Dobrý večer, obraciam sa na vás s prosbou o radu. Som spoluvlastníčkou rodinného domu s dvoma poschodiami. Dom obsahuje dva samostatné byty (každý má svoj plynomer, vodomer a elektromer), jeden vchod, spoločné schodisko, podkrovie a pivnicu pod polovicou domu. Bývam na hornom poschodí, sused je umiestnený na tom dolnom. Na liste vlastníctva v katastri sme uvedení ako vlastníci polovičného podielu. Chcela by som nehnuteľnosť oficiálne rozdeliť na dve samostatné bytové jednotky, tak aby bolo v katastri zapísané: byt prvého nadzemného podlažia vlastník 1/1, byt druhého nadzemného podlažia vlastník 1/1. Taktiež by som chcela rozdeliť pivnicu, ktorá je nami využívaná. Avšak, môj sused s tým nesúhlasí, tvrdí, že mu taktoto rozdelenie vyhovuje. Na jeho polovicu bohužiaľ bola uvalená exekúcia a je nútený ju splácať. Snažila som sa zastaviť mediátora, v nádeji, že sa podarí dosiahnuť dohodu, ktorá je v súčasnosti stále v procese. Chcela by som sa opýtať na ďalší postup, v prípade, že by sused súhlasil. Kto môže vykonať takéto rozdelenie nehnuteľnosti a zapísať to do katastra? Ak by sused nesúhlasil a ja by som tento spor dostala na súd, mám právo si vymáhať od neho súdne poplatky a všetky iné náklady spojené s týmto procesom? Ako dlho môže trvať priebeh súdneho rozhodnutia? Som zvedavá, aká je pravdepodobnosť, že vo svojom zámere uspejem. Vopred ďakujem za vašu odpoveď.
Dobrý deň, takéto stavby sú reálne deliteľné vtedy, ak vzniknú samostatné bytové jednotky so samostatným vchodom. V prípade, že by Váš sused súhlasil s reálnou deľbou nehnuteľnosti bude potrebné v prvom rade zabezpečiť znalecký posudok o reálnej deliteľnosti nehnuteľnosti a projektovú dokumentáciu na reálne rozdelenie nehnuteľnosti. Po zabezpečení týchto úkonov bude potrebné na stavebnom úrade vybaviť stavebné povolenie a vykonať potrebné práce na reálne rozdelenie nehnuteľnosti, t.j. najmä vybudovať ďalší samostatný vchod. Po kolaudácii stavebným úradom bude možné nehnuteľnosť zapísať v katastri nehnuteľností na samostatnom LV. Ak by s deľbou nesúhlasil nezostane Vám nič iné ako podať žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V súdnom konaní budete musieť deklarovať Váš záujem o reálne rozdelenie nehnuteľnosti a tiež ochotu a schopnosť uhradiť náklady súvisiace s deľbou nehnuteľnosti. Ak totiž ani jeden zo spoluvlastníkov nie je ochotný uhradiť náklady na reálnu deľbu nehnuteľnosti, nehnuteľnosť sa považuje v zmysle judikatúry za nedeliteľnú. Ak budete úspešná v konaní, súd Vám prizná náhradu trov súdneho konania. Avšak náklady spojené s reálnou deľbou budete pravdepodobne povinná uhradiť Vy, nakoľko predpokladám, že keď Váš sused nesúhlasí s reálnou deľbou nehnuteľnosti, nebude chcieť platiť ani náklady s tým spojené.
Dobrý deň, mal by som otázku ohľadom rozdelenia domu na dve bytové jednotky a zápisu na kataster. V oblasti práva spoluvlastníctva ma zaujíma, či je pri rozdelení domu na bytové jednotky potrebné zabezpečiť počet parkovacích miest podľa stavebného zákona, ako keby išlo o novostavbu. Ďakujem.
Dobrý deň,
pri rozdelení domu na dve bytové jednotky vám môže byť uložená povinnosť zabezpečiť parkovacie miesta podľa stavebného zákona. V prípade prestavby alebo zmeny účelu stavby, čo rozdelenie na bytové jednotky môže predstavovať, sa musia splniť požiadavky podľa všeobecných technických predpisov. Tie často zahŕňajú aj zabezpečenie dostatočného počtu parkovacích miest. Ide o to, či stavebný úrad považuje túto prestavbu za rozšírenie kapacity alebo významnú zmenu, ktorá by mohla byť posudzovaná podobne ako novostavba.
