Vady na kúpenej nehnuteľnosti

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: Vady na kúpenej nehnuteľnosti}

Dobrý deň. Vaša otázka súvisí s vadami kúpenej veci a s tým súvisiacimi nárokmi z vád. Hoci nemám k dispozícii kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod dotknutého domu, pokúsim sa Vám priblížiť aspoň možnosti, ktoré v takýchto situáciách ponúka priamo zákon.

 

Relevantná právna úprava

 

Podľa ustanovenia § 596 Občianskeho zákonníka platí, že:

„Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.“

 

Podľa ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka platí, že:

„(1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť.

(2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.“

 

Podľa ustanovenia § 598 Občianskeho zákonníka platí, že:

„Kupujúci má právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti s uplatnením práv zo zodpovednosti za vady.“

 

Podľa ustanovenia § 599 Občianskeho zákonníka platí, že:

„(1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

(2) Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1.“

 

Podľa ustanovenia § 600 Občianskeho zákonníka platí, že:

„Uplatnením práv zo zodpovednosti za vady nie je dotknuté právo na náhradu škody.“

 

Vady kúpenej veci

 

Aj s poukazom na citovanú právnu úpravu je zrejmé, že priamo zákon chráni kupujúceho pred možnými vadami kúpenej veci. Okrem toho za účelom vyhnúť sa prípadným sporom zákon predávajúcemu ukladá povinnosť upovedomiť kupujúceho o vadách, o ktorých vie.

 

Ak však predávajúci o nejakých vadách nevie, je logické, že na ne kupujúceho upozorniť nemôže. S cieľom vyhnúť sa prípadnej zodpovednosti aj za takého vady, predávajúci často do kúpnych zmlúv uvádzajú formuláciu „kupuje vec ako stojí a leží“.

 

Podľa ustanovenia § 501 Občianskeho zákonníka totiž platí, že: „Ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil.“

 

Na prvý pohľad by teda použitie tejto formulácie zbavovalo predávajúceho prakticky akejkoľvek zodpovednosti za vady na kúpenej veci. V zmysle ustálenej judikatúry však platí, že citované zákonné ustanovenie sa má vzťahovať len na veci určené úhrnom (per aversionem). V praxi pritom môže ísť napríklad o rôzne dielne plné náradia, strojov a podobne.

 

Ak sa však predáva nehnuteľnosť ako taká, ide o individuálne určenú vec, a preto by sa v prípade jej odplatného prevodu nemalo aplikovať spomínané ustanovenie §501 Občianskeho zákonníka.

 

Zjednodušene povedané, ak aj máte v kúpnej zmluve formuláciu „kupuje vec ako stojí a leží“, bez ďalšieho by to nemalo mať za následok vylúčenie zodpovednosti predávajúceho za vady na kúpenej veci.

 

Pritom zodpovednosť predávajúceho za vady na kúpenej veci sa týka aj skrytých vád, t.j. takých vád, ktoré kupujúci nemohol rozpoznať napr. pri prehliadke predmetu kúpy.

 

Nároky z vád kúpenej veci

 

V prípade, že dodatočne, v určitom čase od kúpy, vyjdu najavo vady na kúpenej veci, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil,  vznikajú na strane kupujúceho nároky z vád, ktoré si môže v zákonom určenej dobe uplatniť u predávajúceho.

 

Primárne má kupujúci právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny, pričom primeranosť sa určuje na základe povahy a rozsahu vady. Ak však ide o takú zásadnú vadu, ktorá robí kúpenú vec neupotrebiteľnou (t.j. fakticky nepoužiteľnou), má predávajúci aj druhú alternatívu, a to právo na odstúpenie od zmluvy.

 

Pri využití práva odstúpiť od kúpnej zmluvy by došlo k zániku zmluvy od počiatku (ex tunc), t.j. akoby sa zmluva nikdy neuzavrela a obe strany (predávajúci aj kupujúci) by boli povinní navzájom si vrátiť poskytnuté plnenia. Inak povedané, predávajúci by vrátil kúpnu cenu a kupujúci predmet kúpy.

