Právo prechodu

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, 

ďakujeme za otázku, ku ktorej predkladáme nasledovnú odpoveď, ktorá je vyjadrením názoru našej advokátskej kancelárie :

I./ Právna úprava Vami obsiahnutej problematiky je obsiahnutá v ust. §§ 127 a nasl. a ust. § 151n/  Občianskeho zákonníka ("OZ"), z ktorých vyberáme :

Z ust. §  123 OZ platí, že "vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Všetci vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana.
Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv. 
Vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb." 

Ďalej platí, že "vlastníci susediacich pozemkov sú povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb. Ak tým vznikne škoda na pozemku alebo na stavbe, je ten, kto škodu spôsobil, povinný ju nahradiť; tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť. Vlastník je povinný strpieť, aby v stave núdze alebo v naliehavom verejnom záujme bola na nevyhnutnú dobu v nevyhnutnej miere a za náhradu použitá jeho vec, ak účel nemožno dosiahnuť inak."

II./ V súvislosti s právom, ako sa si zabezpečiť prechod cez Váš pozemok je daná ust. § 151n/a nasl. OZ formou vecného bremena : 

" Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy; ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania."

Zo zákona platí, že "ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

Zmluva o práve prechodu resp. prejazdu sa musí uzatvoriť v písomnej forme a ak má mať účinky vecného bremena, potom musí byť zapísaná do katastra nehnuteľností.

Z ustálenej judikatúry :

R 28/1986: "Ak sa vecné bremeno zriaďuje k časti pozemku, vyznačuje sa táto časť pozemku na geometrickom pláne, ktorý je potom súčasťou listiny o právnom úkone, ktorým sa vecné bremeno zriaďuje. Ak je však  rozsah vecného bremena vzťahujúceho sa k časti pozemku vymedzený v listine o právnom úkone  slovne celkom určito, nemôže byť dôvodom neplatnosti právneho úkonu v zmysle ust. § 37 OZ sama skutočnosť, že nebol vyhotovený geom. plán s vyznačením časti pozemku, ktorej sa vecné bremeno týka."

NS SR, spis. zn. 3Cdo29/2009 : "Dostatočne určitým spôsobom formulovaná zmluva o zriadení vecného bremena môže zabrániť potencionálnym sporom o určenie /ne/existencie práva alebo povinnosti z vecného bremena a tiež sporom o spôsob výkonu práv vyplývajúcich z vecného bremena."

III./ Odporúčanie 

1./ Keďže nepoznáme konkrétnu stavbu, v ktorej sa nachádza prevádzka, prípadne viacero prevádzok, a pozemok, vrátane okolitých nehnuteľností, celkové usporiadanie v teréne, nie sú nám známe vzťahové súvislosti medzi Vašim pozemkom, nehnuteľnosťou vo vlastníctve obce, účel jej užívania, rozsah užívania Vášho pozemku nájomcom prevádzky, stav Vášho pozemku pre účel využitia nájomcom stavby, teda či je tam napr. zriadený nejaký funkčný chodník prípadne cesta pre autá, vec musíte prejednať s vlastníkom stavby, resp. či prístup k stavbe obce je možný aj inou cestou. Otázkou je aj či Váš pozemok nie je možné využiť ako stavebný pozemok napr. na účely výstavby rodinného domu /finančný profit z predaja pozemku/.
Otázkou je, prečo prístup k prevádzke nebol riešený v čase výstavby nehnuteľnosti resp. otvorení prevádzky.

2./ Prechod a prejazd cez Váš pozemok odporúčame riešiť  formou dohody, teda zmierčou cestou. Poznamenávame len, že Vy ako vlastník pozemku nateraz nie ste oprávnená vyberať poplatky za užívanie pozemku, nakoľko nemáte uzatvorenú žiadnu zmluvu. Pokiaľ sa jedná o predchádzajúce obdobie, je daná všeobecná premlčacia lehota 3 rokov spätne.

 3./ V závislosti od toho, či chcete, aby  právo prechodu a prejazdu bolo zapísané v katastri nehnuteľností alebo nie, nakoľko by zaväzovalo aj Vášho právneho nástupcu, máte v podstate dve možnosti :
a/ Spísať zmluvu o nájme predmetného pozemku s nájomcom nebytových priestorov na dohodnutú dobu s vymedzením časti Vášho pozemku. Náhrada za užívanie je vecou Vašej dohody.
b/ Spísať zmluvu s vlastníkom stavby - obcou o práve prechodu a prejazdu cez Váš pozemok ako vecné bremeno, s tým, že predmetná zmluva bude daná na zápis do katastra nehnuteľností. V prípade súdneho konania je potrebné rátať aj s nákladmi konania, vrátane znaleckého posudku.

