Hlasovanie vlastníkov bytov: Podrobný sprievodca zákonnými kvórami, postupmi a právnou obranou

Riadne fungovanie každého bytového domu závisí od schopnosti vlastníkov prijímať platné rozhodnutia o spoločnej správe. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (Zákon č. 182/1993 Z. z.) presne stanovuje, aký počet hlasov (kvórum) je potrebný na schválenie rôznych návrhov. Pre všetkých vlastníkov je pochopenie týchto pravidiel kľúčové pre efektívne riadenie bytového domu a predchádzanie súdnym sporom.

Zákonné kvórum: Aká väčšina je potrebná na prijatie rozhodnutia?

Pri každom hlasovaní je rozhodujúci podiel hlasov z celkového počtu vlastníkov v dome, a nie len z počtu prítomných, pokiaľ zákon nestanoví inak. Zákon rozlišuje tri základné úrovne potrebnej väčšiny v závislosti od závažnosti prejednávanej otázky.

1. Nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov (50 % + 1 hlas)

Nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov v dome je základným pravidlom pre prijímanie bežných rozhodnutí o správe domu (§ 14b ods. 1 zákona).

Táto väčšina sa počíta z celkového počtu bytov a nebytových priestorov. Ak je napríklad v dome 20 bytov, na schválenie je potrebných aspoň 11 súhlasných hlasov.

Medzi kľúčové rozhodnutia, ktoré vyžadujú aspoň 50 % + 1 hlas zo všetkých vlastníkov, patria napríklad:

• Schválenie, zmena, alebo zrušenie zmluvy o spoločenstve.
• Založenie či zrušenie spoločenstva.
• Voľba alebo odvolanie predsedu spoločenstva.
• Schválenie stanov spoločenstva a zásad hospodárenia.
• Schválenie alebo zmena zmluvy so správcom.
• Rozhodnutia o výške platieb do fondu opráv a o použití prostriedkov fondu.
• Schvaľovanie odmien funkcionárov (predseda, rada, zástupca vlastníkov).
• Súhlas so stavebnými úpravami v dome, ktoré zasahujú do spoločných častí (napr. odpojenie kúrenia, inštalácia antény či kamerového systému).
• Rozhodnutie o nájme alebo výpožičke spoločných priestorov.
• Prijatie alebo zmena domového poriadku.

2. Dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov (2/3 hlasov)

Ešte vyššie kvórum, aspoň 2/3 hlasov všetkých vlastníkov v dome, je potrebné pri zásadných rozhodnutiach technického alebo právneho charakteru (§ 14b ods. 2 zákona). Tieto rozhodnutia výrazne ovplyvňujú užívanie domu alebo finančne zaťažujú vlastníkov (napr. úver na obnovu bytového domu).

V dome s 20 bytmi predstavuje dvojtretinová väčšina aspoň 14 súhlasných hlasov.

Príklady rozhodnutí vyžadujúcich dvojtretinovú väčšinu:

• Zmena účelu užívania spoločných častí a zariadení domu (napríklad prestavba kočikárne na posilňovňu).
• Prijatie úveru alebo jeho zabezpečenie záložným právom.
• Nájomná zmluva s predkupným právom.
• Nadstavba či vstavba – teda stavebné rozšírenie domu o nové byty alebo nebytové priestory.
• Zriadenie vecného bremena na spoločných častiach, zariadeniach alebo pozemku (napr. zriadenie práva pre tretiu osobu prechádzať cez pozemok).

3. Súhlas všetkých vlastníkov (100 % jednomyseľný súhlas)

Úplná jednomyseľnosť je vyžadovaná len výnimočne, pri najzásadnejších rozhodnutiach, ktoré sa priamo dotýkajú vlastníckeho práva každého jednotlivca (§ 14b ods. 3 zákona).

Jednomyseľný súhlas je potrebný najmä pri:

• Prevod vlastníctva spoločných častí alebo pozemku patriaceho vlastníkom.
• Predaj spoločného nebytového priestoru alebo časti pozemku.
• Prístavba nového objektu, ktorá rozširuje pôdorys domu a bude následne v spoluvlastníctve.

