Prístavba balkónov - úver

Dobrý deň, vyňať zo splácania úveru na bytový dom z dôvodu prístavby balkónov z dôvodu, že byty na prízemí nebudú mať balkóny pristavené, nie je možné.

Má to logické zdôvodnenie a to, že vlastník bytu na prízemí môže v budúcnosti kúpiť resp. vymeniť svoj byt za iný byt s teraz pristavenými balkónmi. Naviac pristavením balkónov stúpa hodnota samotného celého bytového bytového domu.

Dobrý deň, pri plánovaní prístavby balkónov v bytovom dome ako predseda spoločenstva vlastníkov musíte postupovať podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a stavebného zákona.

Individuálna prístavba balkónov len pre vybrané byty nie je jednoduchá záležitosť a súhlas ostatných vlastníkov je zásadný. Prístavba balkónov predstavuje zásah do spoločných častí domu (fasáda, statika, vzhľad), na ktoré má právny nárok každý vlastník bytu.

Podľa právnej praxe a judikatúry musíte získať súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, a to dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov, nie len nadpolovičnou väčšinou, ak ide o zmenu spoločných častí a zariadení domu alebo zmenu stavby ako takej. Rozhoduje väčšina podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov.

Nadpolovičná väčšina by nestačila – dvojtretinový súhlas je požiadavkou § 14b ods. 2 zákona o vlastníctve bytov.

Spoločenstvo môže vystupovať ako žiadateľ o povolenia, ale nemalo by sa podieľať na financovaní z prostriedkov fondu opráv, ak toto neodsúhlasí príslušná väčšina všetkých vlastníkov.

Individuálne povolenie stavebného zásahu jedného vlastníka nie je možné bez súhlasu ostatných, pretože by inak išlo o jednostranné obmedzenie práv ostatných vlastníkov na spoločných častiach – navyše sú potrebné aj stavebné povolenia a vyjadrenia statika.

Ak by aj väčšina súhlasila, tí ktorí balkón nechcú, môžu žiadať, aby sa nezdvihli ich náklady. Odporúčam pripraviť si podrobný návrh vrátane projektovej dokumentácie, ktorá preukáže technické možnosti a bezpečnosť stavby. Následne zvolať schôdzu a hlasovať podľa zákona.

 Ak by išlo o prístavbu balkónov len pre niektoré bytu, postup je rovnaký a teda bude potrebný sählas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov.

Odporúčam vo veci zvolať schôdzu a vlastníkom bytov vysvetliť, že prístavbou balkónov dosť podstatne stúpne hodnota všetkých bytov, lebo usudzujeme, že táto vec im nebola vysvetlená. Podstatné je aj to, či vo fonde opráv a údržby je dostatok finančných prostriedkov na realizáciu výstavby resp. zistiť aké sú najlepšie možnosti financovania napr. cez Štátny fond rozvoja bývania.

Dobrý deň,
na Vami položenú otázku uvádzame, že podsstané je to, či nové balkóny/lodžie pôdorysne zmenia  bytový dom a teda či budú pevne spojené so zemou, alebo či ide o závesné lodžie.

V prvom prípade bude bude potrebný podľa zákona o vlastníctve bytov súhlas všetkých vlastníkovbytov, V prípade, že by išlo o závesné lodžie, bude poterbný len súhlas dvoch tretín vlastníkov bytov.

Uvedené vyplýva z ust. § 14b/  Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Uvádzame, že stavebný úrad bude skúmať, či má stavebník dostatočné právo uskutočniť stavbu. Ak zákon o vlastníctve bytov vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov, samotné dvojtretinové uznesenie nemusí byť dostatočným právnym podkladom. Nové prefabrikované lodžie môžu byť zmenou dokončenej stavby, keďže stavebný zákon za zmenu dokončenej stavby považuje aj prístavbu.