Odporúčame kontaktovať advokáta.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

Ak má niekto cez Váš pozemok zriadené právo prechodu alebo prejazdu, znamená to, že ste ako vlastník povinný výkon tohto práva strpieť len v rozsahu, v akom bolo vecné bremeno zriadené, a oprávnená osoba ho môže vykonávať len primerane, teda iba na účel prístupu a spôsobom, ktorý čo najmenej zaťažuje Váš pozemok. Právo prechodu spravidla znamená oprávnenie chodiť pešo, kým právo prejazdu zahŕňa aj oprávnenie prechádzať vozidlom, ak je zriadené len právo prechodu, nemožno z neho automaticky vyvodzovať aj právo prejazdu, lebo obsah vecného bremena musí byť určený presne a nemožno ho svojvoľne rozširovať. Oprávnený teda nemôže na Vašom pozemku parkovať, skladovať veci, vykonávať stavebné úpravy, rozširovať trasu ani ho užívať nad dohodnutý alebo určený rozsah, ak to z obsahu vecného bremena výslovne nevyplýva. Na druhej strane ani Vy mu nesmiete v dohodnutom výkone brániť, napríklad oplotením, zábranami alebo iným konaním, ktorým by sa výkon práva znemožnil alebo podstatne sťažil. Rozhodujúce je preto vždy presné znenie zmluvy, rozsudku alebo zápisu v katastri, lebo práve z neho sa posudzuje, či ide len o prechod peši, alebo aj o prejazd motorovým vozidlom.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

podľa slovenského práva je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti platný, ak je uzatvorená písomná zmluva a vklad vlastníckeho práva je povolený katastrálnym úradom (§ 588 a nasl. Občianskeho zákonníka, § 28 a nasl. Katastrálneho zákona). Samotný fakt, že nový vlastník kúpil pozemok „špekulatívne“, nie je dôvodom na neplatnosť prevodu. Neplatnosť prevodu by mohla byť spôsobená len závažnými právnymi vadami, napríklad ak by zmluva bola uzatvorená v rozpore so zákonom, obchádzala zákon.
Samotné dlhodobé užívanie cesty a existencia asfaltovej komunikácie na pozemku však neznamená, že prevod je neplatný.

Pre Vašu situáciu je dôležité zvážiť iné právne možnosti, najmä zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu (služobnosti) podľa § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka. Ak je prístup k Vašim domom možný len cez tento pozemok a inak by ste boli odrezaní od verejnej komunikácie, máte právo domáhať sa zriadenia vecného bremena súdnou cestou, ak sa s vlastníkom nedohodnete. Súd v takom prípade môže rozhodnúť o zriadení vecného bremena za primeranú finančnú náhradu.

Ďalšou možnosťou je odkúpiť pozemok - cestu Vy a ostatní vlastníci nehnuteľnosti, pre ktorých je cesta jedinou prístupovou komunikáciou k domom. Vzniklo by tak podielové spoluvlastníctvo Vás a ostatných vlastníkov susedných domov.

Odporúčam Vám obrátiť sa na advokáta, ktorý posúdi konkrétne okolnosti prevodu a možnosti napadnutia platnosti zmluvy, ak by ste mali podozrenie na konkrétnu právnu vadu, pričom bude riešené aj vecné bremeno spočívajúce v príve prechodu a prejazdu, prípadne odkúpenie pozemku.

Vo veci môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
vaša otázka je veľmi častá v praxi, najmä pri predaji stavebných pozemkov, kde prístupová cesta vedie cez pozemok s viacerými spoluvlastníkmi.

Podľa ust. § 137 Občianskeho zákonníka platí, že každý zo spoluvlastníkov má právo nakladať so svojím podielom, ale s celou vecou môžu nakladať len všetci spoluvlastníci spoločne.

Ak by ste teda chceli zriadiť vecné bremeno práva prechodu a prejazdu cez tento pozemok, musíte získať súhlas všetkých spoluvlastníkov, pretože ide o zaťaženie celej nehnuteľnosti, nie len podielu jedného z nich. Nestačí teda odkúpiť podiel od jedného spoluvlastníka – tým by ste získali len spoluvlastnícky podiel na pozemku, ale nie výlučné právo prechodu cez celý pozemok. Ostatní spoluvlastníci by mohli váš prístup obmedziť alebo spochybniť aj súdnou cestou, keďže majú k predávanej časti pozemku predkupné právo v zmysle ust. § 140 Obč. zákonníka. Ak by ste teda odkúpili podiel len od jedného spoluvlastníka, stali by ste sa len ďalším spoluvlastníkom a na zriadenie vecného bremena práva prechodu  prejazdu  by ste stále potrebovali súhlas ostatných. Právo prechodu by ste mohli vykonávať len v rozsahu svojho podielu, čo v praxi neznamená bezproblémový prístup pre budúceho kupca.

