Hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov: Komplexný sprievodca novými pravidlami a spôsobmi (účinnosť od apríla 2025)

Kľúčové slová: zákon č. 182/1993 Z. z., správa domu, spoluvlastníctvo bytu, splnomocnenie vlastníka, úradne overený podpis, schôdza vlastníkov, písomné hlasovanie (per rollam), elektronické hlasovanie, overovatelia hlasovania, bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), stret záujmov.

Riadenie bytového domu, správa spoločných častí a rozhodovanie o dôležitých investíciách sú neoddeliteľne spojené s hlasovaním vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov predstavuje základný právny rámec, ktorý určuje, kto a akým spôsobom rozhoduje o správe domu. S ohľadom na zmeny, ktoré nadobúdajú účinnosť od 1. apríla 2025, je kľúčové porozumieť detailom hlasovacieho procesu, najmä pokiaľ ide o zastupovanie a moderné formy hlasovania, ako je elektronické rozhodovanie.

Kto má hlasovacie právo vlastníka bytu alebo nebytového priestoru?

Hlasovacie právo na schôdzi vlastníkov, alebo na zhromaždení spoločenstva, má výhradne každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Toto právo je zároveň zákonnou povinnosťou – vlastník má nielen právo, ale aj povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a aktívne rozhodovať hlasovaním o všetkých záležitostiach súvisiacich s domom, spoločnými časťami a zariadeniami, nebytovými priestormi, príslušenstvom či pozemkom.

Je dôležité zdôrazniť, že oprávnené sú iba osoby v postavení vlastníka. Iné osoby, napríklad nájomníci bytov, hlasovacie právo nemajú.

Princíp jedného hlasu za jeden byt: Jednota spoluvlastníkov

Zákon jasne definuje, že každý byt alebo nebytový priestor v dome predstavuje pri hlasovaní jeden hlas.

Ak je byt vo vlastníctve jednej osoby, táto osoba má jeden hlas. Tento princíp ostáva zachovaný aj v prípade spoluvlastníctva viacerých osôb – bytu patrí vždy len jeden hlas. Z toho vyplýva zásadná požiadavka: Spoluvlastníci musia hlasovať ako jeden celok.

Nie je prípustné, aby bol za jeden byt odovzdaný rôznym spôsobom viac ako jeden hlas, napríklad, aby jeden spoluvlastník hlasoval „za“ a druhý „proti“. Na účely hlasovania sa pritom neprihliada na podiely jednotlivých spoluvlastníkov.

Spoluvlastníci a uplatnenie hlasu – nutnosť jednoty

Ak má byt viacerých spoluvlastníkov (napríklad manželia, súrodenci), musia sa pred hlasovaním dohodnúť na výkone ich spoločného hlasu. Ak k dohode nedôjde a manželia (alebo iní spoluvlastníci) nebudú jednotní, ich hlas fakticky nebude platný, resp. nebude započítaný, pretože zákon vyžaduje jednotný prejav vôle za daný byt. Obrazne povedané, ak nedosiahnu zhodu, ich byt sa pri hlasovaní nezapočíta a „zdrží sa hlasovania“. Preto je v záujme všetkých spoluvlastníkov včas dospieť k zhode alebo si zvoliť spoločného zástupcu.

Osvedčené spôsoby zabezpečenia jednotného hlasovania

1. Dohoda spoluvlastníkov pred schôdzou: Vopred sa dohodnú, ako zahlasujú k jednotlivým bodom programu. Na schôdzi potom spravidla hlasuje len jeden z nich a jeho hlas platí za celý byt. Pre predídenie sporom sa odporúča, aby spoluvlastníci písomne poverili jedného z nich, prípadne inú osobu, aby ich na schôdzi zastupovala.
2. Splnomocnenie jedného spoluvlastníka ostatnými: Zákon umožňuje, aby spoluvlastník písomne splnomocnil inú osobu (vrátane iného spoluvlastníka) na zastupovanie. V praxi môže jeden z manželov splnomocniť druhého, alebo jeden zo súrodencov ostatných.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Hoci byt nadobudnutý počas manželstva patrí do BSM, pre účely hlasovania platí rovnaký princíp ako pri inom spoluvlastníctve – manželia majú spolu jeden hlas. Ak hlas odovzdá len jeden z manželov, považuje sa to za vyjadrenie spoločnej vôle, pokiaľ nepreukážu rozdielne názory. Aj tu však platí, že ak medzi manželmi nie je zhoda, ich hlas môže byť spochybnený alebo považovaný za neplatný, preto je vhodné si situáciu vopred ujasniť.