Odporúčam :

Vyžiadajte si všetky podklady od predsedu spoločenstva písomne, vyžiadajte projekt, zápisnicu zo schôdze alebo písomného hlasovania, výsledky hlasovania, presné znenie uznesenia a informáciu, či sa pripravuje zmluva o prístavbe. Skontrolujte, čo sa vlastne schvaľovalo Podstatné je, či uznesenie hovorí.

Písomne namietnite nesprávnu väčšinu V námietke uveďte, že podľa vášho názoru nejde iba o bežnú stavebnú úpravu, ale o prístavbu novej spoločnej časti alebo príslušenstva, ktorou sa dom pôdorysne rozširuje a ktorá bude prevádzkovo spojená s domom. Preto podľa vás nestačí dvojtretinová väčšina, ale je potrebný súhlas všetkých vlastníkov.

Podajte námietky aj na stavebný úrad Ak už prebieha povoľovanie, oznámte stavebnému úradu, že namietate nedostatok súhlasu všetkých vlastníkov a žiadate, aby stavebný úrad preveril právny titul stavebníka k uskutočneniu prístavby podľa zákona o vlastníctve bytov.

Ak ste boli prehlasovaný vlastník, môžete sa obrátiť na súd do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania. Ak ste sa o výsledku hlasovania nemohli dozvedieť, najneskôr do 3 mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania. Zákon výslovne uvádza, že po márnom uplynutí tejto lehoty právo zaniká. Zároveň možno žiadať aj dočasné pozastavenie účinnosti rozhodnutia vlastníkov.

Druhé riziko je, že predseda bude stavbu označovať ako „modernizáciu“ alebo „stavebnú úpravu“, hoci podľa projektu pôjde fakticky o prístavbu. Rozhodujúci nie je názov, ale skutočný technický a právny obsah zásahu.

Odporúčam vec riešiť v súlade s ust. zákona o vlastníctve bytov, aby k výstavbe došlo, keďže sa tým zvýši hodnota jednotlivých bytov v bytovom dome. Otázkou je všaka to podstatnou aj samotné financovanie.

Dobrý deň, na vami položenú oztázku uvádzame, že vo veci platí ust. § 14b/ ods. Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, že  vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú okrem iných aj o súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu.

Náš názor :

Z otázky predpokaldáme, že pred rekonštrukciou balkónov podobné vonkajšie sušiaky prádla mali aj susedia v bytovom dome, teraz ich nemá nikto. Predpokladáme, že vzhľadom na túto okolnosť súhlas ostatných vlastníkov bytov nedosiahnete, okrem iných aj z dôvodu, že sa zmení vzhľad stavby bytového domu. Odporúčam nájsť iné vhodné riešenie /závesné sušiaky/.

Odporúčam vo veci kontaktovať správcu bytového domu.

Dobrý deň, z otázky sme pochopili, že chcete, aby byty, ktoré majú už balkóny, ich vlastníci aby si hradili výmenu balkónov zo svojich vlastných finančných prostriedkov, keďže oproti vlastníkom bytov 1. a 2 izbových bytov by v podstate došlo k ich zvýhodneniu vlastníkov 3. izbových bytov.

Vec však takto nefunguje. V rámci grenerálnej rekonštrukcie domu, ako aj z hľadiska architektonického, nie je možné predmetné byty vyňať z rekonštrukcoe bytového domu tak, aby si vlastníci hradili výmenu ich už existujúcich balkónov zo svojho, ako j z dôvodov bezpečnostných /životnosť stavby a stabilita súčasných balkónov/. Je to tak aj z dôvodu, že vlastník 2. izbového bytu môže kúpiť 3. izbový byt. Podľa § zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vlastníci bytov, ktoré majú balkóny platia aj vyššie sumu do fondu prevádzky, údržby a opráv /citujeme/, takže nie je právny dôvod, ab ydošlo k ich diskriminácii :

"Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade10) vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov."

V konečnom dôsledku rekonštrukciou a GO bytového domu stúpne hodnota všetkých bytov v bytovom dome.