 

Okrem toho právo na odstúpenie od kúpnej zmluvy vzniká kupujúcemu aj vtedy, ak:

 

• predávajúci kupujúceho ubezpečil, že vec má určité vlastnosti (najmä vlastnosti vymienené kupujúcim), avšak toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé alebo
• predávajúci kupujúceho ubezpečil, že predmet kúpy nemá žiadne vady, pričom toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.

 

Pri existencii niektorej z vyššie uvedených okolností má teda predávajúci nárok na primeranú zľavu z dojednanej kúpnej ceny alebo má nárok na odstúpenie od kúpnej zmluvy. V tomto smere je však nutné poznamenať, že ak už si kupujúci uplatnil určitý nárok z vád, tento nárok nemôže dodatočne jednostranne meniť.

 

Zodpovednosť predávajúceho za vady kúpenej veci má objektívny charakter, čo znamená, že sa nevyžaduje zavinenie predávajúceho. Fakticky to znamená, že predávajúci o vadách ani nemusel mať vedomosť. Predávajúci sa môže svojej zodpovednosť zbaviť jedine tým, že upozorní kupujúceho na konkrétne vady predávanej veci, ktoré mu už potom nemôže kupujúci vytýkať. Predávajúci, ktorý na vadu neupozornil, sa teda nemôže zodpovednosti za vady zbaviť.

 

Záverom je však nutné poukázať na fakt, že zodpovednosť predávajúceho sa vzťahuje len na vady kupovanej veci v čase plnenia, t.j. také vady, ktoré už museli existovať v čase kúpy, hoci ich existencia vyšla najavo až dodatočne.

 

Uplatnenie nárokov z vád kúpenej veci

 

Kupujúci musí vady a nároky vyplývajúce z vád kúpenej veci, resp. rozhodnutie, či od zmluvy odstupuje, alebo požaduje primeranú zľavu z dojednanej ceny, uplatniť u predávajúceho v zákonnej lehote 24 mesiacov od prevzatia veci. Len vtedy sa môže svojich nárokov domáhať aj súdnou cestou.

 

Zákonom ustanovená lehota je lehotou prekluzívnou, čo znamená, že ak kupujúci v tejto lehote neuplatní u predávajúceho právo zo zodpovednosti za vady, toto právo mu zanikne a predávajúci mu nemôže ani dobrovoľne poskytnúť plnenie titulom zľavy z kúpnej ceny, nakoľko u kupujúceho by došlo k vzniku bezdôvodného obohatenia.

 

Kupujúci musí vytknúť vadu dostatočne určitým spôsobom. Nestačí teda len všeobecné oznámenie, že vec má vady, ale kupujúci musí výslovne uviesť, aké konkrétne vady vytýka, prípadne vadu opísať a uviesť ako sa navonok prejavuje.

 

V prípade súdneho konania potom môže kupujúci uplatniť právo zo zodpovednosti len za tie vady, ktoré predávajúcemu včas vytkol a nemôže vady dodatočne rozširovať po uplynutí prekluzívnej lehoty.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, z otázky vyplýva, že byt ste predali v 09/2022, dne máme 08/2024.
Po preštudovaní otázky uvádzame, že v danom prípade platí ust. § 596 a nasl. Občianskeho zákonníka :

"§ 596 Ak vec má vady, o ktorých predávajúci vie, je povinný kupujúceho pri dojednávaní kúpnej zmluvy na ne upozorniť.   § 597 (1) Ak dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny zodpovedajúcu povahe a rozsahu vady; ak ide o vadu, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, má tiež právo od zmluvy odstúpiť. (2) Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.     § 599 (1) Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.   (2) Právo na náhradu nevyhnutných nákladov môže kupujúci uplatniť na súde, len ak náklady predávajúcemu oznámi v lehote uvedenej v odseku 1."   Sme názoru, že od predaja bytu uplynula pomerne dlhá doba, kedy kupujúci si vady mohol uplytniť, keďže byt užíval a zrejme aj v uvedenom čase aj prerábal, ktoré poškodenia mohol spôsobiť samotný kupujúcei. Vy nemôžete niesť zodpovednosť za vady resp. poškodenia, ktoré spôsobil prípadne svojou činnosťou resp. nečinnosťou kupujúci.

