Otec a jeho sestra sú podielovými spoluvlastníkmi domu s pozemkom, každý má 50 % podiel. V spoločnej nehnuteľnosti sa nachádzajú dva byty. V jednom býva ich otec (váš starý otec), v druhom býva otcova sestra s rodinou. Váš otec nehnuteľnosť nevyužíva. Otcova sestra platí náklady spojené s prevádzkou nehnuteľnosti aj rekonštrukciu bytu, ktorý užíva. Písomnú dohodu o užívaní nehnuteľnosti medzi sebou nemajú, ale tento stav trvá približne desať rokov. Aktuálne otcova sestra požaduje od vášho otca zaplatenie polovice nákladov na rekonštrukciu. Otec nikdy s rekonštrukciou nesúhlasil. Na základe týchto informácií: - Má sestra nárok na úhradu polovice nákladov rekonštrukcie, ak otec so zásahmi nesúhlasil? V prípade spoluvlastníctva platí, že každý spoluvlastník môže užívať spoločnú vec podľa veľkosti svojho podielu. Rozsah užívania a správy spoločnej veci by mal byť dohodnutý medzi spoluvlastníkmi. Ak takéto dohody nie sú, platí, že k zásadnejším zmenám, vrátane väčších opráv a rekonštrukcií, je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Bez súhlasu vášho otca preto nemá jeho sestra automatický nárok požadovať od neho uhradenie polovice nákladov na rekonštrukciu. - Desať rokov bola nehnuteľnosť užívaná tak, že sestra užívala jeden byt s rodinou a platila náklady, zatiaľ čo druhý byt užíval starý otec. Znamená to, že spoluvlastníci mlčky uzavreli dohodu o užívaní? Takýto dlhodobý stav môže svedčiť o tichej, ústnej dohode o spôsobe užívania nehnuteľnosti. Avšak, takéto dohody sú len dočasné a je možné ich zmeniť na základe novej dohody spoluvlastníkov alebo rozhodnutia súdu. - Môže sestra vykonávať rekonštrukciu bez súhlasu otca? Väčšie zásahy a rekonštrukcie spoločnej nehnuteľnosti vyžadujú dohodu spoluvlastníkov. Bez súhlasu druhého spoluvlastníka nie je oprávnená vykonať rekonštrukciu len na vlastnú päsť a následne žiadať úhradu časti nákladov. - Ak sestra vykoná rekonštrukciu bez súhlasu, aké povinnosti z toho pre otca vyplývajú? Ak s rekonštrukciou nesúhlasil a nebol s ňou vopred oboznámený alebo jej nevyslovil súhlas, nemá právnu povinnosť uhradiť časť nákladov na rekonštrukciu. Výnimkou by bola situácia, keď šlo o nevyhnutné opravy (napríklad odstránenie havarijného stavu), ktoré bolo nutné vykonať v záujme zachovania hodnoty alebo bezpečnosti nehnuteľnosti. Pre dlhodobé fungovanie odporúčame uzavrieť písomnú dohodu medzi spoluvlastníkmi o užívaní spoločnej nehnuteľnosti a o rozdelení nákladov, čo môže predísť ďalším sporom. V prípade ďalších nejasností je vhodné obrátiť sa na právnika, ktorý vám poskytne konkrétne riešenie podľa situácie a platnej legislatívy.
Dobrý deň, spoluvlastníci rozhodujú o disponovaní s nehnuteľnosťou podľa svojich podielov a to sa týka aj rekonštrukcie. Je bežné, že niektorý spoluvlastník nežiada súhlas druhého spoluvlastníka a investuje do spoločnej nehnuteľnosti. Obyčajne má investícia vplyv na zvýšenie ceny nehnuteľnosti (neplatí to samozrejme automaticky v každom prípade). Sú dva prípady, kedy vzniká povinnosť spoluvlastníka zaplatiť za vloženú investíciu a je ju možné požadovať. Jeden prípade je "za trvania spoluvlastníctva" druhý prípad "výlučne po skončení spoluvlastníctva". Pre určenie, ktorý prípad je ten Váš je rozhodujúce, či boli investície vhodné alebpo nevyhnutné a či boli so súhlasom alebo bez súhlasu. Každý nárok (za vložené investície) podlieha premlčaniu (vo všeobecnej 3 ročnej premlčacej lehote sa premlčí). Rozhodujúce je plynutie premlčacej lehoty, ktoré sa líši podľa charakteru investícii a či boli so súhlasom alebo bez súhlasu. Podľa toho sa určí teda začiatok plynutia premlčacej lehoty. Ak otec nechce, aby sestra vykonávala rekonštrukciu nehnuteľnosti, má právo podať návrh na súd, aby jej to súd zakázal.
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.
