Vydržanie pozemku

Súdne konanie o potvrdení vydržania

Súdne konanie o potvrdení vydržania je proces, v ktorom súd na návrh držiteľa preveruje splnenie zákonných podmienok vydržania pozemku (nehnuteľnosti) a následne vydáva deklaratórne rozhodnutie, ktoré slúži ako podklad pre zápis nového vlastníka pozemku do katastra nehnuteľností. Toto konanie, upravené v § 359a a nasl. Civilného mimosporového poriadku (CMPP), nahrádza bývalú právomoc notárov a jeho cieľom je zabezpečiť publicitu a právnu istotu pri originálnom nadobúdaní vlastníctva pozemku dlhodobou držbou.

Od 1. mája 2021 prešla právomoc potvrdzovať vydržanie výlučne na súdy, čím sa zmenil dovtedajší systém notárskych osvedčení, ktorý bol síce rýchlejší, ale čelil kritike pre nedostatok verejnej kontroly a občasné zneužívanie. Nový súdny proces je nastavený tak, aby bol transparentný, pričom kľúčovým prvkom je zverejnenie tzv. vyzývacieho uznesenia, ktoré umožňuje dotknutým osobám brániť svoje práva.

Súd v tomto konaní nerozhoduje spor, ale overuje, či navrhovateľ skutočne splnil hmotnoprávne podmienky – najmä oprávnenú držbu trvajúcu nepretržite 10 rokov pri nehnuteľnostiach. Výsledné rozhodnutie súdu právo nevytvára, ale ho iba potvrdzuje (deklaruje) s účinkami ku dňu, kedy uplynula vydržacia doba.

Hmotnoprávne podmienky: Základ pre úspešný návrh

Aby mohol súd vydržanie potvrdiť, musí byť nepochybne preukázané, že držiteľ bol dobromyseľný, teda presvedčený, že mu vec patrí, a že túto vec držal nepretržite po stanovenú dobu. Pri nehnuteľnostiach, ktorých sa toto konanie týka, je vydržacia doba 10 rokov, pričom držba musí byť pokojná a nerušená. Samotné uplynutie času nestačí; držiteľ nesmie vedieť o žiadnych právnych prekážkach, ktoré by jeho presvedčenie o vlastníctve spochybňovali.

Z praxe v našej kancelárii vidím, že klienti si často zamieňajú obyčajné užívanie cudzieho pozemku s oprávnenou držbou. V prípadoch, ktoré riešime, musíme dôkladne analyzovať, či klient disponuje tzv. domnelým právnym titulom – napríklad či v minulosti podpísal kúpnu zmluvu, ktorá bola síce formálne chybná, ale založila jeho dobrú vieru. Bez preukázania tohto psychického vzťahu k veci (dobrej viery) návrh na súde môže byť odsúdený na neúspech.

Vydržanie nehnuteľnosti je možné nielen pri vlastníckom práve k pozemkom a stavbám, ale aj pri práve zodpovedajúcom vecnému bremenu, napríklad práve prechodu cez cudzí pozemok. Zákon vylučuje z tohto procesu hnuteľné veci, keďže pri nich neexistuje centrálna evidencia vlastníctva, akou je kataster, a vydržanie tam prebieha neformálne.

Pri klientoch, ktorých zastupujem, sa najčastejšie osvedčí, ak hneď v úvode spracujeme detailnú právnu analýzu histórie nehnuteľnosti. Často sa stáva, že ľudia užívajú pozemky po predkoch v domnení, že sú ich, no v katastri figuruje „neznámy vlastník“. Vtedy pripravujeme podklady tak, aby súd nemal pochybnosti o kontinuite držby a dobromyseľnosti, čo výrazne zrýchľuje inak formálny proces.

Návrh na začatie konania a jeho náležitosti

Konanie o potvrdení vydržania sa nikdy nezačína automaticky, ale vždy len na návrh osoby, ktorá tvrdí, že vec vydržala. Návrh sa podáva na okresnom súde, v ktorého obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Navrhovateľ musí v podaní presne opísať skutkové okolnosti: ako nadobudol držbu, prečo sa považoval za vlastníka a kedy podľa neho uplynula vydržacia doba.