Odporúčam obrátiť sa na príslušný stavebný úrad, ktorý konkrétne posúdi, či plány zodpovedajú všetkým právnym požiadavkám a či je potrebné plnenie kritérií ako pre nové stavby. Týmto spôsobom získate konkrétne informácie týkajúce sa vášho prípadu.
Dobrý deň, je možné rozdeliť dom na dve bytové jednotky so zápisom na katastri, aj keď sú umiestnené vodorovne, pričom prízemie predstavuje jednu bytovú jednotku a poschodie druhú. Každá jednotka má svoj samostatný vchod a pripojenie na energie. Ďakujem.
Dobrý deň,
rozdelenie domu na dve bytové jednotky, aj keď sú umiestnené vodorovne (prízemie a poschodie), je možné za určitých podmienok. Každá jednotka musí mať samostatný vchod a merače energií. Na zápis do katastra je nevyhnutné, aby rozdelením vznikli dve samostatné veci v právnom zmysle. Samostatnosť bytových jednotiek podlieha schváleniu stavebným úradom. Musíte získať stavebné povolenie a prejsť kolaudačným procesom, ktorý potvrdí splnenie stavebných a technických predpisov. Pokiaľ pri rozdelení rodinného domu na byty postačí uskutočniť také stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby a nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, môže stavebný úrad prerokovať a povoliť takéto stavebné úpravy v konaní spojenom s konaním o zmene v užívaní stavby. Až následne zápis vykoná katastrálny odbor príslušného okresného úradu, k návrhu priložíte kolaudačné rozhodnutie alebo rozhodnutie o zmene v užívaní stavby. Povinnou prílohou návrhu je aj znalecký posudok, v ktorom znalec vymedzí podiel na spoločných častiach, zariadeniach, príslušenstve domu a pozemku.
Dobrý deň, s manželom a rodinou bývame v rodičovskom dome, v ktorom sme si prerobili podkrovie a časť prízemia, kde máme vchod; ide teda o samostatnú bytovú jednotku v rámci domu. Nakoľko sa zovňajšok domu nemenil, po vykonaní prestavby stačil len zápis na OÚ v roku 2000. Moji rodičia by chceli vyňať túto podkrovnú bytovú jednotku z dedičského konania a darovať nám ju, nakoľko mám aj brata, ktorý bude mať v budúcnosti taktiež nárok na polovicu nehnuteľnosti. Moja otázka znie: ako máme postupovať? Ďakujem.
Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že chcete, aby bytová jednotka, ktorú ste rekonštruovali v dome vašich rodičov, chcete, aby bola evidovaná ako samostný byt.
Riešením v tomot prípade je obrátiť sa na súdneho znalca, ktorý vypravuje stavebnotechnický posudok, ktorý bude obsahovať podmienky, ktoré je šete potrebné splniť na to, aby tento priestor mohol byť v zmysle práva považovaný za samostatný byt /samostatný vchd, voda, elektrina, plyn a podobne/. Na základe uvedeného posudku bude potrebné /ak tak určí súdny znalec/ vykonať ešte prípadné úpravy v dome, ktoré vykonáte na základe stavebného projektu a stavebného povolenia. Po splnení uvedených podmienok spíšete darovaciu zmluvu na konkrétnu časť domu a podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Zoznam súdnych znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR.
Musíme uviesť, že môže ísť o pomerne dlhé vybavovanie.
Druhou možnosťou je teraz spísať darovaciu zmluvu, ktorou vaši rodičia darujú vám podiel na dome, a budete poduelovými spoluvlastníkmi domu, nie však vašej konkrétnej časti.
Odporúčam postup podľa stavebnotechnického posudku znalca ako uvádzame vyššie.
Dobrý deň, Je nutné, aby sa číslovanie chalupy s dvoma súpisnými číslami týkalo dvoch bytových jednotiek? Pričom každá by mala mať vlastný vchod, samostatné elektrické napojenie atď.?