Zastupovanie vlastníka cez splnomocnenca

Ak sa vlastník nemôže zúčastniť na schôdzi alebo písomnom hlasovaní osobne, má možnosť poveriť zastupovaním inú osobu – splnomocnenca.

Požiadavky na plnomocenstvo

Plnomocenstvo (splnomocnenie) musí byť udelené písomne. Kľúčovou a záväznou požiadavkou je, že podpis vlastníka (splnomocniteľa) musí byť úradne overený. Overenie podpisu zabezpečuje notár, matrika alebo iný oprávnený orgán. Splnomocnenie bez tohto overenia je z hľadiska zákonných požiadaviek neplatné.

Plnomocenstvo môže byť udelené:

• Jednorazovo: Na konkrétnu schôdzu.
• Všeobecne: Na viaceré schôdze alebo na neurčito (až do odvolania).

V plnej moci je potrebné jasne uviesť, kto je splnomocnenec, ktorého bytu sa zastupovanie týka, a rozsah splnomocnenia. Podľa najnovšej právnej úpravy účinnej od 1. januára 2025, plnomocenstvo už nemusí obsahovať presné inštrukcie, ako má splnomocnenec hlasovať v jednotlivých bodoch programu. Hoci táto povinnosť odpadla, vlastník môže svojmu zástupcovi stále udeliť záväzné pokyny k hlasovaniu, čo je na ich vzájomnej dohode.

Obmedzenia pre splnomocnencov (stret záujmov)

Zákon prísne obmedzuje, ktoré osoby môžu vlastníka zastupovať, aby sa predišlo potenciálnemu stretu záujmov.

Splnomocnencom nesmie byť:

1. Správca bytového domu.
2. Členovia volených orgánov, ak sa hlasuje o ich voľbe či odvolaní.

Tieto obmedzenia sú zavedené na ochranu pred zneužitím plných mocí. Napríklad, kandidát na člena rady alebo zástupcu vlastníkov nemôže zastupovať iných vlastníkov pri hlasovaní o svojej voľbe. Rovnako predseda, člen rady alebo domový zástupca nemôže byť splnomocnencom pri hlasovaní o ich odvolaní.

Predkladanie plnomocenstva

Splnomocnenec musí predložiť originál plnomocenstva:

• Na schôdzi: Organizátorovi (správcovi, rade alebo zástupcovi vlastníkov). Každý prítomný vlastník má právo do plnomocenstva nahliadnuť.
• Pri písomnom hlasovaní: Overovateľom hlasovania.
• Pri elektronickom hlasovaní: Správcovi alebo rade (napr. zaslaním skenu s úradne overeným podpisom e-mailom).

Hoci to zákon výslovne nevyžaduje, je vhodné, aby plnomocenstvo podpísal aj splnomocnenec ako potvrdenie jeho prijatia.

Tri základné spôsoby hlasovania vlastníkov

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožňuje vlastníkom rozhodovať tromi primárnymi spôsobmi:

1. Hlasovanie na schôdzi vlastníkov

Ide o tradičnú formu rozhodovania, kde sa vlastníci (alebo ich splnomocnenci) fyzicky stretnú.

• Zvolávanie: Schôdzu zvoláva správca alebo rada (či predseda spoločenstva) najmenej raz za rok, alebo na žiadosť aspoň jednej štvrtiny vlastníkov.
• Pozvánka: Všetci vlastníci musia byť písomne pozvaní najmenej 7 dní vopred. Pozvánka musí obsahovať program, miesto a čas konania.
• Priebeh: Na začiatku schôdze sa overia plnomocenstvá, spočítajú prítomné hlasy a spravidla sa zvolia zapisovateľ a overovatelia zápisnice. Hlasuje sa najčastejšie zdvihnutím ruky alebo hlasovacími lístkami (pri tajnej voľbe).
• Výsledok: Každý byt odovzdáva jeden hlas „za“ alebo „proti“ návrhu. Výsledky hlasovania sa zaznamenajú do zápisnice.
• Záväznosť: Platné rozhodnutia prijaté na schôdzi sú záväzné pre všetkých vlastníkov v dome, a to bez ohľadu na to, či boli prítomní alebo ako hlasovali.
• Zverejnenie: Zápisnica a výsledky hlasovania musia byť zverejnené obvyklým spôsobom v dome (napríklad na nástenke) do 7 dní po skončení schôdze.

2. Písomné hlasovanie mimo schôdze (Per rollam)

Písomné hlasovanie sa využíva v prípadoch, keď sa vlastníci fyzicky nestretnú, často ak sa schôdza nepodarila zvolať alebo ide o naliehavú záležitosť. Iniciátorom môže byť správca, rada, predseda alebo štvrtina vlastníkov.

