Spoločná hypotéka a vyporiadanie BSM

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

v prvom rade považujem za potrebné upozorniť na plynutie lehoty v zmysle ustanovenia § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie Vám umožňuje v lehote troch rokov od právoplatnosti rozsudku o rozvode manželstva uzatvoriť mimosúdnu dohodu o vyporiadaní BSM alebo podať žalobu o vyporiadanie BSM. V opačnom prípade sa uplatní zákonná domnienka vyporiadania BSM.

Vo Vašom prípade by to znamenalo, že nehnuteľnosť budete vlastniť v podielovom spoluvlastníctva, každý o podiele vo výške 1/2. To isté by sa v zmysle relevantnej judikatúry týkalo aj Vášho spoločného dlhu.

Podľa ustanovenia § 149 ods. 4 Občianskeho zákonníka

Ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké. To isté platí primerane o ostatných majetkových právach, ktoré sú pre manželov spoločné.

Podľa judikátu R 22/1991

Ak mali spoločnú pôžičku manželia, ktorí sa rozviedli, a o ich spoločnom majetku platí to, čo je ustanovené v § 149 ods. 4 OZ, potom sa ten z bývalých manželov, ktorý zaplatil celý dlh z tejto pôžičky (alebo viac ako polovicu) môže žalobou na súde domáhať, aby mu druhý z bývalých manželov nahradil, čo mal na tento dlh platiť podľa rovnakého podielu ich obidvoch na tomto dlhu.

Vyporiadanie BSM sa následne uskutoční v súlade so zásadami uvedenými v ustanovení § 150 Občianskeho zákonníka.

Podľa ustanovenia § 150 Občianskeho zákonníka

Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí. Pri určení miery pričinenia treba vziať tiež zreteľ na starostlivosť o deti a na obstarávanie spoločnej domácnosti.

Bežne sa v podobných prípadoch ako je Váš postupuje tak, že ak jeden z manželov chce nehnuteľnosť do svojho výlučného vlastníctva, prikáže sa mu do jeho výlučného vlastníctva (záväzku) i hypotekárny úver. Tzn. že sa stane výlučným vlastníkom domu, ale aj výlučným dlžníkom z hypotéky a bude ju musieť splácať sama.

Váš prípad je komplikovanejší  z dôvodu, že záložné právo k tejto hypotéke viazne na nehnuteľnosti Vašich rodičov. Nech sa už rozhodnete pre akýkoľvek spôsob vyporiadania BSM najdôležitejšie z pohľadu právnej istoty Vašich rodičov, ale aj Vás bude, aby hypotékou nebola zaťažená ich nehnuteľnosť. Nie je však možné povedať, že kvôli tomu, že je zaťažená hypotékou nehnuteľnosť Vašich rodičov by ste mali mať na úver väčší nárok Vy.

Ak si vezmeme situáciu, že by ste dohodli, že nehnuteľnosť zostane Vašej bývalej manželke a Vy si vezmete úver, musela by Vás vyplatiť z 1/2 hodnoty nehnuteľnosti a tiež 1/2 zostatku hypotéky. V konečnom dôsledku by to však mohla byť vysoká suma, ktorú by Vám buď nevedela vyplatiť alebo by musela zaťažiť nehnuteľnosť ďalším úverom.

V prípadnom súdnom konaní o vyporiadanie BSM však nie je možné od súdu požadovať, aby nariadil predaj rodinného domu a rozdelil výťažok z predaja medzi Vás, ako bývalých manželov. Jednak takýto spôsob vyporiadania BSM Občiansky zákonník vôbec nepredpokladá, na druhej strane v zmysle stálej rozhodovacej praxe súdov takýto spôsob vyporiadania BSM nie je možný.

Nižšie Vám prikladám rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, ktorý rozhodoval podobný prípad ako je, kde jeden z bývalých manželov požadoval predať nehnuteľnosť a rozdeliť výťažok z predaja.

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR z 15.06.2006, sp.zn. 22 Cdo 680/2005

Ak je podaný návrh na vyporiadanie spoločného imania manželov k nehnuteľnostiam, súd tak vyporiadava už zaniknutý spoluvlastnícky vzťah. Toto ustanovenie má kogentnú povahu a zo zákona vyplýva povinnosť súdu takýto vzťah vyporiadať. Nie je možné, aby súd vyporiadal spoločné imanie tak, že nariadi predaj nehnuteľností, pri ktorom nemožno vylúčiť, že nebude realizovaný, teda že nehnuteľnosti nebudú predané a nebude výťažok, ktorý by bolo možné medzi účastníkov rozdeliť. Tak by k ich vyporiadaniu súdom nedošlo a takýto stav zákon nepredpokladá. Nemožno uvažovať ani o tom, že nehnuteľnosti, pokiaľ by sa ich nepodarilo predať, prešli do podielového spoluvlastníctva účastníkov podľa § 149 ods. 4 OZ, keďže uvedená domnienka sa vzťahu len na prípady, keď k vyporiadaniu nedošlo dohodou ani rozhodnutím súdu.

Vami požadovaný spôsob vyporiadania je upravený v ustanoveniach Občianskeho zákonníka upravujúcich spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva manželov. Ak totiž súd v rámci súdneho konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zistí, že nehnuteľnosť nie je reálne deliteľná, ani jeden z podielových spoluvlastníkov nechce nehnuteľnosť do svojho výlučného vlastníctva rozhodne súd o nariadení predaja nehnuteľnosti a rozdelenia výťažku z predaja.

