Dobrý deň, som podnikateľ a spolu s mojimi bratmi vlastníme pomerne veľký pozemok. Naše problémy vznikajú z toho dôvodu, že každý z nás by chcel daný pozemok využívať na odlišné účely. Ja by som na príklad preferoval prenájom stajní pre kone, jeden z mojich bratov by sa chcel venovať stavbe, ďalší by rád pozemok využíval iným spôsobom. Keďže sa nevieme dohodnúť na konkrétnom využití pozemku, premýšľal som nad tým, či by sme tento pozemok nemohli rozdeliť. Bolo by niečo také možné?
Dobrý deň,
pozemok je z pohľadu práva vecou deliteľnou, čiže vecou, ktorá sa dá rozdeliť na viacero častí a tým vzniknú samostantné veci. Podmienkou tohto delenia je, aby si vec, ktorá vznikne po rozdelení zachovala svoju podstatu (účel, ktorý plnila pred rozdelením).To znamená, že účel veci,ktorá sa delí sa musí zhodovať s účelom veci ktorá vznikla rozdelením.Keďže pri delení pozemku sa táto podmienka dodrží,je možné ho deliť. Rozloha jednotlivých, novovzniknutých častí pozemku bude podmienená výškou podielu, jednotlivých podielových spoluvlastníkov. Ďalej však treba zdôrazniť, že takto vzniknuté samostatné veci,je potrebné zapísať do katastra. Touto preblematikou sa zaoberal aj Krajský súd v Nitre, ktorý sa v odvôvodnení rozsudku sp. zn. 20Co/21/2006 vyslovil nasledovne:
Najprirodzenejším spôsobom likvidácie spoluvlastníckych vzťahov je rozdelenie veci medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Predpokladom použitia tohto spôsobu zrušenia spoluvlastníctva však je, že ide o deliteľnú vec a že jej rozdelenie je aj funkčne opodstatnené, t.j. vtedy keď rozdelením vzniknú samostatné veci, ktoré vlastníkom môžu aj naďalej slúžiť spôsobom, ktorý zodpovedá ich povahe a spoločenskému poslaniu (záujmu).
Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti súd musí dbať o to, aby rozdelením vznikli samostatné veci v právnom zmysle slova a aby rozdelenie bolo možné zapísať do katastra. Ak je predmetom reálneho rozdelenia pozemok, pričom dochádza k vytvoreniu nových parciel, a tým aj k zmene hraníc pôvodnej nehnuteľnosti, treba vyhotoviť grafický polohopisný plán, ktorý má mať náležitosti geometrického plánu zodpovedajúcemu všetkým požiadavkám geodézia a kartografie, potvrdenie jeho zhotoviteľom a overený príslušnou správou katastra. Len takéto technický podklad na zmenu týkajúcu sa pozemkových nehnuteľností sa môže stať súčasťou rozsudku o reálnom rozdelení.
Dobrý deň, rodičia nám súrozenci plánujú darovať pozemok. Uvažujeme, či je lepšie uzatvoriť darovaciu zmluvu, alebo ju previesť prostredníctvom kúpnej zmluvy. Riešime, či by sme pozemok rozparcelovali so sestrou na dve polovice, kde každý z nás by vlastnil polovicu. Problém je, že vlastníme iba 11/12 pozemku, zatiaľ čo zvyšok pozemku (1/12) je vlastníctvom pozemkového fondu. Objavili sme informáciu, že bez odkúpenia tejto časti od fondu nie je možné pozemok rozparcelovať. Alebo by bolo možné postaviť dom a potom celý pozemok rozparcelovať? Ďakujeme.
Dobrý deň,
tým, že mama nie je výlučnou vlastníčkou nehnuteľnosti, tak by bol najvhodnejší postup taký, aby najprv získala celý pozemok do svojho vlastníctva. Na rozparcelovanie totiž potrebujete súhlas všetkých spoluvlastníkov. Tým, že mama nie je výlučným vlastníkom, nebude vedieť pozemok rozdeliť na dve parcely a rovnako ani Vy nebudete vedieť na pozemku stavať (bez dodržania určitých ustanovení vyplývajúcich z podielového spoluvlastníctva.
Ak mama odkúpi podiel od SPF, následne s ním budete môcť ľubovoľne nakladať, deliť, stavať...
Dobrý deň, chcela by som sa opýtať. Ak pozemok vlastní viacero ľudí, napríklad štyria vlastníci, a ja som odkúpila podiely len od troch z nich, pričom štvrtý nemá záujem o predaj. Vedľa tohto pozemku sa nachádza ďalší pozemok, ktorého však tiež nevlastním celý. Moja otázka znie: Dajú sa tieto jednotlivé podiely sceliť do súvislého pozemku? Ďakujem.
