Dobrý deň, otec zdedil dom po rodičoch a vlastní dve tretiny nehnuteľnosti, zatiaľ čo bratranci vlastnia jednu tretinu. Rozhodli sa dom predať, no kvôli vysokej cene o neho už celé mesiace nemá nikto záujem. Otec by rád znížil cenu, kým sa nenájde záujemca, avšak bratranci s tým nesúhlasia. Im súčasná situácia vyhovuje, pretože dom môžu bezplatne využívať, zatiaľ čo otec, vzhľadom na zdravotný stav, dom využívať nemôže ani nechce. V takýchto prípadoch odporúčam nasledovné kroky: 1. **Komunikácia a rokovanie** – Pokúste sa nájsť spoločné riešenie cez otvorenú komunikáciu s bratrancami. Vysvetlite otcove dôvody na zníženie ceny a skúste dospieť ku kompromisu. 2. **Súdne rozdelenie nehnuteľnosti (vyporiadanie podielového spoluvlastníctva)** – Ak nedôjde k dohode, otec môže podať návrh na súd o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o predaji domu a o rozdelení výťažku z predaja medzi spoluvlastníkov podľa podielov. 3. **Obmedzenie užívania domu** – Otec má právo žiadať, aby aj jemu bol umožnený prístup a užívanie domu, alebo aby bratranci nehnuteľnosť nepoužívali na úkor jeho práv. Ak bratranci dom využívajú bez jeho súhlasu, môže to riešiť upozornením, prípadne aj súdnou cestou. Odporúčame konzultovať s právnikom, ktorý detailne posúdi situáciu a navrhne najvhodnejší postup podľa platných zákonov. Prajem veľa šťastia pri riešení tejto situácie.
Dobrý deň, pokiaľ ide o vysokú cenu domu na predaj, nie je to nič výnimočné a deje sa to pomerne často. Spoluvlastník, ktorý užíva nehnuteľnosť zámerne navyšuje cenu, za ktorú sa má dom predať, aby dom nikto nekúpil a on mohol naďalej nehnuteľnosť užívať. Veľmi často je to úmyselné konanie a nie záujem o nadosiahnutí vyššej kúpnej ceny, ktorý býva až druhoradý. V takomto prípade ide o to isté, ako by spoluvlastník nechcel nehnuteľnosť vôbec predať, preto je potrebné postupovať nasledovne: Otec by si mal stanoviť časový limit, dokedy chce ešte čakať, že sa niekto ozve na kúpu nehnuteľnosti. Mal by urobiť všetko pre to, aby o nehnuteľnosti vedelo čo najviac ľudí, neponúkať ju na predaj len v jednej realitke, ale osloviť viacero realitiek. Pokiaľ časový limit ubehne, následne je potrebné vyzvať ostatných spoluvlastníkov, aby znížili cenu. Ak to neurobia, nezostane mu nič iné, ako požadovať vysporiadať spoluvlastníctvo súdnou cestou. Nehnuteľnosť môže požadovať prisúdiť do jeho vlastníctva. Súd nechá vo veci vypracovať znalecký posudok, ktorým sa ohodnotí dom (znalec stanoví trhovú cenu). Vyplatenie ostatných spoluvlastníkov môže žiadať predlžiť. Maximálne však na 1 rok. Následne bude nehnuteľnosť predávať už sám a sám určí sumu, za ktorú chce nehnuteľnosť predať. Ostatných spoluvlastníkov by mohol Váš otec "postrašiť" tým, že ak neznížia cenu, bude od nich žiadať vyplatenie sumy za užívanie jeho podielu. Spoluvlastníctvo je ideálne, to znamená, že v každom jednom centimetri štvorcovom má otec 2/3.
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.