Nateraz nič neuhradzujte.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta na preštudovanie vašich dokladov a výzvu advokátskej kancelárie, vrátane odpovede pre advokátsku kanceláriu.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,
pokiaľ ste nadobudli podiel na byte v dedičskom konaní, tento je aj naďalej Vašim vlastníctvom bez ohľadu na to, že Vaša matka svoj podiel na byte darovala alebo predala svojim vnúčatám a Vašim 2 súrodencom vyplatila nejaké peniaze. Keďže ide o blízke osoby /vnúčatá/, v súlade s ust. § 140 Obč. zákonníka Váš súhlas na prevod (predaj, darovanie) vnúčatám nepotrebovala a ani nebola povinná Vám ponúknuť svoj podiel v zmysle predkupného práva :

"Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov."

Keďže Vaša matka už nie je vlastníkom nehnuteľnosti, nemôže s nehnuteľnosťou nijako disponovať, ani ju založiť v banke.

V otázke sa pýtate či brat sa môže nejako brániť; túto časť otázky však nekonkretizujete.

Usudzujeme, že brat sa v dedičskom konaní vzdal svojho podielu v prospech svojej matky a to bez povinnosti výplaty zo strany jeho matky vyplatiť mu určitú sumu do dohodnutej doby. Ak sa brat vzdal svojho podielu na dedičstve bez povinnosti výplaty zo strany matky, potom sa nemôže domáhať, aby mu vyplatila jeho podiel na dedičstve.

 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,

v otázke uvádzate, že chcete kupovať byt cez realitnú kanceláriu, preto predpokladáme, že máte spísanú aj zmluvu o sprostredkovaní, ktorá  musí spĺňať náležitosti Obč. zákonníka a dodržať ustanovenia právnych predpisov o ochrane spotrebiteľa.

To, ako mal súčasný vlastník bytu spísanú zmluvu o prevode vlastníctva nie je podstatné.

Odporúčame vec riešiť jednou zmluvu o prevode vlastníctva bytu, teda bez nejakého dodatku k zmluve.

Je pravdou, že znalecký posudok na zariadenie bytu, ktorý chcete kúpiť, nemusí byť vyhotovený, podstatné je to, ako bude špecifikovaný jeho stav v samotnej zmluve o prevode vlastníctva, teda funkčnosť, prípadné poškodenie, celkový stav, najlepšie je nechať vyhotoviť fotodokumentáciu.

Odporúčame vec riešiť jednou zmluvou, ktorej prílohou bude zoznam zariadenia byt, ktoré súčasne s bytom kupujete. V samotnej zmluve odporúčame rozdeliť kúpnu cenu za byt  a to na kúpnu cenu bytu ako nehnuteľnosti a kúpnu cenu za zariadenie bytu. Je to dôležité resp. podstatné v prípade, že by ste chceli byt predať a teda z hľadiska zákona o dani z príjmov.

Pokiaľ chcete zmluvu nechať skontrolovať, môžete nám ju poslať na posúdenie.

Poznamenávame súčasne, že nie ste povinná podpísať kúpnu zmluvu na byt a jeho zariadenie, ktoré Vám predloží realitná kancelária, je to len návrh, ktorý môžete pripomienkovať. Naviac podľa zákona o advokácii zmluvy ohľadom predaja nehnuteľností spadajú do poskytovania právnej pomoci advokátov.

 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň. 

So žiadosťou o kúpu nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu je potrebné sa obrátiť na správcu tejto nehnuteľnosti, ktorý by mal byť uvedený aj na liste vlastníctva. Na liste vlastníctva sa vždy okrem vlastníka Slovenská republika uvádza aj konkrétny štátny orgán, ktorý je správcom. Ak by tam nebol takýto správca uvedený, skúste sa kontaktovať na Slovenský pozemkový fond, či spravuje aj predmetnú nehnuteľnosť. Následne tomuto správcovi je potrebné podať žiadosť o odkúpenie. 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň. Pravdepodobne ide o podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti, pričom Vy ste jednou z podielových spoluvlastníkov. Neuviedli ste koľko je ďalších podielových spoluvlastníkov. Ale ak ich je viac a Vy máte záujem svoj podiel darovať jednému z podielových spoluvlastníkov, musíte osloviť všetkých s touto ponukou, nakoľko všetci majú predkupné právo. Prípadne sa všetci môžete dohodnúť aj na vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak ste len dvaja podieloví spoluvlastníci v tom prípade nie je problém Váš podiel darovať na základe darovacej zmluvy. Možností je viac a preto by bolo vhodnejšie navštíviť advokáta osobne a po posúdení všetkých skutočností Vám poskytne presnejšiu odpoveď. 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, pokiaľ je stavba vyhotovená v rozpore s projektom a stavebným povolením potom sa môže stať, že nebude skolaudovaná.

