Ako vysporiadať rodinný dom patriaci do podielového spoluvlastníctva?

Dobrý deň, podľa § 141 a 142 Občianskeho zákonníka, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Na základe uvedeného platí, že ak sa s ostatnými spoluvlastníkmi (vašou sestrou a tetou) nedokážete dohodnúť, podajte návrh na zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva na súde. V žalobe navrhnite, aby súd prikázal nehnuteľnosť do vášho výlučného vlastníctva za primeranú náhradu pre ostatných spoluvlastníkov. Taktiež máte právo požadovať, aby Vám ostatní spoluvlastníci uhradili vynaložené prostriedky na opravu domu a to pomerne podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov resp. vydania bezdôvodného obohatenia za zhodnotenie ich spoluvlastníckych podielov Vami vykonanými investíciami. 

Dobrý deň, z ptázky vyplýva, že ste podielové spoluvlastníčky (každá 1/3), preto sestra nemá právo Vás z nehnuteľností vylúčiť a užívať ju ako jediný vlastník.

Ak nedôjde k dohode, riešením je podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Súd postupuje v poradí: reálne rozdelenie (ak je možné), potom prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi za primeranú náhradu, a ak vec nikto nechce, nariadi predaj a výťažok rozdelí podľa podielov; súd pritom prihliada aj na násilné/šikanózne správanie spoluvlastníka voči ostatným.

To je pre Vás dôležité, lebo bránenie vstupu a vytesnenie z užívania je okolnosť, ktorú v konaní treba tvrdiť a dokazovať.

Popri vyporiadaní riešte aj peniaze za to, že sestra užíva celý dom a pozemky sama. V praxi sa to uplatňuje ako nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške obvyklého nájomného v mieste a čase a to aj spätne.

Už teraz si pripravte dôkazy: list vlastníctva, výzvy a vrátené obálky, svedkov, fotky zmenených zámkov, prípadne potvrdenia o zásahoch polície, a orientačné ponuky nájmov v okolí. Keď protistrana nepreberá poštu, neznamená to, že ste bez šance.

Pre mimosúdnu dohodu posielajte návrhy doporučene aj do e-schránky (ak ju má aktivovanú), prípadne aj emailom, a to aj jej advokátovi ako odpoveď na jeho ponuku.

Ak pôjdete na súd, doručovanie bude riešiť súd procesne.

Keďže ste v hmotnej núdzi, odporúčam podať žiadosť do Centra právnej pomoci (bezplatné právne zastúpenie pri splnení podmienok) a zároveň pri žalobe navrhnúť oslobodenie od súdnych poplatkov. Toto je vo Vašej situácii kľúčové, aby ste sa vedeli domôcť prístupu a spravodlivého vyporiadania. Najlepšie by však bolo, aby ste žalobu na súd podali spoločne so setrou, prípadne spoločne postupovali pri návrhu na uzatvorenie dohody o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, vrátane riešenia vydania bezdôvodného obohatenia a to aj spätne. Ak sestra užíva dom a pozemok v podstate od právoplatnosti dedičského uznesenia, ktoré bolo cca pred rokom, doržíte aj premlčaciu dobu, a teda uvedeného nároku na vydanie bezôdovného obohatenia sa viete dômosť /námietka premlčania zo strany sestry v tomto prípade neobstojí/.

Odporúčam na vyporiadanie nehnuteľnost /domu aj pozemku/ kontaktovať advokáta.

Dobrý deň,

podľa slovenského práva, ak ste obaja spoluvlastníkmi domu (napríklad každý v podiele 1/2), máte obaja rovnaké právo dom užívať, pokiaľ ste sa nedohodli inak alebo súd  doteraz na návrh nerozhodol inak v zmysle ust. § 137 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Brat nemá právo Vás ani Vaše deti z domu vyháňať len preto, že tam nebývate trvalo alebo že deti sú „len návštevníci“. Ako spoluvlastníčka máte právo dom užívať v rozsahu svojho podielu, čo v praxi znamená, že môžete dom využívať na bývanie, rekreáciu, či návštevy, pokiaľ tým neprimerane neobmedzujete práva druhého spoluvlastníka. Vaše deti, ak sú maloleté a žijú s Vami, majú právo byť s Vami v dome, keďže ide o Vašu domácnosť.