Nevyhnutnou súčasťou návrhu je označenie dňa, ku ktorému malo dôjsť k nadobudnutiu práva. Tento dátum je kľúčový, pretože práve k nemu bude súd viazať vznik vlastníctva vo svojom rozhodnutí. Navrhovateľ tiež musí označiť nehnuteľnosť presnými údajmi z katastra (parcelné číslo, katastrálne územie) a priložiť dôkazy, ktoré jeho tvrdenia osvedčujú.

V dedičských a pozemkových veciach, ktoré zastupujem v kancelárii, kladieme dôraz na kvalitu dôkazných prostriedkov. Najčastejšou chybou, ktorú vidím u ľudí, ktorí si podávajú návrh sami, je nedostatočné „osvedčenie“ skutočností. Nestačí len tvrdiť „starám sa o to 20 rokov“. K návrhom pripájame staré zmluvy, potvrdenia o platení daní, čestné vyhlásenia svedkov či historické mapy, čím súdu poskytujeme komplexný obraz, ktorý nevyžaduje siahodlhé došetrovanie.

Za podanie návrhu sa platí súdny poplatok vo výške 99,50 eur. Súd po prijatí návrhu skúma, či obsahuje všetky formálne náležitosti, a v prípade nedostatkov vyzve navrhovateľa na ich odstránenie. Ak je z návrhu zrejmé, že podmienky vydržania nie sú splnené (napríklad neuplynula 10-ročná lehota), súd návrh zamietne.

Účastníci konania: Kto je zapojený do procesu

Okrem navrhovateľa sú účastníkmi konania zo zákona aj osoby, ktoré majú v katastri nehnuteľností zapísané vecné práva k dotknutej nehnuteľnosti (pozemku) – typicky ide o evidovaného vlastníka. Tento účastník musí dostať priestor na vyjadrenie, pretože konanie sa priamo dotýka jeho majetkovej sféry. Ak je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom, účastníkom je aj osoba oprávnená z tohto bremena, prípadne vlastník zaťaženého pozemku.

Významnú úlohu zohrávajú aj štátne inštitúcie. Ak je pozemok evidovaný na neznámeho vlastníka, účastníkom konania sa stáva Slovenský pozemkový fond (pri poľnohospodárskej pôde - pozemkom) alebo správca lesného pozemku (Lesy SR). Tieto subjekty majú za úlohu chrániť záujmy nezistených vlastníkov a môžu podávať námietky, ak zistia nezrovnalosti v tvrdeniach navrhovateľa.

V konaniach sa často stretávam s pasivitou Slovenského pozemkového fondu, ak sú dôkazy jednoznačné. Avšak, ak pripravujeme podklady pre klienta, vždy rátame s tým, že SPF bude dôsledne preverovať, či nedochádza k zaberaniu štátnej pôdy. Z praxe viem, že proaktívna komunikácia a precízne vymedzenie parciel predchádza zbytočným námietkam zo strany štátnych orgánov.

Zákon pamätá aj na situácie, kedy sa počas konania prihlási iná osoba. Ktokoľvek, kto podá námietku proti vydržaniu, sa stáva účastníkom konania. Môže ísť o dedičov pôvodného vlastníka, susedov alebo iné osoby, ktorých práva by mohli byť potvrdením vydržania dotknuté.

Vyzývacie uznesenie a princíp publicity

Kľúčovým momentom, ktorý odlišuje súdne konanie od bývalej notárskej praxe, je vydanie tzv. vyzývacieho uznesenia. Súd v ňom verejne oznámi, že vedie konanie o vydržaní konkrétnej nehnuteľnosti / pozemku, a vyzve všetkých dotknutých, aby v určenej lehote podali námietky.

Toto uznesenie sa zverejňuje viacerými kanálmi, aby sa zabezpečila maximálna informovanosť:

• Obchodný vestník: Súd zasiela uznesenie do tohto centrálneho registra.
• Úradná tabuľa obce: Uznesenie visí v obci, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
• Médiá: V prípade potreby môže súd využiť aj regionálnu tlač alebo internet.
• Kataster nehnuteľností: Na liste vlastníctva sa vyznačí poznámka o prebiehajúcom konaní, čo varuje každého, kto by chcel s nehnuteľnosťou disponovať.

