Zmluvná pokuta - odovzdanie nehnuteľnosti ?

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,  na Vašu otázku odpovedáme  nasledovne :

1./ V zmysle ust. § 544 Obč. zákonníka  platí, že ak strany dojednajú pre prípad porušenia zmluvnej povinnosti zmluvnú pokutu, je účastník, ktorý túto povinnosť poruší, zaviazaný pokutu zaplatiť, aj keď oprávnenému účastníkovi porušením povinnosti nevznikne škoda. Zmluvnú pokutu možno dojednať len písomne a v dojednaní musí byť určená výška pokuty alebo určený spôsob jej určenia. Ak z dojednania o zmluvnej pokute nevyplýva niečo iné, je dlžník zaviazaný plniť povinnosť, ktorej splnenie bolo zabezpečené zmluvnou pokutou, aj po jej zaplatení.

2./ K  Vašej otázke uvádzame, že v súčasnosti keďže nedošlo ešte k omeškaniu developera nemáte nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty, nakoľko ako píšete, zmluvná pokuta je dojednaná pre prípad oneskorenia s odovzdaním bytu, ktoré je zatiaľ písomne dojednané na " do 30.11.2017".  Teda developer sa dostane do omeškania až 01.12.2017.

Ak Vás nevyzve v lehote do 30.11.2017 k uzavretiu zmluvy o prevode vlastníctva je povinný Vám vrátiť kauciu a zaplatiť  zmluvnú pokutu 15 % kúpnej ceny. Logicky z uvedeného potom vyplýva, vychádzajúc z textu otázky, že dôjde k zániku povinnosti developera plniť - uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva, nakoľko Vám vráti kauciu a je povinný Vám  zaplatiť  zmluvnú pokutu. 

Pre presné zodpovedanie otázky by sme potrebovali vidieť aj samotnú zmluvu, nakoľko z kontextu môže pre Vás vyplývať právny stav, ktorý nie vždy musí byť priaznivý,  je to  aj vec posúdenia developera. Dojednaná zml. pokuta vo výške 15 % z kúpnej ceny je síce motivujúca pre developera, aby stavbu ukončil, resp. zabezpečil jej ukončenie, ale jej výška je dosť nereálna /§ 545 Obč. zák. : Neprimerane vysokú zmluvnú pokutu môže súd znížiť s prihliadnutím na hodnotu a význam zabezpečovanej povinnosti./.

Na posúdenie zmluvy môžete kontaktovať aj našu  advokátsku kanceláriu na hlavný e-mail :  advokat@ficek.sk.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, 

ak chcete vyúčtovať budúcemu predávajúcemu zmluvnú pokutu podľa zmluvy ako to citujete v otázke, potom je potrebné budúcemu predávajúcemu zaslať doporučený list, v ktorom predmetnú pokutu vyčíslite podľa zmluvy a to 0,03 % z kúpnej ceny, avšak ako vyplýva z vašej otázky, nárok na zmluvnú pokutu máte len resp. až za obdobie po uplynutí 6 mesiacov od kedy mala byť stavba odovzdaná vám - 28.2.2019 plus 6 mesiacov = až za obdobie od 28.8.2019. Teda vyčíslite dni od 28.8.2019 ku dňu vyúčtovania pokuty; ak vychádzame z toho, že dnes je 23.9.2019, potom zmluvná pokuta je len za celkom 27 dní.
Otázkou je či by ste nemali zistiť celkový stav veci, teda kedy bude stavba skolaudovaná, či otázka nestojí skôr tak, aby ste od samotnej zmluvy odstúpili.
Odporúčame kontaktovať advokáta.