Proces písomného hlasovania:

1. Doručenie listiny: Každý vlastník obdrží hlasovaciu listinu (papierový formulár) s úplným znením návrhov očíslovaných podľa programu.
2. Vyjadrenie vôle: Vlastník vyznačí svoje rozhodnutie (súhlas/nesúhlas) a vlastnoručne sa podpíše s uvedením dátumu. Ak vlastník neoznačí ani súhlas ani nesúhlas (ponechá kolónky prázdne), jeho hlas sa považuje za neplatný.
3. Kľúčové overenie: Na rozdiel od hlasovania na schôdzi, kde sa overuje len prezenčná listina, pri písomnom hlasovaní musia podpis každého vlastníka potvrdiť aspoň dvaja overovatelia (svedkovia) prítomní pri podpise.
4. Overovatelia: Títo overovatelia sú spravidla vopred zvolení členovia rady alebo iní poverení vlastníci. Tento postup nahrádza úradné overenie notárom, hoci zmluva o správe alebo o spoločenstve môže v niektorých prípadoch vyžadovať aj úradné osvedčenie.
5. Odovzdanie: Vyplnené a overené hlasovacie lístky sa odovzdajú v stanovenej lehote (osobne, poštou, do schránky).
6. Sčítanie: Po uplynutí lehoty poverená osoba (správca, rada) za účasti dvoch overovateľov spočíta hlasy a vyhotoví zápis o výsledku. Výsledok je záväzný pre všetkých vlastníkov, rovnako ako výsledok zo schôdze.

3. Elektronické hlasovanie – Modernizácia od roku 2025

Elektronické hlasovanie predstavuje novinku zakotvenú v zákone s účinnosťou od 1. januára 2025.

Charakteristika a podmienky elektronického hlasovania:

• Prípustnosť: Elektronické hlasovanie nie je samostatný typ hlasovania, ale je prípustné výhradne len v rámci písomného hlasovania (mimo klasickej fyzickej schôdze).
• Spôsoby: Vlastník môže hlasovať elektronicky prostredníctvom prostriedkov informačných a komunikačných technológií. Môže ísť napríklad o špeciálnu webovú aplikáciu, e-mail s elektronickým podpisom, alebo hlasovanie cez elektronickú schránku.
• Overenie identity: Kľúčovou podmienkou je, že zvolený spôsob musí zabezpečovať individuálne overenie identity vlastníka a vylúčiť zámenu (napríklad pomocou unikátneho prihlasovacieho identifikátora).
• Povinnosti správcu/spoločenstva: Správca alebo spoločenstvo vlastníkov má povinnosť zabezpečiť túto formu hlasovania, ak o ňu vlastník prejaví záujem. Vlastník by mal nahlásiť správcovi svoju e-mailovú adresu alebo iný elektronický kontakt.
• Priebeh: Počas lehoty stanovenej na písomné hlasovanie musí správca/spoločenstvo umožniť odovzdávanie elektronických hlasov.
• Potvrdenie: Každý, kto zahlasuje elektronicky, má nárok na potvrdenie o prijatí hlasu bez zbytočného odkladu doručené rovnakou cestou, akou hlasoval.

Elektronické hlasovanie je dobrovoľné a závisí od preferencie vlastníka. Je tiež možné kombinovať formy – jeden vlastník hlasuje papierovo, druhý elektronicky. Výnimka platí, ak písomné hlasovanie iniciuje samotná štvrtina vlastníkov (a nie správca či spoločenstvo); v takom prípade nemusia zabezpečiť technickú možnosť elektronického hlasovania, nakoľko táto povinnosť patrí správcovi.

Záver:

Hlasovanie vlastníkov bytov predstavuje zložitý, no nevyhnutný proces pre efektívnu správu bytového domu. Poznanie pravidiel týkajúcich sa jedného hlasu za byt, nutnosť jednotného prejavu vôle spoluvlastníkov, ako aj správne použitie písomného a nového elektronického hlasovania, sú základom platného a právne záväzného rozhodovania.

V ďalšom článku (ktorého odkaz nájdete nižšie) sa pozrieme na potrebné väčšiny podľa aktuálneho znenia zákona, ktoré sú nevyhnutné na prijatie platných rozhodnutí o správe a fungovaní bytového domu.

Súvisiaci článok:

Hlasovanie vlastníkov bytov: Podrobný sprievodca zákonnými kvórami, postupmi a právnou obranou (2.časť)

Autor:

JUDr. Milan Ficek, advokát

advokát JUDr. Milan Ficek sa zooberá právami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v súvislosti s hlasovaním

Zdroje:

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Občiansky zákonník

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?