Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva}

Dobrý deň,
nevieme konkrétne okolnosti prípadu, rovnako ani ponuky spoluvlastníkov pozemku. Vec sa má tak, že pokiaľ sa nedohodnete na vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, vec skončí pravdepodobne na súde a súd s prihliadnutím na ust. § 142 Obč. zákonníka vychádza z trhovej hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku.

Citujeme ust. § 142 Obč. zákonníka :

"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."

Odporúčam vo veci konzultáciu u advokáta za účelom argumentácie ohľadom ceny a celkového vyporiadania nehnuteľnosti bez účasti súdu.

Môžete kontaktovať aj našu adovkátsku kanceláriu.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,  vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že pri daroch platí, že ak boli obdarovaní obaja manželia počas trvania manželstva, nejde o vec patriacu do BSM, ale o podielové spoluvlastníctvo manželov.

Samotný rozvod nemá vplyv na existenciu podiel. spoluvlastníctva a toto trvá aj naďalej pokiaľ sa nedohodnete inak alebo pokiaľ súd nerozhodne o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.

Prakticky máte najmä tieto možnosti a to s manželom  sa dohodnúť, že dom zostane jednému z Vás a druhý dostane finančné vyrovnanie. Môžete sa dohodnúť na predaji domu tretej osobe a rozdelení kúpnej ceny podľa podielov. Ak sa nedohodnete, môžete podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Vecné bremeno v prospech Vašej mamy rozvodom nezaniká. Ak je na liste vlastníctva zapísané doživotné právo bývania, ide o právo, ktoré zaťažuje nehnuteľnosť. Pri zmene vlastníctva prechádza povinnosť z vecného bremena na nadobúdateľa zaťaženej nehnuteľnosti, teda nový alebo výlučný vlastník domu /teda Vy alebo Váš bývalý manžel/ musí toto právo rešpektovať, keďže vecné bremeno zo zákona prechádza na nového vlastníka nehnuteľnosti.

Pre Vás to znamená, že ak by dom pripadol Vám, budete povinná strpieť mamine doživotné bývanie. Ak by dom pripadol manželovi, rovnakú povinnosť bude mať on. Ak by ste dom predali, kupujúci musí počítať s tým, že kupuje dom zaťažený vecným bremenom, čo sa spravidla premietne aj do praktickej využiteľnosti a hodnoty domu /kúpna cena bude nižšia/. Vecné bremeno doživotného bývania nemožno odstrániť len preto, že sa rozvádzate. 

Pri vyporiadaní bytu napr. dohodou sa môžete dohodnúť písomne s mamou, že vecné bremeno sa zrušuje napr. aj za primeranú finančnú jáhradu prípadne bezodplatne.

Odporúčam vec riešiť s manželom dohodou o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva; ak dohoda nebude možná, prichádza do úvahy samostatné súdne konanie o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,

keďže byt ste nadobudli pred manželstvom a máte ho v podielovom spoluvlastníctve 1/2 a 1/2, nejde o vyporiadanie BSM, ale o podielové spoluvlastníctvo. Rozvod nemá vplyv na podielového spoluvlastníctvo.

Váš bývalý manžel teda je spoluvlastníkom bytu, ale to neznamená, že môže svojvoľne a bez ohľadu na Vás a deti kedykoľvek obnoviť spoločné bývanie tak, akoby rozvod a doterajší stav neexistovali.

Ako spoluvlastníci máte obaja právo byt užívať, ale výkon vlastníckeho práva nesmie neprimerane zasahovať do práv druhého spoluvlastníka. Pri rovnakých podieloch sa o spôsobe užívania musíte dohodnúť. Ak dohoda nie je možná, riešením je súd, ktorý môže rozhodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva; v obdobných prípadoch sa odporúča podať žalobu na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva, ak dohoda zlyhá. Súd potom môže byt prikázať jednému z Vás za náhradu, prípadne rozhodnúť o predaji, ak ho nechce alebo nevie prevziať ani jeden spoluvlastník .

Nevera ako dôvod rozvodu nerozhoduje o vlastníckom práve k bytu. Dôležité však je, že v byte bývate s deťmi, bývalý manžel sa odsťahoval a dlhodobo býva inde. Ak by sa nasťahoval spôsobom, ktorý by vyvolával konflikty, psychický nátlak alebo ohrozoval deti, odporúčam situáciu okamžite riešiť.