Dobrý deň,
jedna stavba má zvyčajne jedno súpisné číslo. Ak má nejaká stavba dve súpisné čísla, často sa jedná buď o reálne rozdelenú nehnuteľnosť na samostatné bytové jednotky alebo druhé súpisné číslo môže patriť prístavbe. Typickým boli v minulosti prístavby k tzv. sedliackym domom (podlhovasté domy z minulého storočia), kde vpredu bývala jedna generácia a v zadnej časti druhá generácia. Často mali tieto stavby dve súpisné čísla.
Zvyšná časť otázky potom už závisí od toho o akú stavbu sa presne jedná.
Trápi vás "Rozdelenie domu na dve bytové jednotky a zápis na kataster" a chcete pomôcť?
Dobrý deň, chceli sme kúpiť nehnuteľnosť prostredníctvom hypotéky. Banka však zistila, že danú nehnuteľnosť nie je možné založiť, pretože podkrovie domu je nielen nad naším domom, ale aj nad rodinným domom suseda, ktorý má druhé popisné číslo. Teda, každý vlastní 1/2. Rada by som Vás požiadala o radu - stačí, keď obaja vlastníci pôjdu na kataster zaviesť zmenu na dve samostatné jednotky? Každý z nás má samostatný vchod. Ďakujem vopred za Vašu odpoveď.
Dobrý deň,
nestačí ísť iba jednoducho na kataster. Treba spísať zmluvu, mať vypracovaný projekt, prípadne aj geometrický plán, ak sa to týka aj pozemku... Následne je možné podať návrh na kataster. Odporúčam Vám vyhľadať advokáta, ktorý Vám pomôže s vypracovaním zmluvy a tiež uvedie presne aké podklady je potrebné zabezpečiť. Môžete sa obrátiť aj na niektorého z našich advokátov.
Dobrý deň, máme otázku týkajúcu sa rodinného domu, ktorý je rozdelený na tri byty. Je možné zapísať tieto byty do katastra samostatne? Akým spôsobom by som mal postupovať? Musí byť byt zapísaný na osobu uvedenú v kolaudačnom rozhodnutí?
Dobrý deň, riešenie Vami uvedenej problematiky nie je až také jednoduché.
Aby ste byty ako samostatné nehnuteľnosti mohli zapísať do katastra nehnuteľností, potrebujete nechať vypracovať znalecký posudok na reálne rozdelenie nehnuteľností a na jeho základe vykonať príslušné zmeny na stavbe podľa ust. stav. poriadku /stavebné povolenie/ podľa vypracovanej projektovej dokumentácie.
Až následne po vykonaní prísl. stav. úprav budete môcť nechať zapísať byty ako samostatné nehnuteľnosti.
Zoznam znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR.
Dobrý deň, obraciam sa na vás s prosbou o radu. Vlastníme dom, ktorý pozostáva z pivnice, jedného podlažia a podkrovia. Rozhodli sme sa podkrovie prerobiť na funkčný byt a k domu sme pristavili nové schodisko. Aktuálny stav je taký, že dom má spoločný vchod na schodisko a potom sa zo schodiska ide do jedného aj druhého bytu samostatne. Týmto sme vytvorili dva samostatné byty, ktoré by sme radi prepísali na našich dvoch synov. Je možné urobiť takýto zápis v katastri, aby každý syn vlastnil samostatne jeden byt a schodisko a pivnica by boli spoločné? Ďakujem za radu. Rasťo
Dobrý deň,
áno, je to možné.
Z právneho hľadiska musia byty ako samostatné vkladuschopné nehnuteľnosti existovať.
K zápisu do katastra bytov ako samostatných jednotiek v rodinnom dome budete potrebovať :
1./ zmluvu o výstavbe,vstavbe alebo nadstavbe v zmysle ust. § 21 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
2./ kolaudačné rozhodnutie
3./ znalecký posudok alebo odborný posudok technická dokumentácia
4./ geometrický plán, ak sa rozdeľuje aj pozemok.
Vo veci najprv odporúčame kontaktovať súdneho znalca, ktorý vypracuje znal. posudok o technickej deliteľnosti RD na samostatné byty. Zoznam znalcov nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR.
Ohľadom vypracovania darovacích zmlúv odporúčame kontaktovať advokáta.
