Predaj časti pozemku pri podielovom spoluvlastníctve

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, v prípade, že by ste chceli kúpiť iba časti pozemku, ktoré vlastnia dvaja zo spoluvlastníkov, je dôležité si uvedomiť, že podielové spoluvlastníctvo nepredstavuje výhradné právo na konkrétnu časť pozemku. Každý spoluvlastnícky podiel je vnímaný skôr ako miera práv a povinností spojených s celým pozemkom, nie s jeho špecifickou časťou. 

Ak by vám teda dvaja spoluvlastníci chceli svoje podiely predať a ostatní s tým súhlasia, stali by ste sa spoluvlastníkom spolu s ostatnými osobami, ktoré vlastnia zvyšné podiely na pozemku. Aby ste dosiahli stav, kedy by ste "vlastnili svoju časť pozemku, ktorú by ste vlastnili len vy", by bolo potrebné predmetné časti pozemku právne oddeliť, čo môže vyžadovať rozdelenie pozemku a následné nové vyčlenenie pozemkov v katastri nehnuteľností. Takýto proces musí byť zápisaný do katastra príslušným katastrálnym kdborim a zahŕňa aj geometrický plán, ktorý vypracuje geodet.

Preto, ak sú ostatní spoluvlastníci ochotní súhlasiť s predajom, je potrebné najskôr konzultovať s notárom alebo právnikom špecializovaným na nehnuteľnosti, aby sa zabezpečilo, že celý proces - od kúpy podielov až po eventualitu oddelenia a prevod konkrétnej časti pozemku do vášho výlučného vlastníctva - bude zrealizovaný v súlade so slovenským právom a katastrálnymi predpismi. Konkrétna časť pozemku by musela byť náležite vyčlenená a vložená do katastra nehnuteľností ako nová parcela s vami ako jediným vlastníkom.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, z hľadiska Občianskeho zákonníka platí, že vlastník môže so svojím pozemkom disponovať (teda aj ho predať) a Občiansky zákonník sám o sebe neobsahuje všeobecný zákaz prevodu pozemku len preto, že ide o pozemok, ktorý je vo vlastníctve pozemkvého spoločenstva.

Ak ste počuli, že „podľa zákona sa to nedá“, spravidla nejde o pravidlo Občianskeho zákonníka, ale o praktický dôsledok toho, že takýto pozemok býva vo vlastníctve viacerých osôb (podielových spoluvlastníkov, ktorých mpôže byť niekoľko desiatok) a pri prevodoch potom vstupujú do hry pravidlá podielového spoluvlastníctva, najmä zákonné predkupné právo spoluvlastníkov.

Ak je dotknutá časť dvora v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, „odkúpenie“ v praxi znamená, že by ste nekupovali pozemok spoločenstva, ale museli by ste nadobudnúť spoluvlastnícke podiely od jednotlivých spoluvlastníkov (prípadne dosiahnuť dohodu všetkých o prevode na Vá a teda spísať kúpne zmluvy so všetkými spoluvlastníkmi konkrétnej časti Vášho dvora.

Pri prevode spoluvlastníckeho podielu platí zákonné predkupné právo všetkých ostatných spoluvlastníkov, t. j. predávajúci má voči nim ponukovú povinnosť a až keď predkupné právo nevyužijú, môže podiel previesť na inú osobu; pri viacerých spoluvlastníkoch sa títo musia dohodnúť na výkone predkupného práva, inak môžu odkúpiť pomernú časť podľa veľkosti podielov.

Z tohto dôvodu ľudia často hovoria, že „sa to nedá“, lebo získať všetky podiely alebo „vyčistiť“ predkupné práva býva organizačne náročné, ale aj finančne, lebo bude musieť byť vyhotovený geom. plán na odčlenenie tejto časti pozemku vo Vašom dvore, ktorý bude podkladom pre prípadné spísanie kúpnej zmluvy a následný zápis do katastra. Podstatné teda je hlavne to, koľko je podielových spoluvlastníkov.

Keďže máte vedomosť o tom, že ide o pozemok pozemkového spoločenstva, vydržanie z právneho hľadiska nebude možné.

Možnosťou na Vašej strane, aby nedošlo k sporom s pozemkovým spoločenstvom, je spísať nájomnú zmluvu napr. aj na 50 rokov a dohodnúť sa na nájme.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

pri predaji časti pozemku, ktorý vlastníte menej ako 5 rokov, je potrebné zohľadniť, že podľa § 9 zákona o dani z príjmov sa na takéto transakcie nevzťahuje oslobodenie od dane z príjmu. Ak uplynulo menej ako 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, príjem z predaja je zdaniteľný.

Základom dane je rozdiel medzi predajnou cenou pozemku, teda 60 000 eur, a nadobúdacou cenou, ktorá je v tomto prípade časťou tej sumy, za ktorú ste pozemok kúpili. Náklady súvisiace s kúpnou cenou a akékoľvek iné výdavky (napr. právne služby) sú tiež odpočítateľné.

Odporúčam kontaktovať daňového poradcu, aby ste mali istotu, čo môžete do základu dane započítať. Nie je to totiž úplne jednoduché na výpočet. Ak by ste chceli kontakt na dobrého daňového poradcu, dajte nám vedieť. 

Daňová povinnosť sa následne vypočíta z tohto základu dane za aktuálnu sadzbu dane z príjmu.