Ak by ste sa chceli do domu nasťahovať, brat Vám v tom nemôže brániť, pokiaľ by ste dom užívali v súlade s Vašim spoluvlastníckym podielom a neobmedzovali jeho práva viac, než je nevyhnutné. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, odporúčam najskôr pokúsiť sa o písomnú dohodu o užívaní domu (napr. rozdelenie izieb, časov užívania). Ak to nebude možné, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na určenie spôsobu užívania spoločnej nehnuteľnosti podľa § 139 Občianskeho zákonníka.

Ak by ste dom užívali spôsobom, ktorý by brata neprimerane obmedzoval (napr. by ste obsadili celý dom a jemu by nezostalo miesto), mohol by sa aj on obrátiť na súd. Ak by ste sa rozhodli dom predať alebo svoj podiel previesť, brat má predkupné právo v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka.

Odporúčam spísať s bratom písomnú dohodu o užívaní nehnuteľnosti napr v priebehu kalendárneho roka, napr. podľa mesiacov. Ak by k dohode nedošlo, vec môžete postúpiť na súd. Uvádzame tiež, že ak brat užíva nateraz celú nehnuteľnosť, môžete od neho žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia v zmysle ust. § 451 a nasl. Obč. zákonníka, ktorého výška je vo výške nájmu za obdobnú nehnuteľnosť v mieste a čase v rozsahu vášho podielu.
Ak by ste chceli konkrétny vzor výzvy alebo návrhu, dajte mi vedieť. Vo veci vám vieme pomôcť.

Dobrý deň, vo Vašom prípade by som odporúčala nasledovný postup.

Ak notár v dedičskom konaní potvrdil, že Váš podiel na byte je jedna tretina, a brat odmieta tento podiel vyplatiť alebo Vás vyrovnať iným spôsobom, jednou z možností je obrátit sa na súd. V konečnom dôsledku zaplatí aj za to súdne konanie. 

Podľa zákona, ak nedôjde k dohode medzi spoluvlastníkmi, máte právo podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na súd. Súd môže rozhodnúť o spôsobe vyporiadania, či už formou vyplatenia peňažnej náhrady jedným z dedičov, alebo nariadením predaja nehnuteľnosti a rozdelením výťažku medzi spoluvlastníkov. Rozdelenie spoluvlastníctva môže prebiehať aj formou dohody o predaji spoluvlastníckeho podielu, ak sa o tom rozhodnete a ak na to dôjde k dohode s bratrom. 

Odporúčam, aby ste si pre ďalšie kroky zabezpečili súdnu pomoc advokáta, ktorý Vám môže bližšie poradiť a dodať potrebné dokumenty pre súdne konanie.

Dobrý deň,

ak sa nedokážete dohodnúť s tetou o vysporiadaní spoluvlastníctva, je potrebné riešiť to súdnou cestou. Podielové spoluvlastníctvo môže byť zrušené a vysporiadané dohodou, ktorá musí byť písomná. Ak dohoda nie je možná, odporúčam podať návrh na súd na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd zohľadní veľkosť podielov a účelné využitie nehnuteľnosti.

Čo sa týka exekúcií, tieto ťažkosti majú vplyv len na spoluvlastnícky podiel zosnulého strýka alebo jeho detí, podľa ich veľkosti na liste vlastníctva. Odporúčam preskúmať list vlastníctva a konzultovať situáciu s právnikom, aby ste zabezpečili správne vysporiadanie. Hlavne je dôležité to riešiť tak, že sa peniaze za vysporiadanie uhradia na exekúciu. 