Odporúčam nasledovné :

Pokúste sa rokovať so všetkými spoluvlastníkmi o zriadení vecného bremena v prospech vášho pozemku. Ideálne je uzavrieť zmluvu o zriadení vecného bremena so všetkými vlastníkmi a túto zmluvu zapísať do katastra nehnuteľností. Uvádzame tiež, že keďže chcete predať ako obec iný -  vedľajší pozemok, nie je to Vaša povinnosť.
Ak by dohoda nebola možná, môžete sa obrátiť na súd a žiadať zriadenie vecného bremena súdnou cestou podľa § 151o Občianskeho zákonníka, ak preukážete, že iný prístup na pozemok obce nie je možný  i keď napr. obtiažnejšou cestou /okľukou/ a je to vo verejnom záujme.

Alternatívne môžete skúsiť odkúpiť celý dvojmetrový pás od všetkých spoluvlastníkov, čím by ste získali výlučné vlastníctvo a mohli s ním voľne nakladať. Posledným riešením je, aby kupujúpci Vášho pozemku - pozemku obce si predmetný pás pozemku vyporiadal sám na vlastné náklady podľa nami uvedneého postupu ako ho uvádzame v tejto odpovedi.

Ak by ste teda odkúpili len podiel na predmetnom pozemku,budúci kupujúci by nemal garantovaný prístup na svoj pozenok a mohol by sa dostať do sporov s ostatnými vlastníkmi tohto malého pozemku o šírke cca 2 metre. Preto odporúčam postupovať len cestou dohody so všetkými alebo súdnou cestou.

Ak by ste potrebovali konkrétnu pomoc s prípravou zmlúv alebo zastupovaním pri rokovaniach, môžete ma kontaktovať na ďalšiu spoluprácu.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, prečítali sme si Vami položenú otázku, ku ktorej uvádzame nasledovnú odpoveď :

Z otázky predpokladáme, že sused ako vlastník rodinného domu sa nemôže dostať k svojmu domu riadnou - inou cestou aj keby to bola dlhšia cesta, jedine sa môže dostať k svojmu domu len cez Váš pozemok.

Ak je právny stav taký ako uvádzame vyššie, potom riešením by bola len dohoda o zriadení vecného bremena v prospech suseda, ktorá by ho oprávňovala k právu prechodu a prejazdu cez Váš pozemok, prípadne spísanie nájomnej zmluvy k užívaniu Vášho pozemku na uvedený účel. V oboch prípadoch bude potrebný geom. plán. Samozrejme ako zriadenie vecného bremena, tak aj nájomné zmluva by boli zriadené za odplatu, teda sused by Vám musel platiť finančnú náhradu. Ak by medzi Vami nedošlo k písomnej dohode, ktorý by bola zavkladovaná do katastra nehnuteľností,  potom riešením na Vašej strane je podanie žaloby na súd o vydanie bezdôvodoného obohatenia, ktorého výška by bola vo výške nájomného za obvyklý pozemok v uvedenej lokalite. Vydanie bezdôvodného obohatenia môžete žiadať aj za predch. obdobie max. 3 roky. Nájomné cestou súdu nateraz žiadať nemôžete, lebo nemáte spísanú nájomnú zmluvu.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta, ktorý problém bude riešiť. Máme s uvedenou problematikou akúsenosti a preto môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

v prípade, že by ste chceli bratovi darovať polovicu záhrady a súčasne zriadiť právo prechodu cez váš pozemok, je možné túto situáciu právne ošetriť prostredníctvom vecného bremena na užívanie práva prechodu. Vecné bremeno je právny nástroj, ktorý zakladá pre vlastníka záhrady právo prechodu cez váš pozemok a je zapísané v katastri nehnuteľností.

Ak chcete zabezpečiť, že právo prechodu zanikne pri predaji záhrady inému vlastníkovi, môžete v zmluve určiť, že vecné bremeno bude viazané osobne na brata a zanikne tak pri predaji nehnuteľnosti. Vecné bremená môžu byť totiž osobné, teda sú viazané na osobu, a pri ich zániku môže hrať úlohu aj úprava zmluvná (vaša dohoda).