Získanie 100 % súhlasu býva náročné, a ak jediný vlastník nesúhlasí, návrh neprejde.

Väčšina všetkých vlastníkov vs. väčšina prítomných

Zákon pri väčšine dôležitých rozhodnutí striktne vyžaduje kvórum vzťahujúce sa na všetkých vlastníkov v dome. Nestačí teda, aby súhlasila len polovica z tých, ktorí sa schôdze zúčastnili.

Výnimkou sú iba tie otázky, ktoré nie sú v zákone taxatívne upravené v kategóriách vyžadujúcich nadpolovičnú alebo dvojtretinovú väčšinu. V takýchto prípadoch stačí nadpolovičná väčšina prítomných (alebo zúčastnených pri písomnom hlasovaní) (§ 14b ods. 4). Napríklad, pri hlasovaní o výbere firmy na údržbu zelene okolo domu postačuje väčšina prítomných, pretože zákon túto otázku priamo neupravuje.

Postup pri neúspešnom a opakovanom hlasovaní

Ak návrh pri hlasovaní nezíska potrebný počet hlasov (napr. 2/3), je zamietnutý. Zákon zavádza ochrannú lehotu s prísnejšími kvórami pre situácie, kedy chcú vlastníci neúspešný návrh predložiť znova.

Prísnejšia väčšina pri opakovaní do jedného roka

Ak sa o tej istej veci hlasuje opakovane v lehote do jedného roka, vyžaduje sa prísnejšia väčšina, aby sa predišlo zneužívaniu opakovaných hlasovaní:

• Ak prvýkrát stačila nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov a opakuje sa do roka, druhýkrát je potrebná dvojtretinová väčšina.
• Ak prvýkrát bola potrebná dvojtretinová väčšina (napr. pri úvere), druhý pokus do roka potrebuje až štvorpätinovú väčšinu (80 %).
• V prípade, že pri prvom hlasovaní stačila jednoduchá väčšina prítomných (§ 14b ods. 4), pri opakovaní do roka sa vyžaduje nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.

Riešenie patovej situácie prostredníctvom súdu

Ak nastane patová situácia (napríklad rovnosť hlasov 50 % za a 50 % proti) alebo sa potrebná väčšina nezíska ani opakovane, zákon dovoľuje, aby o veci rozhodol súd. Súdne riešenie prichádza do úvahy najmä pri závažných sporoch, ako je napríklad blokovanie potrebnej väčšiny pri zatepľovaní. Súd následne spor posúdi a rozhodne namiesto vlastníkov.

Zodpovednosť za priebeh a následky chýb pri hlasovaní

Správne zorganizované a zdokumentované hlasovanie je nevyhnutné pre platnosť prijatých rozhodnutí.

Zodpovednosť a úloha overovateľov

Zodpovednosť za riadny priebeh hlasovania (vrátane elektronického hlasovania) nesie ten, kto hlasovanie zvolal alebo vykonal – typicky správca alebo predsedníctvo spoločenstva. Tieto subjekty musia zabezpečiť dodržanie zákonných pravidiel, napríklad správne pozvanie na schôdzu a použitie plnomocenstiev len s overeným podpisom.

Overovatelia hlasovania sú zodpovední za potvrdenie iba platných hlasov a pri písomnom hlasovaní overujú totožnosť a dobrovoľnosť prejavu vlastníka.

Napadnutie rozhodnutia a súdna ochrana

Pokiaľ dôjde k pochybeniam, prijaté rozhodnutie môže byť napadnuteľné. Zákon dáva prehlasovanému vlastníkovi právo obrátiť sa na súd do 30 dní od oznámenia výsledku.

Súd preskúmava dva typy nedostatkov:

• Procesné nedostatky: Súd skúma, či boli dodržané všetky formálne náležitosti. Ak zistí vážne porušenia (napr. použitie neplatného plnomocenstva, nesprávne kvórum, chýbajúce overenie podpisov, nezákonný postup), môže rozhodnutie vyhlásiť za neplatné. Ak chyba ovplyvnila výsledok (napr. správca uznal hlas bývalého vlastníka alebo plnomocenstvo bez overeného podpisu), môže viesť k neplatnosti.
• Obsahové nedostatky: Rozhodnutie môže byť napadnuté aj vtedy, ak procedúra bola v poriadku, ale obsah rozhodnutia neprimerane zasahuje do práv niektorého vlastníka (napríklad je šikanózne alebo v rozpore s dobrými mravmi).

