Porušenie predkupného práva spoluvlastníka

Právne prostriedky ochrany a postup

Pri porušení predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka sa dotknutý spoluvlastník môže domáhať relatívnej neplatnosti právneho úkonu alebo, čo je v praxi efektívnejšie, žiadať súd o nahradenie prejavu vôle nadobúdateľa, čím vstúpi do jeho práv a povinností.

Predkupné právo spoluvlastníka je vecnoprávny inštitút, ktorého primárnym účelom je stabilita vlastníckych vzťahov a zamedzenie vstupu cudzích osôb do spoluvlastníctva bez vedomia ostatných podielnikov. Vzniká priamo zo zákona pri prevode spoluvlastníckeho podielu, s výnimkou prevodu na blízku osobu.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že klienti často nesprávne predpokladajú, že predkupné právo musí byť dohodnuté zmluvne, hoci existuje automaticky zo zákona, čo vedie k zbytočným právnym pochybeniam pri prevodoch.

Zákonná notifikačná povinnosť a forma ponuky

Spoluvlastník, ktorý zamýšľa predať svoj podiel, má voči ostatným spoluvlastníkom notifikačnú povinnosť. Musí im predložiť ponuku na odkúpenie podielu za rovnakých podmienok, za akých plánuje prevod na tretiu osobu. Ponuka musí byť určitá, zrozumiteľná a úplná, pričom musí obsahovať všetky podstatné náležitosti vrátane kúpnej ceny.

V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že klientom pri nehnuteľnostiach striktne odporúčame písomnú formu ponuky, pretože hoci zákon pri hnuteľných veciach písomnú formu nevyžaduje, pri nehnuteľnostiach je ústna ponuka („povedal mi to pri pive“) v prípade sporu dôkazne neudržateľná.

V právnej praxi sa pri prevodoch nehnuteľností platí, že za primeranú lehotu na vyplatenie podielu možno považovať lehotu 2 mesiacov.

Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím, je pasivita oprávnených spoluvlastníkov, ktorí na ponuku nezareagujú včas, čím ich predkupné právo pre daný konkrétny prevod zaniká a spoluvlastník môže podiel predať tretej osobe.

Výnimka z predkupného práva: Blízke osoby

Povinnosť ponúknuť podiel na predaj neplatí, ak spoluvlastník prevádza svoj podiel na blízku osobu. Podľa § 116 Občianskeho zákonníka sú blízkymi osobami príbuzní v priamom rade (rodičia, deti), súrodenci a manžel. Za blízke osoby sa považujú aj iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom, ak by ujmu jednej z nich druhá pociťovala ako vlastnú.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že tento inštitút sa často zneužíva na účelové prevody, kedy sa podiel prevedie na blízku osobu len formálne, aby sa „pretrhla“ reťaz predkupného práva, a následne táto blízka osoba prevedie podiel na tretieho záujemcu. Pozor však, nie je to až tak jednoduché.

Formy porušenia predkupného práva

K porušeniu práv dochádza nielen pri absolútnej ignorácii spoluvlastníka, ale aj pri zastretých právnych úkonoch. Medzi typické porušenia patrí disimulácia ceny (ponuka spoluvlastníkovi za vyššiu cenu než reálny predaj tretej osobe) alebo fiktívny dar, ktorým sa obchádza podmienka odplatnosti prevodu, hoci reálne došlo k finančnému vyrovnaniu „bokom“.

V konaniach, ktoré zastupujem, sa najčastejšie rieši problém dokazovania fiktívnosti darovacích zmlúv alebo nadhodnotených kúpnych cien, čo si vyžaduje komplexnú analýzu finančných tokov a svedecké výpovede na preukázanie skutočného úmyslu strán.

Právne nástroje ochrany poškodeného spoluvlastníka

Ak došlo k porušeniu predkupného práva, zákon ponúka niekoľko možností nápravy. Výber vhodného prostriedku závisí od cieľa klienta – či chce získať podiel, zneplatniť zmluvu alebo žiadať náhradu.