Samozrejme je možné upraviť projekt a stavbu následne skolaudovať.

Pokiaľ však stavba nezodpovedá tomu, čo ste mali kúpiť podľa zmluvy, potom máte viaceré možnosti.

Určite budete mať nárok na zľavu z kúpnej ceny. To, či budete mať právo odstúpiť od zmluvy, závisí od rozsahu zmien.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, Váš otec môže so svojim spoluvlastníckym podielom voľne nakladať a previesť ho aj na tretiu osobu (Vašu priateľku) avšak za podmienok dodržania zákonného predkupného práva ostatných spoluvlastníkov. Ak bude prevod uskutočnený zákonným spôsobom, nie je možné sa domôcť jeho neskoršieho zrušenia resp. neplatnosti kúpnej zmluvy. Ak Váš brat užíva dom bez akéhokoľvek právneho dôvodu a nerešpektuje výzvy na dobrovoľné vysťahovanie, podajte žalobu o vypratanie domu. Výška trov konania závisí od viacerých faktorov, tvoria ju predovšetkým náklady súdneho poplatku, náklady právneho zastúpenia, trov dôkazov, svedkov prípadne znalcov a preto ju nie je možné vopred vyčísliť. V prípade, že Vaše majetkové a sociálne pomery sú nedostatočné, môžete požiadať o oslobodenie od súdnych poplatkov, o čom súd rozhodne samostatným uznesením po preukázaní Vašich pomerov. V listine o vydedení môže poručiteľ vydediť potomka, ak

a) v rozpore s dobrými mravmi neposkytol poručiteľovi potrebnú pomoc v chorobe, v starobe alebo v iných závažných prípadoch,

b) o poručiteľa trvalo neprejavuje opravdivý záujem, ktorý by ako potomok mal prejavovať,

c) bol odsúdený pre úmyselný trestný čin na trest odňatia slobody v trvaní najmenej jedného roka,

d) trvalo vedie neusporiadaný život.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, 

bude potrebné podať na Kataster žiadaosť o zmenu údajov. Postup môžete nájsť na tomto odkaze: http://www.skgeodesy.sk/files/slovensky/ugkk/verejny-pristup-k-informaciam/oznam-postup-pri-zmene-udajov-kn-prostrednictvom-upvs.pdf

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, zmenou občianstva nedôjde k zmene vlastníckych práv k domu. Vo vzťahu nadobúdania vlastníctva k nehnuteľnostiam cudzincami si Vás dovoľujem upozorniť na platnosť ustanovenie § 19a devízového zákona, podľa ktorého cudzozemec môže nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku okrem nehnuteľností, ktorých nadobúdanie je obmedzené osobitnými predpismi. Výnimka sa však vzťahuje len na niektoré poľnohospodárske pozemky a lesné pozemky a taktiež len vo vzťahu k cudzozemcom, ktorí sú definovaní ako právnické osoby so sídlom mimo územia SR alebo fyzické osoby s trvalým pobytom mimo územia SR.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobry den, nehnutelnost patri tomu, kto je napisany na katastri. 

Ak je to Vasa priatelka, tak jej patri byt. To, ze jej matka vyplatila dlh, tak ho vyplatila za dlznika (predchadzajuceho vlastnika), nie za Vasu priatelku. 

Takze vy napotrebujete vidiet jej dokument, dolezite, kto je napisany na liste vlastnictva na katastri.

Priatelka ma pravo svoju matku vyprarat z tohto bytu. Ak s tym potrebujete pomoct, napiste nam.