Ak žiadny spoluvlastník nechce podiel nadobudnúť, súd môže nariadiť predaj a výťažok rozdeliť. Dôležité je tiež preukázať, že máte všetky právne dokumenty na preukázanie odkúpenia ďalších podielov od dedičov.

Odporúčam konzultovať sa s advokátom, ktorý vyrieši túto vec. 

Dobrý deň,

v súvislosti s Vaším problémom je potrebné riešiť niekoľko právnych otázok týkajúcich sa vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a prípadnej kompenzácie za užívanie majetku bez Vášho súhlasu.

Ideálne je sa s exmanželom dohodnúť a uzatvoriť dohodu o vyporiadaní BSM. V nej by bolo vhodné zohľadniť stav nehnuteľnosti v čase zániku BSM a aktuálny stav zistený znaleckým posudkom. Ak exmanžel dom užíva sám a neinformoval Vás o jeho poškodení, môžete sa pokúsiť o súdne vyporiadanie, kde by súd mohol zohľadniť tieto aspekty, vrátane úmyselného zanedbania údržby .

Ak by ste požadovali kompenzáciunza užívanie nehnuteľnosti, obávam sa, ze súd by návrhu nevyhovel. Užívanie majetku v BSM je iné ako užívanie majetku v podielovom spoluvlastníctve. 

Ako ďalšie kroky odporúčam konzultáciu s právnikom, ktorý Vám pomôže s konkrétnym obsahom dohody alebo s prípravou žaloby na súd o vyporiadanie BSM, aby ste efektívne ochránili svoje majetkové záujmy.

Dobrý deň,

v prvom rade je potrebné určiť, kto sú súčasní spoluvlastníci a či sú ešte medzi živými. Na zrušenie spoluvlastníctva existujú dve základné cesty: dohodou spoluvlastníkov alebo súdnou cestou. Môžete skúsiť nadviazať kontakt s dedičmi spoluvlastníkov, ak sú známi. Môžete im ponúknuť odkúpenie ich podielov. Ak toto nie je možné, alebo spoluvlastníci nesúhlasia s predajom svojich podielov, bude potrebné podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva na súd.

Podľa § 142 Občianskeho zákonníka, ak nedôjde k dohode, môže súd na návrh niektorého zo spoluvlastníkov zrušiť spoluvlastníctvo a vykonať vyporiadanie. Súd môže rozhodnúť niekoľkými spôsobmi: reálnym rozdelením nehnuteľnosti, prikázaním veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu alebo jej predajom a rozdelením výťažku podľa podielov.

Odporúčam konzultovať situáciu s právnikom, aby ste správne podali príslušný návrh a vyhli sa možným komplikáciám.

Dobrý deň, z ptázky vyplýva, že ste predali byt spolu s manželom, ktorý ste nadobudli pred uzatvorením manželstva a teda nespadá v zmysle ust. Obč. zákonníka do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
je samozrejmé, že ak ste byt predali, príjem z predaja nehnuteľnosti - bytu nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ale ide o výlučný majetok spoluvlastníka bytu, teda aj vás a máte nárok na vyplatenie podielu na kúpnej cene za predaný byt.

Ak vám váš podiel na kúpnej cene nebol uhradený odporúčam kontaktovať adovkáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Dobrý deň,
povinnosť platiť (spolupodieľať sa) náklady na opravu alebo údržbu nehnuteľnosti platí kým ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Bez ohľadu na to, či ste sa so sestrou dohodli, že Vás napríklad do 10.07.2023 vyplatí z podielového spoluvlastníctva. Ak by do tej doby vznikla potreba opravy nehnuteľnosti, museli by ste znášať náklady (resp. jej by vznikol nárok požadovať od Vás náhradu za vynaložené náklady na opravu nehnuteľnosti).