Dobrý deň,
pokiaľ Vám zvyšní spoluvlastníci nechcú odpredať ich spoluvlastnícky podiel k pozemkom, ktorých ste podielovou spoluvlastníčkou, najúčinnejším a najrýchlejším spôsobom ako docieliť vysporiadanie takéhoto pozemku je predovšetkým dohoda všetkých spoluvlastníkov o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak dohoda nebude možná, potom sa môžete žalobou obrátiť na súd a žiadať zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. V rámci vysporiadania súd môžete žiadať, aby pozemok pripadol Vám do výlučného vlastníctva a to za primeranú náhradu. Týmto spôsobom vysporiadania však súd nie je viazaný, a rozhodnúť môže aj inak, pričom pre súd je rozhodujúce záväzné poradie, ktoré určuje Občiansky zákonník a preto sa môže stať, že ak je vec reálne deliteľná, potom súd vec rozdelí podľa výšky podielov. Až keď súd zistí, že rozdelenie veci nie je možné, môže rozhodnúť druhým spôsobom, t.j. prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí o to žiadajú. Iba ak by žiadny zo spoluvlastníkov vec nechcel, prichádza do úvahy predaj a rozdelenie výťažku podľa podielov. To isté urobíte aj s vedľajším pozemkom, môžete to riešiť aj spolu v jednom konaní.
Dobrý deň, dvaja súrodenci zdedili od svojich rodičov pozemok aj s domom. Teraz sa chystajú rozdeliť majetok a zapísať ho do katastra takto: - súrodenec 1 - dostane menšiu časť pozemku aj s domom, - súrodenec 2 - dostane väčšiu časť pozemku. Čo sa týka zmlúv o tomto rozdelení, mali by podpísať: 1. Kúpno-predajnú zmluvu (symbolická suma 1 €) alebo 2. Darovaciu zmluvu? Ktorá zmluva je lepšia resp. výhodnejšia? Pre kupujúceho alebo predávajúceho? Pre obdarovaného alebo pre darujúceho? Vopred ďakujem. Radoslav
Dobrý deň, riešenie Vami uvedenej problematiky je jednoduché : AK by malo dôjsť k rozdeleniu pozemku medzi súčasných dvoch podiel. spoluvlastníkov, v prvom rade je potrebné, aby pozemok bol rozdelený aj geom. plánom. Z geom. plánu bude jasné, na ktorej časti pozemku bude v budúcnosti stáť aj dom. Geom. plán vypracuje autorizovaný geodet.
Po vypracovaní geom. plánu je potrebné spísať zmluvu o zrušení a vyporiadaní podiel. spoluvlastníctva, kde účastníci zmluvy sa dohodnú kto komu bude vyplácať resp. doplácať na jeho podiel na dome a pozemku. Vyporiadanie tohto podiel. spoluvlastníctva za 1 € by sa považovalo za darovaciu zmluvu. Je vecou účastníkov, či si na vyporiadanie svojich podielov chcú alebo nechcú niečo vyplácať.
Ak by ste si navzájom nič nevyplácali, išlo by o kombináciu s darovaciu zmluvou, kedy platí aj ust. § 630 Obč. zákonníka, podľa ktorého platí, že "darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy."
Na spísanie zmluvy odporúčam kontaktovať advokáta.
Dobrý deň, Sme traja súrodenci a vlastníme parcelu v registri E. Parcela je predĺžená a rozdelená štátnou cestou. Radi by sme odpredali severnú časť o veľkosti približne 500 m2 nachádzajúcu sa nad touto cestou. Máme už aj záujemcu. Avšak boli sme upozornení, že nie je možné oddeliť časť parcely, keďže sa nachádza v extraviláne mesta a pozemok sa nesmie rozdeliť. Existuje v takomto prípade nejaká výnimka, ktorá by nám umožnila túto časť predsa len oddeliť a odpredať?
Dobrý deň,
predpokladám, že sa jedná o ornú alebo lesnú pôdu. V takom prípade naozaj platí, že je zákaz drobiť takéto pozemky. To platí pri takýchto prevodoch, rovnako aj v dedičských konaniach (aj v dedičskom konaní takéto pozemky dedí vždy iba jeden z dedičov).
Trápi vás "Rozdelenie pozemku" a chcete pomôcť?