Pri vyhrážkach, násilí alebo obave o bezpečnosť volajte políciu a následne možno žiadať neodkladné opatrenie, napríklad zákaz vstupu do bytu alebo zákaz približovania.

K platbám: energie a služby spotrebované užívaním bytu má znášať najmä ten, kto byt reálne užíva; platby, ktoré vznikajú bez ohľadu na užívanie, majú niesť obaja spoluvlastníci podľa podielov /poistenie bytu, daň z nehnuteľností/.

Odporúčam mu písomne oznámiť, že s jeho návratom nesúhlasíte, navrhnúť vyporiadanie bytu tak, že byt nadobudnete Vy a vyplatíte bývalého manžela.

Ak sa nedohodnete, podajte žalobu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, vo veci Vami položenej otázky uvádzame, že ako podielový spoluvlastník máte právo žiadať od sestry finančnú náhradu, ak rodičovský dom užíva sama alebo v rozsahu väčšom, než zodpovedá jej spoluvlastníckemu podielu.

Právne nejde vždy o „nájomné“ v pravom zmysle, keďže sestra je tiež spoluvlastníčka, ale o vydanie bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Obč. zákonníka, ktorého výška zodpovedá výške nájmu za obdobnú nehnuteľnosť v mieste a čase.

Odporúčam najskôr zistiť obvyklé nájomné v mieste, napríklad podľa realitných ponúk alebo znaleckého posudku. Následne sestre pošlite doporučenú písomnú výzvu, v ktorej uvediete, že žiadate buď umožnenie reálneho užívania domu aj Vám, alebo platenie mesačnej náhrady vo výške zodpovedajúcej Vášmu podielu. Vo výzve určite konkrétnu sumu, obdobie, číslo účtu a primeranú lehotu na reakciu.

Ak sestra odmietne platiť alebo Vám neumožní dom užívať, môžete podať žalobu na súd o zaplatenie náhrady za užívanie nehnuteľnosti. Vydanie náhrady za užívanie Vášho podielu môžete žiadať aj spätne  avšak len za dva roky, lebo platí premlčacia doba podľa ust.  Obč. zákonníka.

Ak sa dlhodobo neviete dohodnúť, zvážte aj žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Súd bude skúmať, či sa dom dá reálne rozdeliť; ak nie, môže ho prikázať jednému spoluvlastníkovi za náhradu alebo nariadiť predaj a rozdelenie výťažku podľa podielov.