A. Žaloba na nahradenie prejavu vôle:

Ide o najefektívnejší prostriedok ochrany v zmysle aktuálnej judikatúry. Poškodený sa domáha, aby súd nahradil vôľu nového nadobúdateľa predať mu podiel za rovnakých podmienok. Nejde o zrušenie zmluvy, ale o substitučný nárok, kde poškodený vstupuje na miesto kupujúceho po vyplatení kúpnej ceny.

Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby bol žalobný petit na nahradenie prejavu vôle formulovaný s maximálnou presnosťou, pretože práve chyby vo formulácii navrhovaného rozsudku často vedú k zamietnutiu inak oprávnenej žaloby.

B. Žaloba na určenie relatívnej neplatnosti

Alternatívou je dovolanie sa relatívnej neplatnosti právneho úkonu podľa § 40a Občianskeho zákonníka. Ak súd žalobe vyhovie, zmluva je neplatná od začiatku (ex tunc) a vlastníctvo sa vracia pôvodnému spoluvlastníkovi.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že táto cesta je menej výhodná, pretože aj po úspešnom spore si pôvodný spoluvlastník môže predaj rozmyslieť a klient podiel reálne nezíska, iba zmarí obchod tretej strane.

C. Ponechanie si predkupného práva

Tretia možnosť je naďalej si ponechať predkupné právo, ktoré však začne pôsobiť odteraz voči budúcemu nadobúdateľovi podielu (§ 603 ods. 3 OZ).

Návrh na neodkladné opatrenie

Ak hrozí, že nový nadobúdateľ (tretia osoba) podiel okamžite prevedie ďalej, aby sťažil vymáhateľnosť práva, je nevyhnutné podať na súd návrh na neodkladné opatrenie. Tým súd zakáže nakladanie s podielom až do právoplatného rozhodnutia vo veci.

V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že návrh na neodkladné opatrenie podávame súbežne so žalobou vo veci samej, aby sme okamžite „zmrazili“ stav na katastri a predišli ďalším prevodom.

Premlčacie lehoty (§ 100 a § 101 Občianskeho zákonníka)

Nároky z porušenia predkupného práva podliehajú premlčaniu. Subjektívna premlčacia lehota sú 3 roky a plynie odo dňa, keď sa poškodený o porušení a o novom nadobúdateľovi dozvedel (napr. doručením rozhodnutia z katastra). Objektívna lehota je 10 rokov od momentu reálneho porušenia práva.

Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím, je otáľanie s podaním žaloby. Ak klient podá žalobu po uplynutí trojročnej subjektívnej lehoty, súd na námietku protistrany žalobu zamietne bez ohľadu na oprávnenosť nároku.

FAQ – Časté otázky o predkupnom práve

Musím ponúknuť podiel susedovi, ak ho chcem predať svojmu synovi? Nie, nemusíte. Podľa § 116 Občianskeho zákonníka ide o prevod na blízku osobu (príbuzný v priamom rade), pri ktorom sa predkupné právo ostatných spoluvlastníkov neuplatňuje,.

Stačí, ak mi spoluvlastník oznámil predaj podielu ústne? Z právneho hľadiska to nestačí, najmä pri nehnuteľnostiach. Hoci zákon explicitne neprikazuje písomnú formu pre ponuku pri každom type veci, pri sporoch o nehnuteľnosti je ústna ponuka prakticky nepreukázateľná a považuje sa za neúčinnú.

Čo ak mi spoluvlastník ponúkol podiel za 100 000 eur, ale susedovi ho predal za 70 000 eur? Ide o porušenie predkupného práva formou nedodržania rovnakých podmienok. Máte právo domáhať sa na súde, aby ste vstúpili do práv kupujúceho za cenu 70 000 eur, za ktorú bol podiel reálne predaný.

Môžem napadnúť predaj, ak mi spoluvlastník podiel „daroval“ cudzej osobe, ale viem, že dostal peniaze? Áno, ide o zastretý právny úkon (simulovaný dar). Na súde však musíte uniesť dôkazné bremeno a preukázať, že v skutočnosti išlo o kúpnu zmluvu, pri ktorej máte predkupné právo.

JUDr. Milan Ficek

Zdroj:

Občiansky zákonník

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?