^{Právna poradňa}

Časté chyby pri vydržaní - pohľad advokáta

Najčastejšie chyby pri vydržaní: Prečo súd návrh zamietne a ako tomu predísť

Ako advokát sa stretávam s množstvom chýb, ktoré urobia ľudia pri pokuse o vydržanie pozemku. Najčastejšími chybami pri vydržaní nehnuteľnosti sú mylná domnienka o automatickom prepise vlastníctva bez rozhodnutia súdu, podávanie návrhov notárom namiesto súdov a nedostatočné preukázanie dobromyseľnosti či nepretržitosti držby.

Konanie o potvrdení vydržania je formálny proces, ktorý od mája 2021 spadá výlučne do kompetencie súdov. Hoci k vydržaniu dochádza zo zákona splnením podmienok, štát podmieňuje zápis do katastra oficiálnym súdnym potvrdením.

V prípadoch, ktoré riešime v kancelárii, klientom hneď v úvode vysvetľujeme, že bez aktívneho iniciovania súdneho konania kataster žiadnu zmenu nevykoná, aj keď nehnuteľnosť užívajú desaťročia.

1. Mýtus o automatickom prepise a nesprávna inštitúcia

Mnoho ľudí sa domnieva, že ak splnili podmienky vydržania, kataster ich automaticky zapíše ako vlastníkov, čo však nie je pravda. Pokiaľ nemáte v rukách súdne uznesenie o potvrdení vydržania (prípadne notárske osvedčenie vydané do roku 2021), kataster záznam nevykoná.

Z praxe viem, že klienti často strácajú čas návštevou notára. Od mája 2021 však notári nemajú právomoc vydávať osvedčenia o vydržaní a túto kompetenciu majú výlučne súdy v nespornom konaní.

2. Nedostatočné dôkazy a príprava návrhu

Súd v prípravnej fáze návrh nekompromisne zamietne, ak navrhovateľ svoje tvrdenia dostatočne nepodloží objektívnymi dôkazmi. Nestačí len čestné vyhlásenie; súd potrebuje vidieť mapy, historické kúpne zmluvy predkov, doklady o platení daní či fotografie údržby pozemku.

Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby prešli na prvýkrát, a preto k návrhu automaticky pripájame kompletnú históriu užívania vrátane svedeckých výpovedí, čo výrazne zvyšuje šancu na úspech.

3. Problém s „dobromyseľnosťou“ a neplatné zmluvy

Kľúčovým a najzložitejším bodom je preukázanie oprávnenej držby. Zákon vyžaduje, aby bol držiteľ v dobrej viere, že mu vec patrí na základe právnej skutočnosti, napríklad zmluvy alebo aspoň ústnej dohody. Častou chybou je spoliehanie sa na ústne dohody (ale bez toho, aby vedeli preukázať jej existenciu) alebo neplatné zmluvy – ak syn dostal dom od rodičov len ústne, nemôže byť dobromyseľným držiteľom, ak to nevie preukázať.

Najčastejšou chybou, ktorú vidím u ľudí, ktorí si podávajú návrh sami, je argument „nevedel som, že treba preukazovať ústnu zmluvu“. Neznalosť práva neospravedlňuje a súdy v takýchto prípadoch konštatujú, že držba nie je oprávnená.

4. Prerušenie držby a spoluvlastníctvo

Vydržacia doba musí byť nepretržitá. Ak sa držiteľ odsťahoval a o pozemok sa roky nestaral, alebo ak ho niekto súdne vyzval na vypratanie, lehota sa prerušuje a začína plynúť odznova. Špecifickým problémom je vydržanie spoluvlastníckeho podielu, kde sa vyžaduje, aby držiteľ vykonával výhradnú držbu a ostatní spoluvlastníci boli pasívni.

V konaniach, ktoré zastupujem, dôkladne preverujeme celú 10-ročnú históriu užívania, aby sme vylúčili akékoľvek obdobie, kedy držiteľ „nebol pri veci“, čo by mohlo zmariť celý proces.

5. Časová náročnosť a riziko pre pôvodných vlastníkov

Konanie o vydržaní nie je okamžité. Celý proces vrátane lehoty na námietky, zverejnenia v Obchodnom vestníku a doručovania trvá v praxi 1 až 2 roky. Pre pôvodných vlastníkov je kritické sledovať Obchodný vestník alebo úradné tabule, pretože ak nezareagujú na vyzývacie uznesenie včas, môžu o nehnuteľnosť prísť.

Z praxe v našej kancelárii vidím, že najväčšie zdržania vznikajú pri nesprávnych očakávaniach klientov ohľadom rýchlosti konania, preto ich vždy vopred pripravujeme na reálny časový rámec procesu.

FAQ: Často kladené otázky o vydržaní

Stačí mi na zápis do katastra čestné vyhlásenie o vydržaní? Nie, kataster vyžaduje súdne rozhodnutie. Samotné čestné vyhlásenie nestačí. Musíte iniciovať súdne konanie o potvrdení vydržania a získať právoplatné uznesenie.

Môžem vybaviť vydržanie u notára, ak to chcem mať rýchlejšie? Nie, notári túto právomoc stratili v máji 2021. Osvedčenie o vydržaní môže vydať výlučne súd. Notár vám môže pomôcť len so spísaním návrhu alebo poradenstvom.

Ako dlho trvá celý proces na súde? Proces zvyčajne trvá 1 až 2 roky. Závisí to od zložitosti prípadu a vyťaženosti súdu, pričom len samotná lehota na podanie námietok trvá 6 mesiacov od zverejnenia.

Čo ak som nehnuteľnosť užíval na základe ústnej dohody? Vydržanie bude pravdepodobne neúspešné ak nepreukážete existenciu ústnej dohody. Súdy vyžadujú pre dobromyseľnosť právny titul (napr. dohodu/zmluvu).

autor: JUDr. Milan Ficek

Mohlo by vás zaujímať
Vydržanie bytu
Dom napísaný na bývalého priateľa

_{O Autorovi}

JUDr. Milan Ficek

Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners

JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.

^{Otázka: Časté chyby pri vydržaní - pohľad advokáta}

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?

^{Odpoveď advokáta: Časté chyby pri vydržaní - pohľad advokáta}
Dobrý deň,
áno, je to možné. Termín konzultácie si môžete vybrať a rezervovať cez tento formulár: https://ficek.sk/dohodnut-termin-konzultacie.html.

_{Vyporiadanie majetku}