Vo veci môžete kontaktovať, aby sme Vám s celým procesom pomohli.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:} Dobrý deň, keďže ste neboli manželia, nejde o vyporiadanie BSM, ale o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Ak sa nedohodnete, môžete podať žalobu na súd. Zákon vychádza z toho, že nikoho nemožno nútiť, aby zotrval v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli. Súd prihliada na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Najskôr bude skúmať, či je dom reálne deliteľný. Vo vašom prípade je dôležité, že uvádzate dve bytové jednotky. Ak by bolo stavebne, právne a kolaudačne možné rozdeliť dom na samostatné jednotky, súd môže uvažovať aj o reálnom rozdelení. Ak to nebude možné, súd môže dom prikázať jednému zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu. Ak by o dom nikto nemal záujem alebo by nebolo možné náhradu zabezpečiť, prichádza do úvahy predaj domu a rozdelenie výťažku. Vaša šanca nie je zlá, ak preukážete, že máte schválené financovanie, viete vyplatiť hypotéku, chcete v dome zostať s maloletými deťmi, deti tam majú školu a zázemie a býva tam aj vaša mama. Na druhej strane súd nebude rozhodovať podľa toho, že ide o váš rodičovský dom, ale podľa vlastníckeho práva, hodnoty podielov, deliteľnosti veci a schopnosti vyplatiť primeranú náhradu. Ak je znalecká hodnota 178 000 eur, polovica predstavuje 89 000 eur. Zostatok hypotéky 77 600 eur však treba pri vyporiadaní zohľadniť, najmä ak hypotéku prevezmete a vyplatíte sama. Orientačne by sa často vychádzalo z čistej hodnoty domu po odpočítaní dlhu, teda 178 000 eur mínus 77 600 eur, čo je 100 400 eur. Polovica tejto sumy je 50 200 eur. Do úvahy však môžu vstúpiť aj doterajšie splátky hypotéky uhradené partnerom a vaše platby na domácnosť, energie, stravu a investície. Tieto nároky treba vedieť preukázať dokladmi. Odporúčam mu poslať písomný návrh dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Návrh má obsahovať presnú sumu, termín vyplatenia, prevzatie úveru a zápis do katastra. Pri nehnuteľnosti musí byť dohoda písomná a vlastníctvo prejde až vkladom do katastra. Zároveň odporúčam riešiť užívanie domu vašou mamou. Ústna dohoda o doživotnom užívaní je dôkazne slabá a nezaväzuje tak bezpečne ako vecné bremeno zapísané na liste vlastníctva. Keďže na dome viazne hypotéka, vecné bremeno v prospech matky pravdepodobne nebudete môcť zriadiť, pretože banka vám takýto súhlas pravdepodobne nedá. Možnosťou je podanie žaloby na príslušný okresný súd podľa polohy nehnuteľnosti. K žalobe priložte list vlastníctva, znalecký posudok, potvrdenie banky o úvere, dôkazy o deťoch, bývaní mamy, investíciách a návrh, aby súd prikázal dom vám za primeranú náhradu. Odporúčam podať žalobu cez advokáta, lebo nesprávne nastavená náhrada alebo opomenutie hypotéky môže zásadne ovplyvniť výsledok.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, podľa toho, čo uvádzate, exmanžel nemá automatický nárok, aby sa mu pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva započítala suma 110 000 EUR len preto, že jeho matka s manželom kedysi rekonštruovali dom, resp. on od nich dostal darom uvedneú sumu na rekonštrukciu.

Dom ste nadobudli pred manželstvom do podielového spoluvlastníctva, preto nejde o vyporiadanie BSM, ale o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka. Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa spravidla vychádza z aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti a z veľkosti podielov, teda u Vás 3/4 a u exmanžela 1/4 .

Ak by jeden spoluvlastník tvrdil, že do spoločnej veci investoval, musel by preukázať právny dôvod, výšku investície,a koa j preukázanie investície konrkténymi prácami a výrobkami, jej charakter a súvis s reálnym zhodnotením nehnuteľnosti.

Vo Vašom prípade však investície podľa opisu nevynaložil exmanžel, ale jeho matka a jej manžel. Nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia by teda zásadne patríl im ako osobám, ktoré investovali do cudzej nehnuteľnosti, nie automaticky exmanželovi.

Pri investícii do cudzej nehnuteľnosti vzniká bezdôvodné obohatenie vlastníkovi v rozsahu zhodnotenia v čase, keď k zhodnoteniu došlo.

Ak rekonštrukcia prebehla pred 18 rokmi, odporúčam výslovne namietnuť premlčanie. Pri tak starých investíciách bude nárok veľmi pravdepodobne premlčaný, najmä ak išlo o investície tretej osoby bez písomnej dohody s vlastníkmi. Samotné tvrdenie, že dnes ide o „dar 110 000 EUR“, nestačí. Exmanžel by musel preukázať darovanie, jeho predmet, čas, hodnotu a právnu súvislosť s vyporiadaním Vášho spoluvlastníctva.

Dôležité je aj to, že ako väčšinová spoluvlastníčka ste neboli informovaná a nemali ste prístup k nehnuteľnosti. Spoluvlastník má právo podieľať sa na užívaní spoločnej veci podľa veľkosti svojho podielu; ak mu to pomery neumožňujú, patrí mu primeraná náhrada vo sume, ktorá sa rovná nájmu za obdobnú nehnuteľnosť v mieste a čase, teda nie na nájomné, lebo nájomná zmliuva uzatvorená nebola.

Ak dom dlhodobo bez zmluvy užívali tretie osoby /manželova matka a jej manžel/, treba preveriť, či nevznikol aj Váš nárok na náhradu za obmedzenie užívania, minimálne za nepremlčané obdobie /posledné tri roky/.

Odporúčam exmanžela písomne vyzvať, aby predložil darovaciu zmluvu, doklady o investíciách, znalecké určenie zhodnotenia a prípadnú zmluvu o postúpení nároku od matky na neho v písomnje forme.

