Hlasovanie vlastníkov bytov: Postupy, kvóra a právna ochrana

Hlasovacie právo v bytovom dome prislúcha výlučne vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru uvedeného na liste vlastníctva, pričom pri rozhodovaní platí zásada, že za každý byt a nebytový priestor má vlastník jeden hlas, bez ohľadu na veľkosť jeho spoluvlastníckeho podielu.

Tento princíp „jeden byt = jeden hlas“ odlišuje rozhodovanie v bytovom dome od bežného podielového spoluvlastníctva, kde rozhoduje veľkosť podielu. V praxi to znamená, že vlastník veľkého štvorizbového bytu má pri hlasovaní rovnakú váhu hlasu ako vlastník malej garsónky. Ak je byt v podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve (napríklad manželia alebo súrodenci), prislúcha im spoločne iba jeden hlas a musia sa na hlasovaní dohodnúť – nemôžu hlasovať protichodne. Mechanizmus hlasovania sa riadi zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Formy hlasovania a procesné podmienky

Zákon umožňuje vlastníkom prijímať rozhodnutia tromi spôsobmi: na schôdzi vlastníkov, písomným hlasovaním alebo elektronicky. Pri schôdzi vlastníkov musí byť termín a program oznámený najmenej 7 dní vopred spôsobom určeným v zmluve o spoločenstve alebo výkone správy. O priebehu sa vyhotovuje zápisnica, ktorú podpisuje zapisovateľ, predsedajúci a dvaja overovatelia.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že hoci zákon často umožňuje len vyvesenie oznamu na obvyklom mieste, pri dôležitých rozhodnutiach klientom dôrazne odporúčame doručovanie do schránok alebo iným preukázateľným spôsobom. Týmto postupom efektívne predchádzame neskorším námietkam vlastníkov o nevedomosti, ktoré by mohli viesť k napadnutiu platnosti hlasovania na súde.

Písomné hlasovanie je praktickým nástrojom v domoch s veľkým počtom vlastníkov. Hlasovacia listina musí obsahovať plné znenie návrhu a otázky, pričom vlastník sa vyjadruje podpisom „áno“ alebo „nie“. Modernou alternatívou je elektronické hlasovanie, ktoré je možné len vtedy, ak ho nevylúči aspoň štvrtina vlastníkov. Systém musí byť bezpečný a vylúčiť zameniteľnosť; ak niekto hlasuje elektronicky aj písomne, elektronický hlas je neplatný.

Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím pri písomnom hlasovaní, je absencia overenia podpisov. Podpis vlastníka na hlasovacej listine musia potvrdiť najmenej dvaja overovatelia zvolení vlastníkmi. Bez tohto formálneho overenia priamo na listine je hlas neplatný, čo môže zneplatniť celé hlasovanie.

Potrebné kvóra pre prijatie rozhodnutia

Zákon rozlišuje rôzne kvóra podľa závažnosti rozhodovanej otázky. Pre väčšinu prevádzkových rozhodnutí je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov (50 % + 1 hlas). Týmto kvórom sa rozhoduje o zmluve o spoločenstve, voľbe predsedu, výške preddavkov do fondu opráv, domovom poriadku či bežných rekonštrukciách. Nesprávne vyhodnotenie potrebnej väčšiny vedie k absolútnej neplatnosti uznesenia.

V konaniach, ktoré zastupujem, sa často stretávam s omylom, kedy vlastníci zamieňajú väčšinu všetkých vlastníkov za väčšinu prítomných. Pri strategických otázkach, ako sú zmeny v správe domu alebo stanovovanie platieb, nestačí väčšina z tých, ktorí prišli na schôdzu, ale musí ísť o nadpolovičnú väčšinu všetkých evidovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Pri rozhodnutiach, ktoré dlhodobo zaťažia vlastníkov alebo menia účel domu, vyžaduje zákon súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov. Ide najmä o schválenie úveru na obnovu domu, zmenu formy správy, vstavbu a nadstavbu. Špecifická situácia nastáva pri nadstavbách v podkroví – vtedy zákon vyžaduje okrem dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov aj výslovný súhlas vlastníkov bytov na najvyššom poschodí, ktorí budú stavbou priamo dotknutí.

Pri klientoch pripravujeme podklady pre banky tak, aby uznesenie o úvere spĺňalo prísne kritériá dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov. Ak by bolo rozhodnutie prijaté nižším kvórom, banka úver neposkytne, pretože takéto zaťaženie všetkých vlastníkov by bolo právne napadnuteľné a neplatné.

Existujú aj situácie vyžadujúce 100 % súhlas všetkých vlastníkov. Jeden vlastník tak dokáže zablokovať rozhodnutie pri prevode spoločných častí domu (napr. predaj kočikárne) alebo pri prístavbe, ktorou sa dom pôdorysne rozširuje. Naopak, ak sa na schôdzu nedostaví dostatok ľudí, po hodine čakania môže rozhodnúť nadpolovičná väčšina prítomných. Toto zjednodušené hlasovanie je však zákonom explicitne vylúčené pre dôležité veci ako úvery, zmena správy či vstavby.

Zastupovanie na schôdzi

Vlastník, ktorý sa nemôže zúčastniť schôdze, sa môže dať zastúpiť na základe písomného plnomocenstva. Podpis splnomocniteľa (vlastníka) musí byť úradne osvedčený notárom alebo na matrike. Zástupcom môže byť iný vlastník alebo cudzia osoba, avšak nemôže ním byť správca ani kandidát na predsedu, ak sa hlasuje o jeho voľbe.