Lehota na podanie žaloby (30 dní) je prekluzívna. Ak sa vlastník nemohol o výsledku dozvedieť, môže podať žalobu maximálne do 3 mesiacov.

Organizátor hlasovania (správca, predseda) nesie zodpovednosť za chyby, ktoré spôsobili neplatnosť rozhodnutia alebo škodu vlastníkom. Napriek možnosti súdneho napadnutia sú platné rozhodnutia schôdze alebo písomného hlasovania záväzné a všetci vlastníci (vrátane nesúhlasiacich) sú povinní sa nimi riadiť, kým súd nerozhodne inak.

Kľúčový nástroj: Správne splnomocnenie na hlasovanie

Ak sa vlastník nemôže zúčastniť hlasovania, môže udeliť splnomocnenie (plnú moc) inej osobe na svoje zastupovanie.

Kľúčová podmienka platnosti: Pre platnosť splnomocnenia je nevyhnutné úradné osvedčenie podpisu splnomocniteľa (vlastníka). Bez overeného podpisu nie je splnomocnenie platné a hlas splnomocnenca by nemal byť započítaný.

Prvky platného splnomocnenia

Splnomocnenie by malo obsahovať nasledujúce prvky, aby bolo právne čisté:

• Identifikácia splnomocniteľa (vlastníka) a jeho bytu/nebytového priestoru.
• Identifikácia splnomocnenca (zástupcu).
• Presné určenie schôdze alebo hlasovania, na ktoré sa vzťahuje (dátum, miesto).
• Jasné vymedzenie rozsahu plnej moci – napríklad „vo všetkých veciach (v plnom rozsahu)“ alebo s obmedzením len na určité body programu.
• Doba platnosti (napr. jednorazovo pre uvedenú schôdzu).
• Podpis splnomocniteľa (s úradným osvedčením) a podpis splnomocnenca (prevzatie, aj keď nie je zákonom vyžadované).

Splnomocnenec musí takto pripravené splnomocnenie odovzdať príslušnému orgánu (správcovi, rade) pred začiatkom schôdze, aby bol hlas za daný byt započítaný do prezenčnej listiny.

Zhrnutie pre efektívnu správu bytového domu

Pre platné rozhodovanie a predchádzanie právnym sporom je nevyhnutné, aby vlastníci dodržiavali jasné pravidlá: každý byt má jeden hlas (spoluvlastníci hlasujú spoločne), musí sa použiť overené splnomocnenie, a striktne sa musí dodržať požadovaná väčšina hlasov.

Pre úspešnú správu domu sa odporúča dbať na formality (pozvánky, zápisnice), vopred prediskutovať návrhy a v prípade pochybností konzultovať u správcu alebo právnika. Novela účinná od roku 2025 navyše priniesla možnosť elektronického hlasovania, čím zjednodušila niektoré postupy. Dodržiavanie zákonom stanoveného postupu zaručuje, že prijaté rozhodnutia budú platné a obstoja aj pred súdom.

Súvisiaci článok o hlasovaní vlastníkov si pozrite tu:

Hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Komplexný sprievodca novými pravidlami a spôsobmi (účinnosť od apríla 2025) (časť prvá)

autor:

JUDr. Milan Ficek, advokát

advokát JUDr. Milan Ficek sa zaoberá zastupovaním vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch  

Použité zdroje:

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a súvisiace právne stanoviská.

Mohlo by vás zaujímať
Zrušenie podielového vlastníctva bytu z dôvodu neužívania bytu
Ochrana bytu pred treťou osobou

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?

Mohlo by vás zaujímať
Podpisy na kúpnej zmluve
Zrušenie podielového vlastníctva bytu
Môžem požiadať o majetok kupovaný mojou rodinou?
Právo na finančnú čiastku z predaja bytu
Dom vlastníme na polovicu