Prevod spoluvlastníckeho podielu

Dobrý deň. Na prevod spoluvlastníckeho podielu nepotrebujete súhlas ostatných spoluvlastníkov ako taký. Na druhej strane Občiansky zákonník v ustanovení § 140 upravuje zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Podľa tohto ustanovenia "ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov". V prípade, že toto ustanovenie porušíte, resp. ak neponúknete Váš podiel ostatným spoluvlastníkom na odkúpenie, právny úkon, ktorým Váš podiel prevediete na tretiu osobu bude relatívne neplatný (viď. ustanovenie § 40a Občianskeho zákonníka).

Pokiaľ ide o termín prevod, týmto sa rozumie aj odplatný (predaj) aj bezodplatný (darovanie). Nasvedčuje tomu aj rozsudok KS v Prešove sp.zn. 1 Co/282/2006, podľa ktorého: "Predkupné právo podielového spoluvlastníka nehnuteľnosti pri prevode podielu k takejto nehnuteľnosti treba rešpektovať aj v prípade, ak ide aj o darovaciu zmluvu, s výnimkou prevodu týkajúcich sa blízkych osôb."

Pre úplnosť ešte uvádzam legálnu definíciu blízkych osôb (t.j. osôb, pri ktorých sa predkupné právo nemusí uplatniť). "Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu" (ustanovenie § 116 Občianskeho zákonníka).

Dobrý deň,

pri prevode spoluvlastníckeho podielu na Vašu sestru odporúčam uzavrieť písomnú kúpnu zmluvu, v ktorej presne upravíte kúpnu cenu, splátkový kalendár, dátumy splatnosti a podrobnosti o tom, čo sa stane, ak by splátky neboli uhrádzané riadne a včas. Takáto kúpna zmluva vrátane jasno určených splátok Vám poskytne lepšiu právnu istotu, pričom si v nej môžete dojednať aj stratu výhody splátok, ktoré vás ako veriteľa chránia pri omeškaní dlžníka. Prípadne si v nej viete dohodnúť aj rozväzovaciu podmienku. Odpredajom spoluvlastníckeho podielu dochádza de facto k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva, preto vám odporúčam nechať si zmluvu vypracovať advokátom, aby ste boli chránený pre každý prípad. 

Dobrý deň,

pri prevode spoluvlastníckeho podielu na parcele sa môžete rozhodnúť medzi kúpno-predajnou a darovacou zmluvou. Ak ide o darovanie, darovacia zmluva bude vhodnejšia, pokiaľ za prevedenie podielu nechcete nič platiť. Prevod spoluvlastníckeho podielu sa riadi aj ustanovením § 140 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe.

Čo sa týka geometrického plánu, ten je potrebný, ak plánujete odčleniť časť pozemku pre vlastníctvo vo väčšine prípadov, ako je napríklad delenie pozemku alebo zmena vlastníckych pomerov. Geometrický plán sa v takýchto prípadoch odporúča zabezpečiť v spolupráci s geodetom, aby ste mali istotu, že zmenu vlastníctva bude možné zanášať aj do katastra nehnuteľností.

Ďalším krokom bude vypracovanie zmlúv a overenie podpisov notárom. Odporúčam zabezpečiť zmluvy cez advokáta, aby boli zmluvy vypracované právne bezchybne, čím predídete možným komplikáciám v budúcnosti.

Dobrý deň,

pri predaji spoluvlastníckeho podielu na príjazdovej ceste musíte spoluvlastníkom ponúknuť tento podiel na predaj za cenu, ktorú ponúkate tretej strane, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe.

Myslím si, že tento právny problém by sa mal vyriešiť aj legislatívne do budúcnosti, pretože to vytvára problémy pri takýchto prevodoch. 

Ale je to riešiteľné. 

Preto, aby ste určili cenu pre predkupné právo, je vhodné oddeliť cenu podielu od celkového predaja domu, ak cena nie je transparentne rozdelená.
 
Nezostane Vám nič iné ako ponúknuť podiel na ceste za násobne vyššiu cenu ako je jeho skutočná cena a o tú sumu znížite hodnotu pozemku.