Dobrý deň, vlastním dva listy vlastníctva. Jeden sa týka parcely o rozlohe 817 metrov štvorcových, na ktorej sa nachádza zastavaná plocha a nádvorie. Druhý sa týka parcely s rozlohou 2199 metrov štvorcových, kde je záhrada. Pri oboch som polovičným vlastníkom, čo znamená, že mám 3/6 podiel. Svoj podiel som získala dedičstvom po matke a spoluvlastník ho získal darovaním od svojich rodičov. Spoluvlastník býva v rovnakej obci ako spomínané parcely naproti. Ja žijem mimo obce v inom meste. On využíva majetok podľa vlastného uváženia a bez jeho súhlasu mi bráni v plnom využívaní mojej časti. Keďže ani jeden z nás nechce druhému odpredať svoju polovicu a máme nezhody pri využívaní, chcem sa opýtať, ako je možné danú situáciu vyriešiť. Aké mám možnosti v prípade súdneho oddelenia? Vopred ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň,
riešení Vami uvedenej situácie je niekoľko :
1./ Nevieme, či chcete predmetné podiely na pozemkoch vlastniť a obhospodarovať, alebo prípadne predať a teda či by ste mali reálneho kupca na Vaše podiely na nehnuteľnosti. V tomto smere by ste poslali spoluvlastníkovi ponuku na predaj Vašich podielov s uvedením ceny v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka. Ak by spoluvlastník nereagoval na Vašu ponuku a neuhradil kúpnu cenu v lehote do 2 mesiacov, potom by ste mohli Vaše podiely predať inej cudzej tretej osobe.
2./ Druhým riešením je kontaktovanie autorizovaného geodeta na na spracovanie geom. plánu na rozdelenie pozemku, v ktorom prípade by bolo najlepšie, aby ste sa na spoločnom geodetovi dohodli. Geom. plán by bol následne podkladom pre vypracovanie zmluvy o o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva v zmysle ust. § 141 Obč. zákonníka.
3./ Ak by spoluvlastník s riešením uvedeným v bode 2. nesúhlasil, potom je riešením len podanie návrhu na súd o zrušenie a vyporiadanie podiel. spoluvlastníctva v zmysle ust. § 142 Obč. zákonníka :
"Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov."
Tu je potrebné uviesť, že keďže so spoluvlastníkom nemáte uzatvorenú zmluvu o nájme Vášho podielu na nehnuteľnostiach, cestou súdu by ste sa mohli domáhať vydania bezdôvodného obohatenia, ktoré na strane podiel. spoluvlastníka vzniklo, keďže reálne užíval aj Váš podiel na pozemku.
Vo veci odporúčame kontaktovať advokáta, aby vec vyporiadal.
Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.
Dobrý deň, V dedičskom konaní sme získali pozemok, na ktorom okrem nás existujú ešte dvaja žijúci vlastníci a 1/3 vlastní Slovenský pozemkový fond po zosnulom vlastníkovi bez dedičov. Aj my vlastníme 1/3 a ďalší dvaja vlastnia po 1/6. Radi by sme svoj podiel predali záujemcom, ktorí si chcú zväčšiť svoje záhrady. Nevíme však, ako by to bolo možné, keďže minimálne jeden zo spoluvlastníkov nechce pozemok predávať. Rovnako nevieme, ako do toho zasiahne Slovenský pozemkový fond. Je možné rozdeliť pozemok na menšie parcely s jedným vlastníkom? Musia s tým všetci súhlasiť? (Celý pozemok má 15 tisíc metrov štvorcových.) Ďakujem pekne za odpoveď.
Dobrý deň,
áno pozemky je možné geometrickým plánom a dohodou všetkých podielových spoluvlastníkov rozdeliť na menšie parcely. Ak však ide o ornú pôdu, treba si dať pozor na zákaz drobenia takýchto pozemkov. Na druhej strane, ak chcete výlučne iba predať svoj podiel, môžete tak spraviť kúpnou zmluvou. Treba však dbať na zákonné predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov.
Dobrý deň, som vlastníčkou ¾ podielu na pozemku, ktorý sa skladá z dvoch parciel. Jedna parcely je záhrada a druhá je zastavaná plocha s nádvorím, na ktorom stojí rodinný dom. Je možné, aby bola táto plocha rozdelená tak, že spoluvlastník ¼ podielu by vlastnil štvrť pozemku a to len zo záhradnej časti, aj keď s tým nesúhlasím?
Dobrý deň,
akonáhle s nejakým riešením, hoci len jeden spoluvlastník, nesúhlasí, bude musieť vo veci rozhodovať súd. Pre súd je z pohľadu ustanovenia § 142 Občianskeho zákonníka reálne deľba nehnuteľností prvou možnosťou vyriešenia veci. Ak to bude účelné a podľa miestnych pomerov možné, súd môže rozhodnúť o tom, že takto rozdelí nehnuteľnosť, aj keď s tým nesúhlasíte.
Dobrý deň, chcem kúpiť polovicu jedného pozemku a som v kontakte s ľuďmi, ktorým patrí 40-percentný podiel na ňom. Ak by som si tento podiel od nich odkúpil, môžem potom využívať polovicu tohoto pozemku?
