Vypratanie nehnuteľnosti: Ako vysťahovať nájomníka bez zmluvy legálne?

Ako legálne vypratať neoprávneného užívateľa z nehnuteľnosti?

Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje, v zmysle § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Ak užívateľ (napríklad bývalý nájomca) odmieta nehnuteľnosť dobrovoľne opustiť, jediným zákonným postupom je podanie žaloby o vypratanie na príslušný súd, nakoľko inštitút svojpomoci podľa § 6 Občianskeho zákonníka je možné využiť len vtedy, ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne,.

Právny poriadok SR rozlišuje medzi vlastníckym právom a ochranou obydlia. Hoci vlastník má podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo predmet svojho vlastníctva držať a užívať, nemôže toto právo presadzovať násilím proti osobe, ktorá v nehnuteľnosti fakticky býva. Protiprávny stav, ktorý už trvá (napríklad zotrvanie v byte po skončení nájmu), nie je považovaný za bezprostredný útok, a preto ho nemožno riešiť svojpomocne (napr. výmenou zámkov).

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že klienti často mylne interpretujú svoje vlastnícke právo ako absolútnu moc nad nehnuteľnosťou a podceňujú procesné obmedzenia, ktoré chránia aj neoprávneného držiteľa bytu pred násilným vysťahovaním bez rozhodnutia súdu.

Trestnoprávne riziká svojpomocného vypratania

Pokus o násilné vypratanie alebo výmenu zámkov bez súdneho príkazu môže naplniť skutkovú podstatu trestného činu porušovania domovej slobody. Podľa § 194 Trestného zákona sa tohto činu dopustí ten, kto neoprávnene vnikne do obydlia iného alebo tam neoprávnene zotrvá,.

V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že klientov dôrazne varujeme pred fyzickými konfrontáciami, pretože orgány činné v trestnom konaní často chránia faktický stav (držbu) a vlastníka, ktorý sa snaží dostať do svojho bytu násilím, môžu stíhať ako páchateľa.

Dôležitým aspektom je, že ak by vlastník pri vniknutí použil násilie, hrozbu bezprostredného násilia, alebo by čin spáchal so zbraňou či najmenej s dvoma osobami, hrozí mu trest odňatia slobody na jeden rok až päť rokov. Rizikom je aj naplnenie skutkovej podstaty podľa § 218 Trestného zákona – Neoprávnený zásah do práva k domu, bytu alebo k nebytovému priestoru, ktorého sa dopustí ten, kto oprávnenej osobe v užívaní domu alebo bytu neoprávnene bráni.

Procesný postup: Výzva a žaloba na vypratanie

Proces legálneho vypratania musí začať písomnou výzvou na vypratanie, ktorá slúži ako dôkaz snahy o zmierlivé riešenie a preukazuje, že užívateľ si je vedomý absencie právneho dôvodu na užívanie. Ak výzva nie je úspešná, je nevyhnutné podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti na príslušný okresný súd. V žalobe musí vlastník preukázať svoje vlastníctvo, fakt, že žalovaný nehnuteľnosť užíva, a absenciu právneho dôvodu na toto užívanie.

Najčastejšou chybou, ktorú v praxi vidím, je otáľanie s podaním žaloby po skončení nájmu, čím vlastníci nevedomky aktivujú automatickú obnovu nájomnej zmluvy a strácajú možnosť okamžitého vypratania.

Správny právny postup:

Krok 1: Výzva na vypratanie

Prvým krokom by mala byť vždy písomná výzva. Občiansky zákonník preferuje, aby sa rozpory medzi účastníkmi odstránili predovšetkým ich dohodou. Výzva slúži ako dôkaz, že ste sa pokúsili situáciu riešiť zmierlivo a že užívateľ si je vedomý absencie právneho dôvodu na užívanie.

Krok 2: Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti

Ak výzva nezaberie, musíte podať žalobu na príslušný okresný súd. Právnym základom je § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka: "Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje."

V žalobe musíte preukázať:

1. Že ste vlastníkom (výpis z katastra).

2. Že žalovaný nehnuteľnosť užíva.

3. Že žalovaný nemá (alebo stratil) právny dôvod na užívanie (napr. uplynutie doby nájmu, výpoveď, odstúpenie od zmluvy).

Krok 3: Exekúcia

Po tom, čo súd vydá právoplatný rozsudok ukladajúci povinnosť vypratať nehnuteľnosť, a osoba napriek tomu neodíde, nastupuje exekútor. Exekútor je štátom poverená osoba, ktorá má oprávnenie použiť donucovacie prostriedky, vstúpiť do nehnuteľnosti a osobu aj s vecami vypratať. Tento postup je legálny a vlastník pri ňom nenesie trestnoprávne riziko.

Pozor na zákonnú lehotu pri skončení nájmu

Pri nájomných vzťahoch je kritická 30-dňová lehota. Podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí: „Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.“.

Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby bola žaloba podaná okamžite po uplynutí doby nájmu, čím eliminujeme riziko, že sa nájom predĺži (zvyčajne o rok) a osoba bude v nehnuteľnosti bývať opäť legálne na základe obnovenej zmluvy.

Finančné nároky: Bezdôvodné obohatenie a premlčanie

Za obdobie neoprávneného užívania nehnuteľnosti má vlastník nárok na peňažnú náhradu. Keďže právny dôvod (nájomná zmluva) odpadol, nejde o nájomné, ale o bezdôvodné obohatenie podľa § 451 Občianskeho zákonníka: „Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.“. Výška náhrady sa zvyčajne určuje ako obvyklé nájomné v danom mieste a čase.

Z praxe v našej advokátskej kancelárii vyplýva, že je nutné žalovať vydanie bezdôvodného obohatenia priebežne alebo súbežne so žalobou o vypratanie, a nečakať na koniec celého procesu.

Dôvodom je špecifická premlčacia doba. Podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil.“. Ak vlastník čaká na vypratanie dlhšie ako dva roky, o časť peňazí nenávratne príde.

FAQ – Často kladené otázky o vyprataní nehnuteľnosti

Môžem vymeniť zámky na dverách, ak mi nájomca neplatí a zmluva skončila? Nie, takýto postup je právne rizikový a môže byť kvalifikovaný ako trestný čin podľa § 194 Trestného zákona,. Svojpomoc podľa § 6 Občianskeho zákonníka je povolená len pri bezprostrednom útoku, nie pri trvajúcom protiprávnom stave.

Čo sa stane, ak nepodám žalobu na súd do mesiaca po skončení nájmu? Ak nájomca naďalej užíva byt a vy nepodáte žalobu do 30 dní, podľa § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa nájomná zmluva automaticky obnovuje za pôvodných podmienok, čím nájomca získava opäť právny titul na bývanie.

Ako získam peniaze za obdobie, kedy neoprávnená osoba v byte bývala zadarmo? Máte nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia podľa § 451 Občianskeho zákonníka vo výške obvyklého nájomného. Pozor však na dvojročnú premlčaciu lehotu podľa § 107 ods. 1 Občianskeho zákonníka.

Musím neoprávnenému užívateľovi zabezpečiť náhradné ubytovanie? Všeobecne platí, že pri zániku nájmu na dobu určitú nájomca nemá právo na bytovú náhradu, pokiaľ zákon alebo súd v prípadoch hodných osobitného zreteľa nerozhodne inak.

Zdroje:

Občiansky zákonník

Trestný zákon

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?