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

Základná právna úprava úprava predmetnej problematiky je upravená v ust. §§ 123 a nasl. zákona  Občianskeho zákonníka (ďalej iba"OZ") :

Dôležité je vedieť nasledovné :

I./  Podľa ust. OZ platí : 

"Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.
Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana.
Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.
Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové.  Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi.
Podielové spoluvlastníctvo podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.
Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne.
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.  
Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná.

Z uvedeného vyplýva nasledovné :

1./ V otázke uvádzate, že starej mame ste vyplatili cenu za jej podiel na nehnuteľnosti. Nepíšete však či bola aj uzatvorená kúpnopredajná zmluvy. 

2./ Váš starý otec pokiaľ je podielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti. V zmysle ust. OZ môže so svojím vlastníctvom narábať podľa svojo uváženia. Pokiaľ je teraz podiel. spoluvlastníkom (polovica Vám titulom kúpnopredajnej zmluvy po Vašej strarej mame) je poterbné spísať darovaciu zmluvu a odporúčame tiež zabezpečiť znalecký posudok podľa stavu v čase darovania. Dôvod je ten, že znal posudok budete resp. môžete v budúcnosti potrebovať ako pre účely napr. dane.  Na spísanie darovaqcej zmluvy odporúčame použiť služby advokáta, ktorý bude zmluvu autorizovať a tak budeme mať právnu istotu všetci účastníci zmluvy, že táto je právne perfektná.

Zo zákona platí :

"Darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní. Neplatná je darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti.
Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie. Ak má vec vady, na ktoré darca neupozornil, je obdarovaný oprávnený vec vrátiť.
Darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy."

II./ Otázka ohľadom zaopatrovacej zmluvy.

Zaopatrovaciu zmluvu rovnako odporúčame nechať spísať advokátovi, kde budú dojednané bližšie podmienky zaopatrenia a aké práva a povinnosti v rámci zaopatrovacia majú voči sebe jej účastníci, aby v budúcnosti nedošlo k rozporom. Zaopatrovaciu zmluvu odporúčame spísať samostatne, nie spolu v jednej listine s darovacou zmluvou.

III./ Otázka dedenia 

V zmysle ust. OZ platí, že "dedičstvo sa nadobúda  smrťou poručiteľa. Dedí sa zo zákona, zo závetu alebo z oboch týchto dôvodov. Ak nenadobudne dedičstvo dedič zo závetu, nastupujú namiesto neho dedičia zo zákona. Ak sa nadobudne zo závetu len časť dedičstva, nadobúdajú zvyšujúcu časť dedičia zo zákona.
V prvej skupine dedia poručiteľove deti a manžel, každý z nich rovnakým dielom. 
Ak nededí niektoré dieťa, nadobúdajú jeho dedičský podiel rovnakým dielom jeho deti. Ak nededia ani tieto deti alebo niektoré z nich, dedia rovnakým dielom ich potomci.
Poručiteľ môže závet buď napísať vlastnou rukou, alebo ho zriadiť v inej písomnej forme za účasti svedkov alebo vo forme notárskej zápisnice.  V každom závete musí byť uvedený deň, mesiac a rok, kedy bol podpísaný, inak je neplatný.  Spoločný závet viacerých poručiteľov je neplatný. 
V závete poručiteľ ustanoví dedičov, prípadne určí ich podiely alebo veci a práva, ktoré im majú pripadnúť. Ak nie sú podiely viacerých dedičov v závete určené, platí, že podiely sú rovnaké.
Akékoľvek podmienky pripojené k závetu nemajú právne následky; ustanovenie § 484 ods. 1 druhej vety tým nie je dotknuté.
Maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň toľko, koľko robí jedna polovica ich dedičského podielu zo zákona. Pokiaľ tomu závet odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov."

Dôležité je vedieť, že "Súd potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Pri dedení zo závetu treba toto započítanie urobiť, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 neodôvodnene zvýhodnený."