Pre komplexné riešenie otázky vyporiadania BSM Vám odporúčam osobné stretnutie, v prípade záujmu Vám môžeme poskytnúť právnu pomoc i pri mimosúdnom rokovaní s protistranou o spôsobe vyporiadania BSM.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

v prípade podielového spoluvlastníctva podľa § 140 Občianskeho zákonníka máte ako spoluvlastník predkupné právo na podiel ex priateľky, pokiaľ ten nie je prevádzaný na blízku osobu. Blízkou osobou sa rozumie napríklad príbuzný v priamom rade, súrodenec.. (§ 116 Občianskeho zákonníka).

Čo sa týka hypotéky, potreba je kontaktovať banku a dohodnúť podmienky refinancovania, v ktorom by hypotéka prešla na Vás. Banka bude skúmať Vašu schopnosť splácať celú hypotéku. Následne by ste mohli vyplatiť ex priateľke jej podiel po odpočítaní sumy hypotéky z hodnoty bytu.

Dôležité je dospieť k písomnej dohode s ex priateľkou a bankou, aby celý proces prebehol hladko. Ak by dohoda nebola možná, môžete žiadať súdne vyporiadanie spoluvlastníctva.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

všeobecne, pri vysporiadávaní BSM sa berie do úvahy hodnota majetku ku dátumu rozvodu. Táto hodnota zahŕňa zostatok istiny úveru (t.j. hlavnú sumu, ktorá ešte nebola splatená). Často sa však na súdoch neberie do úvahy celková čiastka vrátane budúcich úrokov, argumentujúc že tieto súvisia s budúcimi platbami, ktoré nie sú priamo určené a nevieme výšku. Nie je to ale správne, podľa judikatúry sa majú brať do úvahy aj budúce úroky s aktuálnou úrokovou sadzbou, teda aj tie ktoré ešte nie sú splatné. Pozerá sa na celkovú hodnotu úveru. Tiež sa zohľadňuje to, kto platil úver po rozvode (túto sumu si však treba uplatniť). 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
nie je to tak ako hovorí. Poplatok je 66 eur na začiatku. Ak sa dohodnete a zoberie sa žaloba späť, tak žiadny ďalší poplatok sa neplatí. Ak by súd rozhodol rozsudkom, dopláca sa 3% z hodnoty majetku patriaceho do bezpodielového spoluvlastníctva. Ak by bol uzatvorený zmier, tak je to 1% z majetku. 

To, že to podá na súd, ešte nič neznamená. 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
pri takýchto vyporiadaniach sa vyrovnací podiel počíta ako hodnota bytu - zostatok úveru / 2. Napríklad hodnota bytu 100.000,- €, zostatok úveru 90.000,- €. Vyrovnací podiel by bol 5.000,- €. Samozrejme je tam možné započítať aj ďalšie vykonané platby (ak niektorý z partnerov na začiatku investoval vyššiu sumu, prípadne ak úver platil iba jeden z partnerov...).

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, ak máte zostatok hypotéky 100.000,- €, jej podiel na ňom je 50.000,- €. Ak chce vyplatiť vyrovnací podiel vo výške 40.000,- €, to by znamenalo, že jej podiel na dome musí mať hodnotu aspoň 90.000,- €. T.j. celý dom by mal mať hodnotu 180.000,- €. Takú hodnotu však zrejme dom nemá. Najjednoduchšie si to vypočítate ako hodnota domu (určená znalcom) mínus zostatok hypotéky a výsledná suma deleno dvoma. Suma, ktorá Vám vyjde predstavuje približne jej nárok na vyrovnací podiel. Samozrejme v tomto prípade sme uviedli iba dom a hypotéku, ale môžu tam byť aj iné nároky z BSM (napríklad to, že ste splátky úveru platili po rozvode výlučne Vy).

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, skutočnosť, že vlastníte pozemok pod rodinným domom môže zavážiť pri rozhodovaní súdu o tom, komu prikáže rodinný dom do výlučného vlastníctva. Súd však bude prihliadať aj na zabezpečenie potrieb maloletých detí. Ak však bývalá manželka nebude javiť záujem, súd zrejme inú možnosť ako prikázať Vám do vlastníctva nebude ani zvažovať. Čo sa týka platieb splátok hypotéky. Tie ktoré platíte po rozvode manželstva iba sám, budete môcť v konaní náhradu vo výške 1/2 všetkých uhradených splátok po rozvode, nakoľko platíte aj jej časť splátok na hypotéke. Vzhľadom na zdĺhavosť súdneho konania a tiež finančnú náročnosť (6% súdny poplatok z hodnoty BSM) sa v každom prípade javí oveľa lepšie a efektívnejšie, ak sa bývalí manželia pokúsia dohodnúť na vyporiadaní BSM mimosúdne. Ak vo Vašom prípade dohodu padá iba na výške jej vyrovnacieho podielu, je potrebné prepočítať si, či náhodou súdnym konaním nebudete mať vyššie náklady s vyporiadaním BSM, než by ste jej vyplatili sumu dohodnutú kompromisom. Súd totiž nebude nijak inak, len čisto matematicky posudzovať jednotlivé nároky z BSM.