Je postup správcu bytového domu správny?

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, odpovede, ktoré požadujete na svoju otázku, obsahuje písomná zmluva o výkone správy uzavretá medzi vlastníkmi bytov vo vašom bytovom dome a bytovým družstvom ako správcom. V zmysle zákona o vlastníctve bytov, predmetná zmluva má obsahovať najmä vzájomné práva a povinnosti správcu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zabezpečovaní prevádzky, údržby a opráv domu, spôsob výkonu správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku, zásady hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi, zásady platenia úhrad za plnenia a hospodárenie s nimi. Podľa zákonnej úpravy platí, že prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Ak teda niektoré súčasti bytového domu vyžadujú rekonštrukciu, je správca (bytové družstvo) povinný vykonať alebo zabezpečiť stavebné práce potrebné na ich údržbu. V opačnom prípade správca zodpovedá vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome za všetky škody vzniknuté v dôsledku neplnenia alebo nedostatočného plnenia svojich povinností vyplývajúcich z citovaného zákona alebo zo zmluvy o výkone správy. Ak bytové družstvo odmieta plniť svoje povinnosti, môžete ako vlastníci bytov a nebytových priestorov zmluvu o výkone správy vypovedať.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

Správca z fondu prevádzky, opráv a údržby spoločných častí a zariadení domu nemôže svojvoľne zakázať nákup diktafónu, ak o tom rozhodla nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov. Fond prevádzky, údržby a opráv je financovaný pravidelnými príspevkami vlastníkov bytov a jeho používanie musí vychádzať z rozhodnutí zhromaždenia vlastníkov bytov.

Podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, konkrétne § 14 ods. 1, vlastníci bytov majú právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a právo rozhodovať o využívaní finančných prostriedkov tohto fondu. Pokiaľ bol nákup diktafónu riadne odsúhlasený nadpolovičnou väčšinou vlastníkov, mal by správca tento výdavok rešpektovať a zrealizovať. Použitie fondu na nákup drobných predmetov, ktoré slúžia zlepšeniu fungovania spoločenstva, môže byť považované za oprávnené.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, správne ste identifikovali svoju zákonnú oznamovaciu povinnosť, ktorú ste mali voči správcovi bytového domu. Zásady a podmienky platenia úhrad obsahuje zmluva o výkone správy, ktorú vlastníci bytov alebo nebytových priestorov uzavreli so správcom prípadne zmluva o spoločenstve vlastníkov bytov. Rozhodujúci je preto obsah tejto zmluvy, prípadne ďalšie interné dokumenty alebo rozhodnutia. Aj keď mi nie sú známe ustanovenia týchto dokumentov, nevidím dôvod, pre ktorý by Vám mali byť spätne vrátené prostriedky, nakoľko v čase ich platenia existoval právny dôvod a to väčší počet osôb bývajúcich vo vašom byte. V každom prípade sa môžete pokúsiť uzavrieť dohodu so spoločenstvom príp. so správcom.