V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že dôkladne kontrolujeme formálnu stránku plnomocenstiev pred začiatkom hlasovania. Často sa stáva, že vlastníci prinesú len bežné splnomocnenie bez úradne overeného podpisu, čo má za následok, že ich hlas nemôže byť pripustený a započítaný.

Právna ochrana prehlasovaného vlastníka

Vlastník, ktorý nesúhlasí s prijatým rozhodnutím alebo sa cíti byť ukrátený na svojich právach, má právo podať na súd žalobu prehlasovaného vlastníka. Žalobu je nutné podať v prísnej prekluzívnej lehote do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania. Ak sa vlastník o výsledku nemohol dozvedieť (napr. nebol zverejnený), lehota je 3 mesiace od hlasovania.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že dodržanie 30-dňovej lehoty je kľúčové. Ak klient túto lehotu zmešká, jeho právo domáhať sa neplatnosti uznesenia zaniká a rozhodnutie ostáva v platnosti, aj keby bolo vecne nesprávne. Súd zároveň skúma, či bolo rozhodnutie prijaté v súlade so zákonom a či nezasahuje neprimerane do práv vlastníka.

Financovanie a Fond prevádzky, údržby a opráv

Pri platení do fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚaO) sa neuplatňuje princíp jeden byt = jeden hlas, ale princíp veľkosti podielu. Výška príspevku sa určuje podľa podlahovej plochy bytu, ku ktorej sa pripočítava 25 % z plochy balkóna alebo lodžie. Prostriedky fondu sú účelovo viazané na prevádzku, údržbu, opravy, rekonštrukciu a modernizáciu spoločných častí domu.

Najčastejšou otázkou, ktorú klienti riešia, je financovanie opráv balkónov. Je dôležité vedieť, že opravy balkónov a lodžií sa financujú z fondu opráv, hoci ich užíva výlučne vlastník príslušného bytu. Je to preto, že balkóny sú súčasťou obvodového plášťa a statiky domu, a teda ide o spoločné časti.

Text zo zákona o konkrétnych väčšinách:

(1) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

a) zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,

b) voľbe alebo odvolaní predsedu,

c) stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,

d) výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,

e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,

f) výške platby za správu,

g) zmene formy správy,

h) výške odmeny zástupcu vlastníkov,

i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,

j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,

k) zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,

l) súhlase so stavebnou úpravou,15ab) ktorou sa zasahuje do spoločných častí domu, do spoločných zariadení domu, do príslušenstva alebo do priľahlého pozemku,

m) súhlase so stavebnou úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,

n) inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,

o) podaní návrhu na exekučné konanie12ab) alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby12ac) bytu alebo nebytového priestoru v dome,

p) nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,

r) práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8,

s) prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.

(2) Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o

a) zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

b) zmluve o úvere alebo jej zmene,

c) zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,

d) zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,

e) zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,

f) stavebnej úprave, ktorou vznikne nová spoločná časť domu, nové spoločné zariadenie domu alebo nové príslušenstvo alebo zanikne spoločná časť domu, spoločné zariadenie domu alebo príslušenstvo,

g) zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.

(3) Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o zmluve o

a) prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

b) prístavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu alebo výlučne nového príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a ktoré budú prevádzkovo spojené s domom.

(4) O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.

FAQ – Často kladené otázky o hlasovaní v bytovom dome

Môže za mňa na schôdzi hlasovať nájomník, ktorý v byte býva? Nie, právo hlasovať má výlučne vlastník bytu uvedený na liste vlastníctva. Nájomníci, rodinní príslušníci ani osoby s trvalým pobytom nemajú hlasovacie právo, pokiaľ nedisponujú úradne overeným splnomocnením od vlastníka.

Sme manželia a vlastníme byt v bezpodielovom spoluvlastníctve, máme dva hlasy? Nie, za jeden byt prislúcha vždy len jeden hlas, bez ohľadu na počet spoluvlastníkov. Manželia alebo iní spoluvlastníci sa musia dohodnúť a navonok prejaviť jednu spoločnú vôľu; nemôže jeden hlasovať „za“ a druhý „proti“.

Stačí na schválenie úveru na zateplenie, ak po hodine čakania zahlasuje väčšina prítomných? Nie, zákon explicitne vylučuje možnosť hlasovať o úvere nadpolovičnou väčšinou prítomných po hodine čakania. Na schválenie úveru je vždy nevyhnutná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov v dome, inak je rozhodnutie neplatné a banka úver neposkytne.

Čo môžem robiť, ak ma susedia prehlasovali a nesúhlasím s rozhodnutím? Máte právo podať žalobu prehlasovaného vlastníka na súd, musíte to však stihnúť do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania. Ak túto lehotu zmeškáte, vaše právo zaniká a rozhodnutie ostáva v platnosti.

Musím prispievať na opravu výťahu, ak vlastním len garáž v suteréne? Vlastníci sú povinní pri určovaní preddavkov zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu nebytovými priestormi. Ak garáž nevyžaduje využívanie výťahu alebo zateplenia v rovnakej miere ako byty, mala by sa táto skutočnosť zohľadniť vo výške príspevku do fondu opráv.

JUDr. Milan Ficek, advokát

Zdroje:

Zákon o vlastníctve bytov

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?