Pri klientoch pripravujeme stratégiu tak, aby sme obdobie po vydaní vyzývacieho uznesenia využili efektívne. Z praxe viem, že najväčšie zdržania vznikajú, ak klienti nevedia, že lehota na podanie námietok je minimálne 6 mesiacov od zverejnenia. Klientov upozorňujeme, že tento čas je zákonom daný a nedá sa skrátiť, čo je dôležité pre plánovanie napríklad následného predaja nehnuteľnosti.

Súd doručuje vyzývacie uznesenie aj priamo do vlastných rúk evidovanému vlastníkovi pozemku a ďalším známym účastníkom. Tým sa zabezpečuje, že osoba, ktorá môže o vlastníctvo prísť, je o procese reálne informovaná a má možnosť brániť sa.

Námietky: Obrana proti neoprávnenému vydržaniu

Procesná obrana v tomto konaní spočíva v inštitúte námietok. Námietky môže podať účastník konania alebo akákoľvek iná dotknutá osoba v lehote určenej súdom. Námietky nemôžu byť len formálne; musia obsahovať konkrétne skutkové tvrdenia a dôkazy, ktoré vyvracajú splnenie podmienok vydržania pozemku navrhovateľom.

Osoba podávajúca námietku musí odôvodniť, prečo navrhovateľ napríklad nebol dobromyseľný (napríklad vedel, že užíva cudzí pozemok) alebo že držba nebola nepretržitá. Ak sú námietky podané včas a sú odôvodnené, súd ich musí prešetriť. Môže nariadiť pojednávanie, vypočuť svedkov alebo vykonať obhliadku na mieste.

V sporových situáciách, kde zastupujeme vlastníkov brániacich sa proti špekulatívnemu vydržaniu pozemku, formulujeme námietky veľmi precízne. Z praxe v našej kancelárii vidím, že úspech často závisí od predloženia dôkazov o tom, že držiteľ bol v minulosti upozornený na to, že pozemok nie je jeho. Takýto dôkaz totiž okamžite rúca jeho dobrú vieru. Naopak, ak zastupujeme vydržiteľa, pripravujeme ho na to, aby vedel vierohodne vysvetliť každé prerušenie užívania, ktoré by protistrana mohla namietať.

Ak súd zistí, že námietky sú dôvodné a podmienky vydržania pozemku neboli splnené, návrh zamietne. Naopak, ak námietky nie sú podané alebo sa ukážu ako neopodstatnené, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania. Evidovaný vlastník má výhodu v tom, že jeho námietky súd akceptuje aj po lehote, pokiaľ sú podané pred konečným rozhodnutím.

Rozhodnutie súdu a jeho následky

Ak proces prebehne úspešne, súd vydá uznesenie o potvrdení vydržania pozemku. Toto rozhodnutie je po nadobudnutí právoplatnosti všeobecne záväzné a slúži ako listina, na základe ktorej kataster zapíše navrhovateľa ako nového vlastníka. Zápis sa vykonáva formou záznamu.

Dôležité je si uvedomiť, že súdne rozhodnutie má deklaratórny charakter – potvrdzuje, že vlastníctvo vzniklo už v minulosti uplynutím vydržacej doby. Proti uzneseniu okresného súdu je možné podať odvolanie, o ktorom rozhoduje krajský súd. Súdy v súčasnosti kladú prísne nároky na osvedčenie všetkých podmienok, aby sa predišlo pochybnostiam o strate vlastníctva pôvodného majiteľa.

V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, aby bolo súdne rozhodnutie nepriestrelné aj pre budúcnosť. Klientom vysvetľujeme, že aj po právoplatnom potvrdení existuje možnosť podať určovaciu žalobu, ak sa objaví oprávnená osoba, ktorá nemohla podať námietky v pôvodnom konaní bez vlastnej viny. Táto "záchranná sieť" je však výnimočná a dôkazné bremeno leží na žalobcovi.

Zákon zároveň chráni tretie osoby. Ak niekto kúpi nehnuteľnosť od osoby, ktorej súd potvrdil vydržanie pozemku, a koná v dobrej viere, jeho vlastnícke právo je chránené, aj keby sa neskôr ukázalo, že vydržanie bolo chybné. Tým sa posilňuje dôvera v zápisy v katastri a v súdne rozhodnutia.