Bez toho jeho požiadavku neuznávajte. V dohode ani v súdnom konaní neodporúčam súhlasiť so započítaním 110 000 EUR bez dôkazov a bez posúdenia premlčania. Bez porady s advokátom bývalému manželoiv nič nepodpisujte.

Odporúčam Vám vo veci zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva kontaktovať advokáta. Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že išlo o dedičské konanie, ktoré je právoplatne ukončené a to s tým, že jediným vlastníkom domu sa stal Váš synovec - vnuk Vašej matky, pričom matka sa vzdala svojho podielu na dome v prospech synovca s tým, že jej má vyplatiť určitú sumu v súčasne uvedenej lehote v zmysle dedičského uznesenia.

Ak je náš predpoklad správny, potom samotné dedičské uznesenie je exekučným titulom a Vaša mama môže podať návrh na vykonanie exekúcie, ktorý návrh spíše ktorýkoľvek súdny exekútor.

Druhou možnosťou je, že Vaša mama je podielovým spoluvlastníkom domu a preto ak so synovcom nedôjde k dohode o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, na základe ktorej by v podstate synovec odkúpil podiel Vašej matky, je podanie návrhu na súd podľa § 142 Obč. zákonníka o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak je tento náš predpoklad  správny a výlučným užívateľom domu napriek podiel. spoluvlastníctvu je Váš synovec, Vaša mama môže požadavať, aby jej uhradil nájomné v rozsahu jej podielu vo forme vydania bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Obč zákonníka keďže nájomná zmluva nie je spísaná.

Ak by ste chceli, aby sme Vás v uvedenej veci zastupovali, odporúčam začať kontrolou dokumentov a predžalobnou výzvou; často už správne formulovaná výzva protistranu prinúti rokovať bez súdu a vec vyporiadať právne aj finančne.

Môžete nás v uvedenej veci kontaktovať.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:} Dobrý deň, ak ste podielovými spoluvlastníkmi pozemku a sused ako spoluvlastník ho užíva nad rozsah svojho podielu bez vašej dohody, napríklad na parkovanie alebo navezenie kameňa, nejde o automatický nájom. Právne sa to typicky rieši nárokom na vydanie bezdôvodného obohatenia podľa § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Výška sa spravidla určuje ako obvyklé nájomné za obdobné užívanie v danom mieste a čase. Spätne sa v praxi reálne vymáha najmä obdobie 2 roky, maximálne 3 roky z dôvodu premlčania, nie však 15 rokov. Jednostranné zaslanie nájomnej zmluvy problém nevyrieši, pretože nájom vzniká dohodou oboch strán. O nakladaní a hospodárení so spoločnou vecou rozhodujete ako spoluvlastníci dohodou, prípadne väčšinou podľa veľkosti podielov. Ak dohoda ani väčšina nie je, rozhodne súd. Ak ste dvaja v pomere 1/2 ku 1/2, bez dohody neviete platne nastaviť režim prenájmu celej veci. Najprv pošlite predžalobnú výzvu doporučene. Vo výzve presne opíšte užívanie. Vyzvite ho na ukončenie užívania nad dohodnutý rozsah alebo na uzatvorenie dohody o užívaní s úhradou. Zároveň si uplatnite bezdôvodné obohatenie spätne, maximálne za 3 roky, vo výške obvyklého nájomného. Priložte fotografie, uveďte svedkov a prípadne doplňte jednoduchý výpočet. Ak navezením kameňa zmenil povrch a znehodnocuje pozemok, zahrňte aj požiadavku na uvedenie do pôvodného stavu alebo na náhradu škody. Toto už býva otázka dokazovania. Ak sa nedohodnete, účinným riešením môže byť návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka. Nikto vás nemôže nútiť v spoluvlastníctve zotrvať a súd môže vec rozdeliť, prikázať jednému za náhradu alebo nariadiť predaj a rozdelenie výťažku. Na túto možnosť môžete spoluvlastníka vo výzve aj upozorniť. V konaní sa dá riešiť aj širšie vyporiadanie vzťahov medzi spoluvlastníkmi, napríklad kto vec užíval a kto investoval.