^{Právna poradňa}

Darovacia ci KP zmluva

Na tejto stránke nájdete odpovede na tieto otázky:
Je pri darovaní bytu s hypotékou potrebný súhlas banky na vklad do katastra?

_{O Autorovi}

JUDr. Milan Ficek

Advokát, zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners

JUDr. Milan Ficek je advokát s viac ako 15-ročnou praxou, špecializujúci sa na majetkové vyporiadanie, najmä na vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, rozdelenie nehnuteľností a majetkové spory medzi bývalými manželmi alebo spoluvlastníkmi. V advokácii pôsobí od roku 2010 a je zapísaný v Slovenskej aj Českej advokátskej komore. Ako uznávaný právny odborník pravidelne vystupuje v televízii JOJ v rubrike Právna poradňa a poskytuje právne komentáre aj pre Markízu, TA3 a STVR. Jeho odborné články a vyjadrenia boli publikované v médiách Forbes, Hospodárske noviny a Trend. Pod jeho vedením patrí Ficek&Partners medzi rešpektované advokátske kancelárie na Slovensku.

^{Otázka: Darovacia ci KP zmluva}

Dobrý deň, chcela by som sa informovať o tom, ako postupovať v prípade, ak chce brat môjho otca previesť svoj podiel (1/2 nehnuteľnosti) na mňa a na moju sestru. Na nehnuteľnosti je zapísané vecné bremeno dožitia mojej starej mamy. Je výhodnejšia darovacia zmluva alebo kúpna zmluva za symbolickú sumu? Je potrebné uviesť v zmluvách - či už v darovacej alebo v kúpnej zmluve - aj spomínané vecné bremeno, ak je už evidované v katastri? Musia oba typy zmlúv podpísať všetky strany (brat môjho otca ako darca, ja a moja sestra)? Moja sestra nežije na Slovensku. Vopred ďakujem za odpoveď.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:
Darovacia ci KP zmluva}

Dobrý deň,

ak za prevedenie spoluvlastníckeho podielu nechcete nič platiť, potom správnejšie bude uzavretie bezodplatného zmluvného titulu, t.j. darovacej zmluvy. Neodporúčam simulovať kúpnu zmluvu a pritom to bude darovacia zmluva. Mohli by to napadnúť dedičia po smrti darcov.

Pri darovacej zmluve zákon pripúšťa darcovi, aby sa domáhal vrátenia daru, a to v prípade ak by ste sa Vy ako obdarované k darcovi alebo členom jeho rodiny správali tak, že by ste tým hrubo porušili dobré mravy. Uzavretie kúpnej zmluvy za symbolickú cenu pri nehnuteľnostiach je väčším rizikom z pohľadu možného napadnutia platnosti dojednanej kúpnej ceny. Navyše by sa mohlo javiť, že sa tým zastiera iný právny úkon. V darovacej zmluve spomeňte, že Vy ako obdarované poznáte právny stav nehnuteľnosti, a že podiel prijímate aj s ohľadom na vecné bremeno v podobe práva dožitia starej mamy. Toto vecné bremeno v zmluve uveďte tak ako je zapísané v katastri nehnuteľnosti. Zmluvy musia podpísať všetci jej účastníci (darca aj obdarované vrátane Vašej sestry). Následne bude potrebné na základe návrhu darovacie zmluvy zavkladovať do katastra nehnuteľnosti.

_{Vyporiadanie majetku}

JUDr. Milan Ficek

Advokát na vyporiadanie BSM a spoluvlastníctva

zobraziť 8.053 recenzií

Opýtajte sa advokáta

4,9 (8.053) zobraziť všetky recenzie

Jakub M.

18. septembra

Rýchlosť, kvalitná odpoveď - odporučam! Využijem aj v buducnosti

recenzie
Peter K.

18. septembra

Vysoko hodnotím advokátsku kanceláriu pre ochotu a nielen ochotu ale aj fundovanú odpoveď na...

recenzie
Barbora K.

28. septembra

Velmi ochotni advokati, mozem iba odporucat

recenzie
Valéria H.

2. októbra

Výborné služby, promptná kvalifikovaná odpoveď na položené otázky. Veľká vďaka. Môžem len odporúčať!...

recenzie
Ľudovít B.

25. októbra

Ďakujem za perfektnú odpoveď na môj problém, ktorý predtým neskúsená právná poradkyňa riadne...

recenzie
Jarmila J.

30. októbra

Dakujem za promptnu a zrozumitelnu odpoved. Odporucam obratit sa na tuto poradnu.

recenzie
Silvia M.

5. novembra

Super pristup, rychlo poradili, vysvetlili, som velmi spokojna!

recenzie
Andrea K.

8. novembra

Profesionálna odpoveď, takisto prístup ku klientovi, odporúčam

recenzie
Terézia E.

15. novembra

Mozem vrelo odporucit, vybrala som si platenu odpoved ohladom majetkového po rozvode, prisla o den skor ako som ocakavala, plne..

recenzie

Všetky recenzie

^{Je pri darovaní bytu s hypotékou potrebný súhlas banky na vklad do katastra?}

Dobrý deň, mám pripravenú darovaciu zmluvu, na základe ktorej mi mama daruje byt, v ktorom spolu bývame. Na byte je hypotéka. Vklad do katastra sme ešte nepodali. Mama chce, aby všetky poplatky zostali naďalej vedené na ňu v správcovskej spoločnosti. Je to možné? Chcem sa tiež opýtať, či je pri vklade do katastra potrebné ísť do banky a požiadať o súhlas s vkladom do katastra. Ďakujem za odpoveď.

12.06.2026

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, vo veci uvádzame, že byt Vám mama môže darovať aj vtedy, keď je na ňom zapísané záložné právo banky z hypotéky.

Treba však rozlišovať vlastníctvo bytu, hypotéku a záložné právo.

Vlastníkom bytu sa stanete až povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra, nie podpisom darovacej zmluvy; právne účinky vkladu vznikajú právoplatným rozhodnutím okresného úradu, katastrálneho odboru. Poplatky u správcu môžu byť prakticky platené mamou aj naďalej, napríklad z jej účtu, ale voči správcovi bude po prepise bytu rozhodujúce, kto je vlastník bytu.

Odporúčam preto po povolení vkladu oznámiť správcovi zmenu vlastníka a dohodnúť, že platby bude uhrádzať mama. Správca však môže evidovať ako vlastníka Vás.

Čo sa týka banky, kataster spravidla nezastaví vklad len preto, že je na byte hypotéka. Záložné právo banky nezanikne prevodom bytu a zostane zapísané na liste vlastníctva. To znamená, že ak by sa hypotéka nesplácala, banka môže riešiť výkon záložného práva aj voči bytu, hoci vlastníkom už budete Vy.

Práve preto odporúčam nebrať to len ako „formálny prepis“. Pred podaním návrhu na vklad preštudujte úverovú zmluvu. Banky často dávajú do zmlúv povinnosť požiadať o predchádzajúci súhlas banky pri prevode založenej nehnuteľnosti. Ak mama byt daruje bez súhlasu banky a zmluva súhlas vyžaduje, banka to môže považovať za porušenie úverových podmienok a môže žiadať predčasné splatenie úveru v celosti naraz.

Odporúčam preto kontaktovať banku, požiadať o písomné stanovisko k darovaniu bytu a až potom podať návrh na vklad. Bezpečnejší postup je mať súhlas banky vopred, aby ste neskôr neriešili problém s úverom a so záložným právom.

11.06.2026

_{O Autorovi}