Trhová cena ornej pôdy

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: Trhová cena ornej pôdy}

Dobrý deň,

v súčasnosti neexistuje jeden cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy, ktorou je aj orná pôda. Cenu pôda stanovujú viaceré právne predpisy, avšak v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje, môže ísť o kúpu a predaj, zistenie vymeriavacieho základu dane, určenie výšky nájomného, zabezpečenie hypotekárneho úveru a i. Účel ceny pôdy ste však neuviedli. Pre kúpu a predaj medzi fyzickými a právnickými osobami platí cena, na ktorej sa vzájomne dohodnú zmluvné strany.Táto dohodnutá cena nepodlieha žiadnym zákonným obmedzeniam, a je nezávislá na hodnote poľnohospodárskeho pozemku vypočítaného, či už podľa znaleckého posudku, alebo podľa iných existujúcich právnych predpisov. Trhovú cenu ornej pôdy ovplyvňujú viaceré faktory (napr. dopyt a ponuka na mieste, druh pozemku, poloha pozemku, atraktívnosť lokality, infraštruktúra a i.).

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:} Dobrý deň, presnú cenu 51 m² ornej pôdy nemožno spoľahlivo určiť bez údajov o katastrálnom území, parcele a jej polohe. Cena sa výrazne líši podľa toho, či ide o bežnú ornú pôdu mimo obce, pozemok pri zastavanom území, prístupovú cestu alebo parcelu, ktorú územný plán určuje na budúcu výstavbu. Ak možno pozemok v budúcnosti zastavať, jeho hodnota môže byť podstatne vyššia ako hodnota pôdy určenej výlučne na poľnohospodárske účely. Pri takejto malej výmere je zvyčajne najvhodnejšie osloviť vlastníkov susedných parciel alebo poľnohospodára, ktorý na pozemku hospodári. Samostatný predaj neznámemu kupujúcemu môže byť menej atraktívny, pretože kupujúci musí vyriešiť prístup k parcele a možnosti jej využitia. Najskôr si stiahnite list vlastníctva a katastrálnu mapu. Overte si, či vlastníte celú parcelu s výmerou 51 m², alebo iba spoluvlastnícky podiel na väčšom pozemku. Ak predávate spoluvlastnícky podiel cudzej osobe, ostatní spoluvlastníci majú podľa § 140 Občianskeho zákonníka predkupné právo. Podiel im preto musíte písomne ponúknuť za rovnakú cenu a za rovnakých podmienok, za akých ho chcete predať tretej osobe. Predaj inému kupujúcemu za výhodnejších podmienok môže porušiť predkupné právo. Cenu môžete určiť porovnaním aktuálnych ponúk a uskutočnených predajov ornej pôdy priamo vo vašom katastrálnom území. Zohľadnite pritom miestny dopyt a ponuku. Cenu možno určiť aj na základe znaleckého posudku. Ak potrebujete cenu podložiť pri rokovaní alebo v prípade sporu, objednajte si znalecký posudok od znalca v odbore oceňovania nehnuteľností. Všeobecná hodnota zodpovedá cene, ktorú možno dosiahnuť na trhu pri poctivom predaji a informovanom konaní predávajúceho aj kupujúceho.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, SPF pri predaji pozemkov, ktoré spravuje (vrátane pozemkov „nezistených vlastníkov“), nevychádza z „tabuľkovej“ ceny poľnohospodárskej pôdy, ale štandardne z podkladov na určenie reálnej ceny v danom mieste a čase, spravidla zo znaleckého posudku určujúceho všeobecnú hodnotu (obvyklú/trhovú cenu).

Pre určenie reálnej trhovej (obvyklej) ceny môže byť objektívnym podkladom odborný posudok a zároveň pripomínajú definíciu všeobecnej hodnoty ako najpravdepodobnejšej ceny v danom mieste a čase, ktorá má vychádzať z analýzy miestneho trhu; v posudku nemá chýbať porovnanie s viacerými nedávnymi predajmi porovnateľných nehnuteľností.

Zároveň platí, že podmienky predaja a nakladania s pozemkami SPF upravuje aj nariadenie vlády č. 238/2010 Z. z. a vyhl. č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

Písomne preto požiadajte SPF o zdôvodnenie ceny a o sprístupnenie podkladov, z ktorých vychádza (najmä ich znalecký posudok, porovnateľné prevody, metodika).  Môžete Namietať konkrétne chyby ich posudku: nesprávne porovnateľné nehnuteľnosti, ignorovanie obmedzení (prístup, svah, potok, nemožnosť výstavby, absencia IS), použitie „stavebných“ cien pri TTP v osade bez perspektívy výstavby. Judikatúrne sa kladie dôraz na transparentnosť a na porovnanie reálnych predajov v lokalite, čo môžete zistiť aj Vy /t.j. za akú sumu sa predávajú a kupujú pozemky v konkrétnej lokalite, čo sa dá nájsť na internete/.

Môžete SPF požiadať o prehodnotenie ponuky podľa tohto posudku. Prakticky rátajte aj s alternatívou, že ak nedôjde k dohode o cene, SPF nemusí byť povinný predať za Vami navrhovanú cenu (predaj je spravidla zmluvný). O to dôležitejšie je rozbiť „48 EUR/m2“ cez konkrétne porovnateľné predaje TTP/záhrad v Budatíne, nie cez všeobecné mediálne priemery.