Napríklad ak by mal podiel hodnotu 2000 eur, ponúknete ho spoluvlastníkom za 30.000 eur. Ak si myslíte, že by niekto takú sumu vyplatil len preto, aby Vám urobil zle, tak potom postupujte tak, že nebudete predávať celý svoj podiel za tú sumu ale môžete napríklad predať len polovicu podielu za takú vysokú sumu alebo dokonca len 1/10 svojho podielu. Predstavte si 1 m2 za 3000 eur ak tam ide m2 za 100 eur. To nikto nekúpi. Ten malý podiel zaručí novému nadobúdateľovi prejazd k nehnuteľnosti. 

Samotný pozemok predáte záujemcovi za nižšiu sumu. V konečnom dôsledku zaplatí rovnako.

Ak by ste to chceli prejednať hlbšie, môžete si dohodnúť u nás konzultáciu cez našu webovú stránku. 

Dobrý deň,

pri prevode polovice bytu existuje niekoľko alternatív k darovacej zmluve, ak chcete dosiahnuť spoluvlastníctvo bytu 50/50. Najčastejšie sa využíva kúpno-predajná zmluva, kde Vy by ste ako kupujúci nadobudli polovicu bytu za určitú dohodnutú cenu. Pri tejto možnosti je dôležité, aby bola zmluva vypracovaná podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, a aby obsahovala všetky potrebné náležitosti stanovené občianskym zákonníkom a katastrálnym zákonom.

Okrem kúpno-predajnej zmluvy existuje aj možnosť zámeny, ale táto je menej pravdepodobná, pokiaľ nezamieňate nehnuteľnosti s inou treťou stranou. Možno sa pýtate, či existujú menej náročné spôsoby prepisu. Ak vylúčime darovaciu zmluvu a kúpnu zmluvu, stále máte možnosť využitia zmluvy o zámene, ale vždy bude nutné zmluvu riadne zaregistrovať na katastri.

Odporúčam konzultovať s advokátom, ktorý Vám pomôže s prípravou kúpno-predajnej zmluvy a zabezpečí, že všetky právne úkony budú vykonané správne. Tým zaistíte bezproblémový prevod vlastníckeho práva a správny zápis do katastra.

Ešte by sa dala urobiť zmluva o urovnaní, ktorá ale vyžaduje existenciu nejakej okolnosti, ktorú treba urovnať. 

Dobrý deň, ak si želáte stať sa spolumajiteľom bytu, ktorý je momentálne vo vlastníctve Vašej družky, existuje niekoľko možností, ako to dosiahnuť, no konkrétne kroky môžu závisieť od špecifických okolností Vášho prípadu. Jednou z bežných metód je, že Vaša družka Vám predá alebo daruje podiel na nehnuteľnosti. V prípade predaja by sa uzatvorila kúpna zmluva, v prípade darovania darovacia zmluva. Táto zmluva musí byť zhotovená v písomnej forme a najčastejšie musí byť overená notárom. Po uzavretí a overení zmluvy je potrebné požiadať katastrálny odbor o zápis zmien, čo znamená, že sa do katastra nehnuteľností zaznamená zmena, a Vy tak oficiálne budete uvedený ako spolumajiteľ/respektíve nový vlastník podielu nehnuteľnosti.

Váš konkrétny prípad sa môže komplikovať aj existenciou hypotéky, keďže banka, ktorá hypotéku poskytla, môže mať v záložnom práve zriadenom na nehnuteľnosť určité podmienky alebo obmedzenia, pokiaľ ide o zmenu vlastníctva. Je dôležité skontrolovať podmienky hypotekárnej zmluvy a prípadne sa pred takouto zmenou vlastníctva poradiť s bankou alebo s právnikom špecializovaným na nehnuteľnostné a hypotekárne právo.

Z uvedeného dôvodu Vám odporúčam konzultáciu s advokátom z našej kancelárie, ktorý Vás podrobne oboznámi s postupom, potrebnými dokumentmi a tiež s možnými právnymi dôsledkami takéhoto kroku.