V súčasnosti v podstate v prípade dedičského konania  po Vašom starom otcovi nateraz neviete čo bude predmetom dedičstva. Z vyššie uvedeného vyplýva, že pokiaľ Vaša mama, ktorá žije s jej otcom, prežije svojho otca  potom ona a aj  jej súrodenci  sú zákonnými dedičmi v I. dedičskej skupine. Zo zákona platí, že pokiaľ by došlo k dedeniu zo zákona, dedičovi sa započítava to, čo za života dostal od poručiteľa pokiaľ nejde o obvyklé darovanie. Teda nezapočítava Vašej mame to, že dostanete darom polovicu domu, nakoľko Vy dedičom nie ste. Pokiaľ by Vaša mama zomrela skôr ako jej otec, potom dedičom zákonným budete Vy a na dedičský podiel sa Vám započíta darovaný podiel na dome.

Dedičia však nemôžu napadnúť v dedičskom konaní to, že Vám starý otec daroval podiel na nehnuteľnosti.

Aj z  uvedeného dôvodu odporúčame, aby ste sa obrátili s obidvoma zmluvami na advokáta, ktorý vykoná tzv. autorizáciu  a budete mať istotu, že zmluvy sú právne perfektné. 

Odporúčame prípadne v samotnej darovacej zmluve dojednať právo doživotného užívania a bývania v uvedenej nehnuteľnosti s tým, že prípadne dohodnete aj rozsah nákladov na prevádzku domu, ktorú bude hradiť darca a obdarovaný.

Pokiaľ by sa Vám naša odpoveď pozdávala ako veľmi obsiahla, uvádzame, že našim cieľom je ako zodpovedať otázku, tak aj poskytnúť pýtajúcemu sa odpoveď v širších súvislostiach.

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.
Budeme radi, ak nám dáte vedieť, ako ste dopadli.

©

Dobrý deň,

zákon neobmedzuje alebo nezakazuje uvedené úkony predaj alebo darovanie a následný predaj alebo darovanie.   Nepíšete, či uvedený RD v súčasnosti užívate Vy sama na bývanie. Je potrebné myslieť na to, aby Vám uvedené právo  bývania zostalo /zriadiť v zmluvné vecné bremeno  ako právo bývania a užívania nehnuteľnosti, prípadne jej časti/. V  kúpnopredajnej zmluve si môžete dojednať tzv. predkupné právo v zmysle ust. Obč. zákonníka /§ 602/.

Treba však vedieť, že podľa ust. zákona o dani z príjmov príjem z predaja nehnuteľnosti  je oslobodený od dane z príjmov  (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.  Rôzne sa určujú aj výdavky pri predaji alebo darovaní a  pri následnej kúpe alebo darovaní. Pre podrobnejšiu odpoveď ohľadom daní z príjmov by sme museli vedieť ďalšie údaje /dátum nadobudnutia, forma nadobudnutia  - dar, kúpa, vlastná výstavby, investície/.

Nevieme dôvod, ktorý Vás priviedol k napísaniu uvedenej otázky. Myslíte aj na vyhotovenie znaleckých posudkov nehnuteľnosti.  Len poznamenávame, že podľa ust. daňového poriadku /§ 3 odst. 6/ pri uplatňovaní osobitných predpisov pri správe daní sa berie do úvahy skutočný obsah právneho úkonu alebo inej skutočnosti rozhodujúcej pre zistenie, vyrubenie alebo vybratie dane. Na právny úkon alebo inú skutočnosť rozhodujúcu pre zistenie, vyrubenie alebo vybratie dane, ktoré nemajú ekonomické opodstatnenie a ktorých výsledkom je účelové obchádzanie daňovej povinnosti alebo získanie takého daňového zvýhodnenia, na ktoré by inak nebol daňový subjekt oprávnený, alebo ktorých výsledkom je účelové zníženie daňovej povinnosti, sa pri správe daní neprihliada.

Vo veci sa  môžete obrátiť aj na našu advokátsku kanceláriu.