Pripomíname, že SPF na svojej stránke uvádza :

"Fond pri stanovení ceny postupuje tak, že porovná ceny pri fondom realizovaných zmluvách v danej lokalite za posledných 12 kalendárnych mesiacov, porovná ponuky realitných kancelárií v danom území, preverí územnoplánovaciu dokumentáciu a skontroluje znalecký posudok, ktorý je len jedno z východísk pre stanovenie konečnej ceny fondom."

 

V prípade záujmu o rokovanie s SPF a vyporiadanie ma môžete kontaktovať.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, aká je cena ornej pôdy vo Vami uvedenej obci je možné zistiť buď na základe znaleckého posudku o trhovej hodnote ornej pôdy. Riešením pre účely dedičského konania je aj vyhľadanie na internete za akú cenu sa pôda v uvedenom katastrálnom území predáva a kupuje, aká je teda ponuka a dopyt.
Pokiaľ by ste mali predmetnú pôdu zdediť ako priamy potomok, potom pre účely predaja predmetnej pôdy je rozhodujúce ako dlho bol poručiteľ jej vlastníkom ku dńu úmrtia. Ak je to viac ako 5 rokov, potom príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov a neplatíte teda žiadnu daň.  Po skončení dedič. konania a následnom predaji pôdy je však v oboch prípadoch potrebné podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľnosti podľa zákona o miestnych daniach.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,

cena ornej pôdy nie je všeobecne stanovená zákonom ako jednotná suma za 1 m² pre všetky prípady.

Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady stanovuje tzv. "základ dane" pre daň z nehnuteľností, kde sa vychádza z výmery a druhu pozemku, ale nie z trhovej ceny.

Pri bežnom predaji ornej pôdy medzi súkromnými osobami sa cena určuje dohodou zmluvných strán, teda trhovou cenou, ktorá závisí od lokality, bonity pôdy, prístupu, veľkosti parcely a ďalších faktorov.

Ak potrebujete cenu pre konkrétny právny úkon (napr. dedičské konanieiné súdne konanie, prevod nehnuteľnosti), odporúčam kontaktovať znalca z odboru odhad hodnoty nehnuteľnosti, ktorý vám stanoví trhovú cenu nehnuteľnosti v danej lokalite. 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,
hodnotu pozemku Vám dokáže najpresnejšie stanoviť znalec. Zoznam znalcov je k dispozícií na odkaze nižšie: 

https://www.justice.gov.sk/registre/znalci/?stav_string=zapis&rozhodnyDatum=&pageNum=1&size=10&sortProperty=meno_sort&sortDirection=ASC

Existujú aj rôzne stránky na určenie hodnoty ornej pôdy v konkrétnom katastrálnom území, napr. stránka - https://www.cena-pody.sk. Avšak istejšie a aj presnejšie je nechať oceniť pozemok znalcom. 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, vo veci Vami položenej otázky kúpnej ceny môžete si vyhľadať informácie na internete na portáloch, kde sa nehnuteľnosit predávajú a kupujú a zistiť tak cenu podľa miesta, kde sa pozemky nachádzajú. Toto je však len orientačná cena, lebo cena sa určuje dohodou medzi predávajúcim a kupujúcim.

Treba však vedieť či na uvedneých pozemkoch je možná aj prípadná zástavba v budúcnosti, pričom ak by to bolo možné, pozemky budú mať celkom inú hodnotu ako stavebné pozemky. Môžete zistiť aj na stránke príslušnej obce, v obvode ktorej sa pozemky nachádzajú, či sa ráta s ich využitím na stavebné účely.

Ďalšou možnosťou je obrátiť sa na súdneho znalca na určenie trhovej  hodnoty nehnuteľnosti. Zoznam súdnych znalcov nájdete na stránke MInisterstva spravodlivosti SR.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň, uviesť trhovú cenu ornej pôdy vo vami uvedenom území vám uviesť nevieme, lebo je to otázka na súdneho znalca, ktorých zoznam nájdete na stránke Ministerstva spravodlivosti SR. 

Je to aj otázka ponuky a dopytu po pôde v uvedenej lokalite, čo môžete zistiť aj na internete, ako aj to či v budúcnosti sa neráta s využitím konkrétneho územia na stavebné účely a potom je hodnota pozemku úplne iná ako pri ornej pôde. V tomto smere preto pozrite územný plán obce, ktorý by mal byť zverejnený na internete.

 

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,
trhová cena nie je stanovená právnymi predpismi. Trhová cena je ekonomický inštitút, kedy sa cena stanovuje na základe pomeru dopytu (záujem kúpiť) a ponuky (záujem predať). Na túto otázku Vám vie najlepšie odpovedať maklér, ktorý má skúsenosti s predajom ornej pôdy.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,
odporúčam Vám kontaktovať súdneho znalca alebo maklére, ktorý vie odhadnúť hodnotu nehnuteľnosti. Ak sa totiž síce jedná o ornú pôdu, ale ide o intravilán a územný plán obce pripúšťa zástavbu, môže sa jednať do budúcnosti aj o stavebný pozemok.

^{Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie:}

Dobrý deň,

 

za daných okolností Vám odporúčam to, aby ste sa s druhou spoluvlastníčkou dohodli na osobe znalca. Následne Vám takto zvolený znalec určí hodnotu pozemku, z ktorej môžete vychádzať pri vyporiadaní.