Dobrý deň,
áno, urobiť tak môžete, bez súhlasu spoluvlastníkov, neuplatňuje sa predkupné právo, nakoľko v takomto prípade pôjde o prevod na blízku osobu. Podľa ust. § 116 Občianskeho zákonníka: 

Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

Za blízke osoby sa považuje aj druh alebo družka, resp. partner či partnerka, ak by ste jej ujmu pociťovali ako svoju vlastnú.

Nič Vám nebráni to previesť v celosti ale ov podiele. 

Dobrý deň,
veľkosť Vášho podiel vyjadruje práve uvedený zlomok. Váš podiel ako uvádzate je o veľkosti 2/4, resp. 1/2 z pozemku. Percentuálnym vyjadrením Váš podiel predstavuje 50% z pozemku. Tiež platí, že ide o podiel k celej veci, teda priamo v teréne nie je možné určiť časť pozemku, ktorá predstavuje Váš podiel. Je však možné podielové spoluvlastníctvo zrušiť a pozemok rozdeliť.  

Dobrý deň, kúpnu zmluvu pre takúto transakciu je potrebné zostaviť s mnohými podrobnosťami. Musí obsahovať plné identifikačné údaje všetkých strán (predávajúci a kupujúci - v tomto prípade obaja súrodenci), popis a údaje o byte, cenu a forma platby, rozdelenie vlastníctva (1/3 pre každého) a podmienky prevodu vlastníctva. Ak máte záujem môžem Vám oceniť vypracovanie zmluvy. 

Dobrý deň, v prípade podielového spoluvlastníctva, v ktorom máte aj vy danú ornú pôdu spolu s ostatnými spoluvlastníkmi, platí predkupné právo. Vychádzame pritom  z ust. § 140 Občianskeho zákonníka (OZ):

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Toto neplatí, a teda spoluvlastník nie je povinný ponúknuť na predaj svoj podiel iba v tom prípade, že by ho chcel previesť na svoju blízku osobu. "Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu." (v ust. § 116 OZ)

Preto, ak možno susedove dcéry považovať v zmysle vyššie citovaného ustanovenia za vaše blízke osoby, potom im môžete darovať váš podiel na predmetnej nehnuteľnosti s tým, že takýto prevod nemôžu ostatní spoluvlastníci oprávnene napadnúť z dôvodu porušenia ich zákonného predkupného práva. V opačnom prípade, ak susedove dcéry nepredstavujú pre vás blízke osoby, potom musíte najprv ponúknuť na predaj váš podiel ostatným spoluvlastníkom. Až potom, čo títo vašu ponuku nepríjmu, môžete ho previesť na susedove dcéry za tých istých podmienok, za ktorých ste podiel ponúkli vašim spoluvlastníkom. 

Pokiaľ ide o vašu konkrétnu otázku, nakoľko sa jedná o spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti v intraviláne, teda v zastavanom území obce, potom platí, že tento sa nepovažuje za poľnohospodársky pozemok, a preto môžete váš podiel rozdeliť na menšie časti ako je 3tisíc m2, aj na na 1/8 a 1/8 a takto ho previesť.  

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že Vy ste vlastníčkou nehnuteľnosti. Chcete podiel na nehnuteľnosti previesť na priateľa, ktorý je otcom Vašich dvoch detí.
Uvádzame, že ak ste vlastníčkou nehnuteľnosti, nie je Vašou povinnosťou podiel na nehnuteľnosti predať alebo darovať otcovi Vašich detí.

Z hľadiska finančného je samozrejme lepšie, aby ste mu podiel na nehnuteľnosti predali. Pýtate sa aj na alternatívu darovania podielu na nehnuteľnosti,. ktoré darovanie v zmysle ust. § 628 Obč. zákonníka je bezodplatné, teda za darovanie podielu na nehnuteľnosti nedostanete žiadne peniaze.

Uvádzame tiež, že priateľovi ako otcovi Vašich detí v jeho prospech zriadiť aj vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti a to na základe dohody, ktorá podlieha vkladovému konaniu do katastra nehnuteľnosti. Uvádzame tiež, že samotné zriadenie vecného bremena v prospech priateľa neznamená, že bude spoluvlastníkom nehnuteľnosti.

Odporúčam vo veci konzultáciu u advokáta.