka :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Darovaciu zmluvu odporúčame nechať vypracovať advokátovi. Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.