Samotné zrušenie vecného bremena môže nastať zo zákona, súdnym rozhodnutím alebo na základe úpravy zmluvy. Je možné do zmluvy zakomponovať podmienku, že vecné bremeno zanikne, ak sa záhrada predá.

Odporúčam však, aby bola zmluva pripravená alebo aspoň skontrolovaná právnym expertom, aby zabezpečila presnosť a minimalizovala riziká spojené s právnymi nejasnosťami.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, označenie pozemku v katastri nehnuteľnosti nie je rozhodujúce z hľadiska toho, že sused si vymienil právo prechodu cez uvedený pozemok.

Ak je pozemok vo vaom výlučnom vlastníctve a máte ho zapísaný v KN na liste vlastníctva, potom sused môže pozemok užívať len na základe vášho súhlasu, najlepšie na základe nájomnej zmluvy, prípadne na základe písomnej dohody o vecnom bremene spočívajúce v práve prechodu a prejazdu, ktorá dohoda podlieha vkladovému konaniu do katastra nehnuteľnosti.

Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta.

Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, podľa Občianskeho zákonníka, ak nie je možné zabezpečiť prístup k stavbe inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok . To znamená, že ak prístup k vášmu pozemku na postavenie rekreačnej chatky nie je možné zabezpečiť iným spôsobom, máte možnosť predložiť návrh na súde na zriadenie práva cesty cez priľahlý pozemok. Vecné bremeno je právny inštitút, ktorý umožňuje výkon určitých práv nad nehnuteľnosťou, ktorá patrí inej osobe, v tomto prípade právo cesty cez priľahlý pozemok. Pokiaľ ide o otázku súhlasu všetkých vlastníkov priľahlého pozemku, proces zriadenia vecného bremena na súde vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov pozemku ak by to malo byť dohodou.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
áno musí dodržať geometrický plán, ktorý bol prílohou k zmluve o zriadení vecného bremena. Tam je totiž vyznačené v akom rozsahu ste oprávnený užívať jeho pozemok keď potrebujete cez neho prejsť. Ak to bolo robené tak ako si myslím, že cesta dozadu vedie popri vašich domoch, tak prinajmenšom túto šírku by mal udržiavať. Problém bude ak ste nerobili geometrický plán, ale vecné bremeno ste zriadili na celé parcely. V takom prípade je totiž situácia neprehľadnejšia.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
ak kupoval chatku bez toho, aby boli zriadené vecné bremená v prospech jeho stavby, vedel v akom stave kupuje stavbu (t.j. že nemá právny prístup k stavbe, nemá právo zriaďovať IS...). V takom prípade, ak bude chcieť dotiahnuť elektrinu alebo iné IS k stavbe, bude musieť mať Váš súhlas so zriadením vecného bremena pre jeho IS na Vašom pozemku. Bez toho mu žiadny stavebný úrad nevydá na to povolenie.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
z otázky vyplýva, že máte podpísanú zmluvu o práve prechodu suseda cez Váš pozemok. Neuvádzate, či predmetná dohoda o zriadení vecného bremena bola zavkladovaná do katastra nehnuteľnosti.

Uvádzame, že ak v samotnej zmluve je uvedené právo prechodu, v zmysle doslovného významu tohto slova ide o prechod pešo, teda nie autom /prejazd/.

Podstatné pre to, aby ste museli povoliť prejazd cez Váš pozemok na pozemok suseda je to, či na pozemku suseda stojí stavba a či sa vie dostať autom na svoj pozemok so stavbou aj iným sôsobom hoci aj obchádzkou za sťaženejších podmienok. Vec je možné riešiť zmluvou o zriadení vecného brmena s právom prejazdu, prípadne ak sa nedohodnete cestou súdu. Podľa § 151o/ ods. 3 Obč. zákonníka platí :

"Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok."

Záver

Ak zo samotného znenia terajšej dohody o práve prechodu je uvedené, že sa dojednáva prechod cez Váš pozemok, ide len o právo prechodu /pešo/ a nie ste mu povinná umožniť prejazd cez Váš pozemok. Podstatné pre posúdenie toho, či by sused sa mohol obrátiť na súd s návrhom na zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve prejazdu, je to, či sa na svoj pozemok, na ktorom stojí stavba, vie dostať aj inou cestou, hoci aj napr. obchádzkou. V tomto smere by sme pre lepšie zodpovedanie otázky potrebovali vedieť konkrétne okolnosti. Uvádzame tiež, že ak by sa na susedovom pozemku nenachádzala žiadna stavba, potom zo zákona platí ust. § 127  ods. 3 Obč. zákonníka :