Dobrý deň, plánujem rekonštrukciu či nadstavbu rodinného domu, ktorého vlastníčkami sú moja matka a jej sestra. Dojednali sme, že moja teta (sestra mojej mamy) na mňa prepíše polovicu domu. Chcel by som sa opýtať, či je možné právne zadefinovať - vytvoriť právnu dohodu, ktorá by hovorila o tom, ktorá časť domu presne bude moja - napríklad druhé poschodie. Chcem sa tak uistiť, že v budúcnosti nebudú na moju polovicu domu nároky zo strany dedičov po mojej mame. Toto potrebujem aj z dôvodu stavebného konania, kde musím určiť, kto je stavebníkom (chcem to byť ja). Mohli by ste mi, prosím, poradiť? S úctou, Eduard Molčan.
Dobrý deň, na Vašu otázku predkladáme nasledovné odpoveď :
V prípade, že by malo dôjsť k takejto dohode o predaji polovice domu, odporúčame najprv zabezpečiť znalecký posudok o reálnej deliteľnosti nehnuteľnosti a projektovú dokumentáciu na reálne rozdelenie nehnuteľnosti.
Po zabezpečení týchto úkonov bude potrebné na stavebnom úrade vybaviť stavebné povolenie a vykonať potrebné práce na reálne rozdelenie nehnuteľnosti, t.j. najmä vybudovať ďalší samostatný vchod podľa rozhodnutia stav. úradu a projekt. dokumentácie.
Môžete tiež uzatvoriť zmluvu o uzatvorení budúcej zmluvy s tým, že do stanovenej doby po realizovaní predmetných úkonov znal. posudok na reálne rozdelenie nehnuteľnosti a stav. povolení bude uzatvorená riadna kúpnopredajná zmluva. Predpokladáme, že stav. práce budete vykonávať a aj financovať Vy ako budúci kupujúci a takto by ste mali právnu istotu, že k uzatvoreniu KPZ dôjde resp. podklad k tomu, aby ste sa domáhali súdnou cestou uzatvorenia predmetnej zmluvy, teda že sa reálne stanete vlastníkom nehnuteľnosti v dohodnutej vymedzenej časti.
Trápi vás "Rozdelenie domu na dve bytové jednotky a zápis na kataster" a chcete pomôcť?
Dobrý deň, vlastníme dom, ktorý sa v podstate skladá z dvoch samostatných bytových jednotiek s vlastnými vchodmi. Chceli by sme rozdeliť list vlastníctva na dva - jeden pre jednu bytovú jednotku a druhý pre druhú bytovú jednotku. V súčasnom liste vlastníctva je zapísané vecné bremeno (doživotné právo užívania), pričom v zmluve o zriadení vecného bremena je jasne špecifikované, že sa týka iba jednej z týchto bytových jednotiek. Jeden z listov vlastníctva by teda bol bez vecného bremena, druhý s vecným bremenom. Rada by som sa dozvedela, či je takéto rozdelenie vôbec možné, ak áno, ktoré úkony a dokumenty sú potrebné na realizáciu tohto zámeru, a aký dlhý by mohol byť celý proces? Vopred vám veľmi ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň, na Vašu otázku uvádzame odpoveď :
Reálnosť rozdelenia stavby na dve samostatné stavby tak, aby stavba rozdelená na dve časti ako samostatné stavby aj v katastri nehnuteľnosti je možné.
Pre realizáciu budete potrebovať projektovú dokumentáciu a znalecký posudok na reálne rozdelenie nehnuteľnosti.
Následne budete musieť podať žiadosť o zmenu stavby na príslušný stavebný úrad.
Ohľadom vlastníctva pozemku bude najlepšie sa dohodnúť , aby následne nevznikli rozpory pri podielovom spoluvlastníctve, k čomu budete potrebovať geometrický plán.
Vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti po jej rozdelení upravíte zmluvne podľa ust. § 151o/ Občianskeho zákonníka.
Odhadovaný čas na vybavenie až po zápis na list vlastníctva závisí od vybavenie podkladov pre stavebný úrad /projekt. dokumentácia, realizácia potrebných stavebných úprav, znal. posudok/.
Stavebný úrad aj kataster majú svoje lehoty stanovené zákonom, k rýchlosti vybavenie projekt. dokumentácie sa vyjadriť nevieme.
