Prajem vám pekný deň, veľmi pekne ďakujem za váš čas a energiu venovanú odpovedi na moju otázku. Po piatich rokoch spolužitia v nehnuteľnosti, kde som dvoch tretín vlastník ja a jednej tretiny vlastník je moja bývalá partnerka, sme sa rozhodli, že jej podiel vyplatím a celú nehnuteľnosť aj zvyšok hypotéky prepíšeme na mňa. Nehnuteľnosť sme v roku 2012 kúpili za 105 000 €. Z toho 30 000 € predstavoval môj vklad v hotovosti a 75 000 € sme čerpali hypotekárnym úverom, na ktorého splácaní sme sa podieľali presne na polovicu, rovnako ako pri platení ostatných nákladov spojených s bývaním (voda, plyn, elektrina, internet, dane, smeti a pod.). Následne som ešte do nehnuteľnosti investoval približne 10 000 € (kuchyňa, krb, terasa a pod.), čiastočne hneď pri kúpe a čiastočne neskôr. Súčasná obstarávacia cena nehnuteľnosti tak činí 115 000 €. Podľa znaleckého odhadu je jej hodnota 125 000 €. Ku dnešnému dňu bolo z istiny úveru zaplatených približne 6 000 €. Chcem sa uistiť, či správne predpokladám, že primeraná suma na odkúpenie podielu mojej ex partnerky (1/3) je súčet: 1/3 zisku z nárastu ceny nehnuteľnosti + výška jej podielu zo zaplatenej istiny, teda v tomto prípade ide o 1/3 zo zvýšenia hodnoty o 10 000 € (3 334 €) + jej podiel zo zaplatenej istiny (3 000 €). Ak môj výpočet nie je správny, prosím o radu, ako to vypočítať správne a tiež, čo robiť v prípade, ak by moja bývalá partnerka túto ponuku nechcela akceptovať. Pre doplnenie uvádzam, že trojizbový byt užívame spoločne – ja (2/3 vlastník), moja bývalá partnerka (1/3 vlastník) aj jej neplnoletý syn. Všetci využívame všetky časti bytu. Ešte raz ďakujem za vašu pomoc a prajem vám príjemný deň.
Dobrý deň, pokiaľ ide o metodiku výpočtu výšky hodnoty podielu, tak postupuje sa tak, že sa určí hodnota nehnuteľnosti (dohodou alebo znalcom). Spoluvlastník bude mať nárok na podiel z hodnoty, podľa toho, ako je zapísaný na katastri. Ak ste investovali do nehnuteľnosti svoje peniaze a teda ste investovali aj do jej podielu, tak máte právo na náhradu pomernej časti nákladov (napríklad, ak ste investovali 15.000 eur, a priateľka má 1/3, potom máte nárok na náhradu 5000 eur, t.j. 1/3). Pozor však, právo na náhradu investujúceho spoluvlastníka sa premlčuje v 3 ročnej premlčacej lehote. Ak by vzniesla námietku premlčania, mohol by byť nárok premlčaný. Rozhodujúce pri premlčaní je to, či boli investície udelené so súhlasom alebo bez súhlasu a či šlo o vhodné alebo nutné investície. Podľa toho sa rozlišuje odkedy plynie premlčacia lehota. Tiež pri vysporiadaní sa zohľadňuje úver, ak si ho niektorý zo spoluvlastníkov zoberie alebo nie. Je veľmi veľa alternatív, ktoré prichádzajú do úvahy pri tomto vysporiadaní (dokázal by som o tom napísať niekoľko strán textu, čo by bolo časovo náročné).
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.