Prečítajte si tiež:

Časté chyby pri vydržaní pozemku - pohľad advokáta

Ako prebieha súdne potvrdenie vydržania pozemku

Často kladené otázky (FAQ)

Môžem vybaviť vydržanie pozemku u notára tak ako v minulosti?
Nie, od 1. mája 2021 prešla táto právomoc výlučne na súdy. Notári už osvedčenia o vydržaní nevydávajú, konanie musí prebehnúť formou súdneho procesu s verejným vyzývacím uznesením.

Ako dlho trvá celý proces vydržania pozemku na súde?
Proces trvá minimálne niekoľko mesiacov, zvyčajne však dlhšie. Len samotná lehota na podanie námietok po zverejnení výzvy v Obchodnom vestníku je zo zákona stanovená na minimálne 6 mesiacov, počas ktorých súd nemôže rozhodnúť.

Čo sa stane, ak sa ozve pôvodný vlastník pozemku alebo jeho dedič?
Ak sa ozvú počas konania, stávajú sa účastníkmi a môžu podať námietky, ktoré súd musí prešetriť. Ak preukážu svoje právo alebo vyvrátia podmienky vydržania pozemku (napr. dobrú vieru navrhovateľa), súd návrh na potvrdenie vydržania zamietne.

Musím platiť za návrh na súde?
Áno, za podanie návrhu na začatie konania o potvrdení vydržania pozemku sa platí súdny poplatok vo výške 99,50 eur. Poplatok je splatný pri podaní návrhu alebo na výzvu súdu.

Je rozhodnutie súdu konečné, alebo ho môže niekto neskôr napadnúť?
Rozhodnutie je právoplatné, ale v určitých prípadoch napadnuteľné. Ak osoba nemohla podať námietky v pôvodnom konaní z objektívnych dôvodov, môže podať žalobu na určenie vlastníctva a pokúsiť sa zvrátiť výsledok v sporovom konaní.

Autor: JUDr. Milan Ficek

Mohlo by vás zaujímať
Pomoc švagrovi s podielovým spoluvlastníctvom
Vydržanie bytu

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?

Dobrý deň, obraciam sa na Vašu advokátsku kanceláriu s prosbou o radu v súvislosti s možnosťou vydržania pozemkov pod a okolo rodinného domu. Nižšie sú faktické okolnosti, prosím o zodpovedanie otázok na konci a prípadnú orientačnú cenovú ponuku. Fakty: - Dom vlastní môj svokor. Pred cca 2 rokmi odkúpil polovičný podiel svojho brata a odvtedy je jediným zapísaným vlastníkom domu. - Dom a priľahlé pozemky užíva a obhospodaruje svokrova rodina nepretržite približne 60 rokov; dom bol ich rodinou postavený a slúžil celý čas ako rodinný/domov rodičov, dnes ako chata. Svokor sa o dom a pozemky staral výhradne. - Pozemky pod domom sú v katastri evidované rozdelené medzi približne 27 rôznych vlastníkov po malých častiach; z nich cca 10 medzičasom zomrelo. - Kontaktovali sme už jedného lokálneho advokáta, ktorý nás nabádal k dohode a vyplateniu všetkých spoluvlastníkov; pri zmienke o vydržaní uviedol, že „to nie je také ľahké, ako si predstavujeme“. Radi by sme získali odborný názor a alternatívy postupov. Máte skúsenosť s takými prípadmi? Je problém, že svokor je zapísaný ako jediný len posledné 2 roky, alebo sa započítava aj historická držba rodiny? Ak áno, aký by bol orientačný postup, základné požadované doklady a približné náklady v nespornom a spornom scenári?

Dobrý deň, manžel zdedil dom aj priľahlé pozemky. Pri dedičskom konaní sa však zabudlo na parcelu pred rodinným domom. Táto parcela nebola zahrnutá už pri dedičskom konaní po jeho otcovi a automaticky neprešla ani na jeho mamku. Je potrebné riešiť obnovu dedičského konania, alebo je možné postupovať inak, napríklad cez podanie na súd v rámci inštitútu vydržania? Ďakujem.

Mohlo by vás zaujímať
Dom vlastníme na polovicu
Ochrana nasporených peňazí
Rozdelenie domu na dve jednotky
Predávajúci sa musí vysťahovať z bytu