Dobrý deň, mám dosť nepríjemný problém. Pred časom som si zobral hypotekárnu pôžičku. Celkom dobre som prosperoval, a tak som si to mohol dovoliť. Za týmto účelom som založil v prospech banky svoju nehnuteľnosť. Jedná sa o rodinný dom, v ktorom bola jedna pôvodná bytová jednotka, ktorá sa však rekonštrukciou (ešte pred jej založením) rozšírila o nadzemné podlažie so samostatným vchodom. Na katastri je nehnuteľnosť zapísaná ako rodinný dom s dvomi bytovými jednotkami. Neskôr sa mi finančná situácia zhoršila a požiadal som banku o odloženie splátok. Banka mi nevyhovela a postúpila dom na dobrovoľnú dražbu. Dražobník nechal ohodnotiť dom znalcom, ktorému uviedol, že požaduje od neho úkon ohodnotenia dvoch bytov v rodinnom dome, pričom má uviesť nadzemné podlažie ako pivnice, ktoré majú byť spoločnými priestormi v 1/2, a povalu taktiež ako spoločný priestor v 1/2. Na dražbe dražobník ponúka rodinný dom s dvomi samostatnými bytovými jednotkami. Myslím si, že toto hodnotenie bolo zo strany dražobnej spoločnosti účelové, s cieľom podhodnotiť nehnuteľnosť a nie je celkom v súlade s reálnou ponukou, možno aj v rozpore so zákonom. Jedná sa o to, že na katastri je zapísaný rodinný dom s dvomi bytovými jednotkami, ale číslo popisné je len jedno. Vchod do druhej nadzemnej bytovej jednotky nie je z ulice, ale z dvora. Všetky inžinierske siete sú merateľné len z jedného meracieho zariadenia (voda, elektrina, plyn) a majú len jedno odberné miesto, takže ich nie je možné podvojne merať. Do podkrovia strechy sa dá vojsť výlučne len cez obytný priestor nadzemného bytu a do prvého podlažia (podľa znalca sú to pivnice) sa dá zase vstúpiť z obytného priestoru prvého bytu. Teda "spoločné priestory" by nemohol majiteľ jedného či druhého bytu užívať bez toho, aby si nenarušovali navzájom svoje súkromie. Tvrdím, že nie je možné túto nehnuteľnosť predávať samostatne po bytoch, keď byty nemajú samostatné listiny vlastníctva a samostatné merania inžinierskych sietí. Znalecký posudok teda nemôže byť vypracovaný ako dva samostatné byty v rodinnom dome, ale ako rodinný dom s dvomi bytovými jednotkami. Kto by kúpil dom na poschodí a musel by sa so susedom pod ním dohadovať, kto koľko vody, elektriny či plynu spotreboval? A kto by kedy koho pustil cez svoje bývanie do pivnice či opačne na povalu? Neviem, či mi odpoviete, ale som z tejto situácie strašne zúfalý. Je mi jasné, že dražobnej spoločnosti vyhovuje čo najnižšia cena, aby čo najľahšie predali nehnuteľnosť. Keby to predávali naozaj tak, ako sa má, bolo by to aj pre mňa oveľa lepšie. Cenu, ktorú ešte banke dlžím, by som za nehnuteľnosť určite dostal, a tak by som už banke nebol dlžníkom. Ak by ste mi vedeli poradiť, bol by som vám nesmierne vďačný. Myslím si, že mám pravdu, len neviem, ako to docieliť a peniaze na právnikov nemám. Neviem, čo budem robiť, ak mi to predajú takto hlboko pod cenu. Keď robili kontrolný znalecký posudok a posudzovali to vtedy ako rodinný dom s dvomi
Dobrý deň, ak je nehnuteľnosť rozdelená na bytové jednotky, potom tieto byty sú predmetmi prevodu samostatne. Ak sú predmetom prevodu samostatne, potom sa aj oceňujú samostatne. Čo je byt (jeho definíciu) nájdete v zákone vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.
Vydržanie pozemku?
VYDRŽANIE POZEMKU? Aj takéto nezákonné veci sa stávajú. Do našej poradne sa nám ozval klient s tým, že si pozeral ...
Plody z otráveného stromu: Keď dôkaz nie je dôkazom | #56
Keď vás polícia zastaví len preto, že vás pozná: Prelomový nález Ústavného súdu V najnovšej epizóde nášho podcastu sa ...