Dobrý deň,
ak by ste kúpili spoluvlastnícky podiel rovnajúci sa 40 % pozemku, nevzniklo by Vám právo automaticky užívať presne vymedzenú časť o veľkosti 40 %. Bolo by to totiž stále podielové spoluvlastníctvo, ktorého podstata je v tom, že máte 40 % v každej jednej časti pozemku. Mohli by ste sa ale všetci spoluvlastníci dohodnúť, že budete užívať vymedzenú časť, ktorá sa rovná 40 %. Bez dohody to ale možné nie je, pretože o užívaní rozhodujú spoluvlastníci. Ďalšia možnosť je geometrickým plánom rozdeliť pozemok a previesť novú parcelu (40 % pozemku) na Vás. Takto by ste boli výlučný majiteľ pozemku, ktorý by zodpovedal daným 40 %.
Trápi vás "Rozdelenie pozemku" a chcete pomôcť?
Dobrý deň, S priateľkou plánujeme kúpiť spoločne pozemok, pričom môj vklad bude 80 % a jej vklad 20 %. Je potrebné pozemok rozdeliť v pomere vkladu, alebo môže byť pozemok zapísaný v liste vlastníctva v pomere 1/2, s tým, že by sme spísali zmluvu o tom, kto koľko prvotne investoval? Ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň, z otázky predpokladáme, že s konkrétnym pozemkom máte aj určité spoločné plány, pričom z Vašej strany bude uhradený podiel na kúpnej cene pozemku vo výške 80 % a zo strany priateľky vo výške 20 %. Uhradenej kúpnej cene budú teda zodpovedať aj Vaše podiely na pozemku : 80 % a 20 %.
Nedoporúčame vec komplikovať tým spôsobom, že pozemok kúpite do podiel. spoluvlastníctva v pomere 1/2 k celku, a nie podľa pomeru úhrady kúpnej ceny, lebo pri nezhodách resp. rozchode by mohlo dôjsť k sporom.
Dobrý deň, chcel by som sa opýtať na postup, keď som kúpil dve parcely. Na jednej z nich plánujem stavať dom. Oslovil ma vlastník susedného pozemku s otázkou, či by som mu nepredal časť svojho pozemku, ktorá by prechádzala obidvoma parcelami, aby si mohol urobiť prístupovú cestu k svojmu pozemku. Moja otázka znie, ako by som mal postupovať. Je potrebný geometrický plán? Ak áno, kto ho má zabezpečiť a na čích nákladoch? Potrebujem taktiež vedieť, či je nevyhnutný vklad na kataster. Ďalej ma zaujíma, či existujú nejaké obmedzenia pri delení pozemku, konkrétne ohľadom výmery. Existuje nejaký limit na minimum? Ďakujem.
Dobrý deň,
predovšetkým treba uviesť, že nie ste zo zákona povinný súhlasiť so zriadením prístupovej cesty k stavbe na pozemku suseda. Podstatné je to, či sused má možnosť prístupu na svoj pozemok so stavbou aj z inej strany jeho pozemku, aj keď dlhšou cestou a za sťaženejších podmienok.
V otázke uvádzate, že na Vašom pozemku len plánujete výstavbu domu. Z tohto hľadiska je preto podstatné to, či tento zámer je už aj premietnutý na konkrétnu časť Vášho pozemku, aby zriadená prístupová cesta v súčasnosti nebola prekážkou vo výstavbe Vášho domu v budúcnosti.
Uvádzame, že pozemok pre prístuu nie ste povinný susedovi odpredať, ale možnosťou je riešenie zriadením vecného bremena, zmuvou o nájme konkr. časti pozemku.
Náklady na spracovanie geom. plánu na vyčlenenie pozemku prístup. cesty by mal znášať sused v prospech ktorého bude zriadená prístup. cesta. Geom. plán spracuje autorizovaný geodet, ktorý podľa konkr. okolností vytýči aj šírku cesty (jeden jazdný pruh cca 3 metre).
Vec odporúčame konzultovať najprv s advokátom a autoriz. geodetoom.
JUDr. Milan Ficek
Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners
JUDr. Milan Ficek pôsobí v advokácii od roku 2010 a je zapísaný v zozname Slovenskej aj Českej advokátskej komory. Pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a právne komentáre poskytuje aj pre televízie Markíza, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v prestížnych médiách ako Forbes, Hospodárske noviny, Trend či portál Nehnuteľnosti.sk. Pod jeho vedením sa Ficek & Partners zaradila medzi významné advokátske kancelárie na Slovensku, známe vysokou odbornosťou a dôrazom na praktickú a zrozumiteľnú právnu pomoc.
