Ponechanie trvalého pobytu predávajúcemu

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

ďakujeme za otázku, na ktorú odpovedáme nasledovne :

V otázke uvádzate, že kupujete nehnuteľnosť s tým, že predávajúci Vás požiadal o dočasné ponechanie trvalého pobytu na tejto adrese, ako aj sídlo spoločnosti. V poslednej časti otázky uvádzate, že nehnuteľnosť je riadne kúpená a prepísaná na Vás ako nových vlastníkov. Kúsok je rozpor medzi úvodom otázky a záverom, ale budeme vychádzať zo stavu, že nehnuteľnosť už je riadne zavkladovaná bez toho, aby ste uvedené problémy riešili písomnou formou s predávajúcim vopred písomne.

Základná právna úprava problematiky je upravená v ust. zákona o hlásení trvalého pobytu občanov, ust. Obč. zákonníka a ust. Obchod. zákonníka, zákona o miestnych daniach.

1./ Podľa zákona o hlásení trvalého pobytu občanov platí :
"Trvalý pobyt je pobyt občana spravidla v mieste jeho stáleho bydliska na území Slovenskej republiky. Občan má v tom istom čase iba jeden trvalý pobyt. Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt. Prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k budove uvedenej v odseku 2 ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter." 

Podľa cit. zákona "ohlasovňa záznam o trvalom pobyte zruší  okrem iných aj v prípade 

písm. f) na návrh vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov budovy alebo jej časti občanovi, ktorý nemá k budove alebo jej časti žiadne užívacie právo; návrh nemožno podať voči vlastníkovi alebo spoluvlastníkovi budovy alebo jej časti, manželovi alebo nezaopatrenému dieťaťu vlastníka alebo spoluvlastníka budovy alebo jej časti." 

Ďalej platí, že občan, ktorému bol trvalý pobyt zrušený , čo platí aj vo Vašom prípade/  a sa môže prihlásiť na trvalý pobyt v ohlasovni v mieste, kde sa zdržiava. V takom prípade ako miesto trvalého pobytu sa uvedie iba obec pobytu. Adresa sídla obecného úradu tejto obce je adresou takého občana na účely doručovania písomností od orgánov verejnej správy a iných štátnych orgánov a na účely zápisu do zoznamu voličov. Obec je povinná spôsobom v mieste obvyklým, najmä oznámením na úradnej tabuli, upozorniť prihláseného občana, že mu bola alebo že mu má byť doručená písomnosť.

2./ Podľa ust. Obchod. zákonníka  platí, že "sídlom právnickej osoby a miestom podnikania fyzickej osoby je adresa, ktorá je ako sídlo alebo miesto podnikania zapísaná v obchodnom registri alebo živnostenskom registri, alebo v inej evidencii ustanovenej osobitným zákonom. Právnická osoba alebo fyzická osoba musí preukázať, že má k nehnuteľnosti alebo jej časti, ktorej adresa je ako jej sídlo alebo miesto podnikania zapísaná v obchodnom registri alebo v živnostenskom registri, alebo v inej evidencii ustanovenej osobitným zákonom, vlastnícke právo alebo užívacie právo, ktoré užívanie nehnuteľnosti alebo jej časti ako sídla alebo miesta podnikania nevylučuje, alebo súhlas vlastníka nehnuteľnosti alebo jej časti so zápisom nehnuteľnosti alebo jej časti ako sídla alebo miesta podnikania do obchodného registra, živnostenského registra alebo inej evidencie ustanovenej osobitným zákonom."

Ak by ste sa nedohodli aspoň na sídle spoločnosti na Vašej adrese, potom v zmysle ust. § 68  Obchod. zákonníka môžete podať návrh na súd na zrušenie spoločnosti, keďže podľa cit. ustanovenia súd môže rozhodnúť o zrušení spoločnosti  nakoľko spoločnosť nebude spĺňať podmienku ust. § 3 odst. 3 Obch. zákonníka - viď predch. odstavec o sídle spoločnosti. 

3./ Podľa zákona o miestnych daniach platí, že "ak daňovník podal priznanie k dani z nehnuteľnosti, k dani za psa, k dani za predajné automaty a k dani za nevýherné hracie prístroje podľa § 99a a stane sa vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom ďalšej nehnuteľnosti alebo dôjde k zmene druhu alebo výmery pozemku, účelu využitia stavby, bytu alebo nebytového priestoru alebo mu zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľností, je povinný podať čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností príslušnému správcovi dane v lehote podľa § 99a ods. 1"(t.j. do 31.1. nasled. kalendárneho roka).

Rovnako zákona stanovuje povinnosti ohľadom poplatku za odpad. 

4./  Rovnako podľa zákona o živn. podnikaní je  "podnikateľ je povinný oznámiť príslušnému živnostenskému úradu všetky zmeny a doplnky týkajúce sa údajov a dokladov ustanovených na ohlásenie živnosti a predložiť o nich doklady spôsobom uvedeným v § 46 do 15 dní od vzniku týchto zmien, ak tento zákon neustanovuje inak."  Tu patrí aj zmena sídla spoločnosti, ako aj zmena trvalého pobytu. 
Pri premiestnení sídla alebo bydliska je miestne príslušný živnostenský úrad podľa nového sídla alebo bydliska.

ODPORÚČANIE 

1./ Sme tohto názoru, že podávať vo veci žalobu, aby predávajúci sa odhlásil z adresy, ako aj zmenil sídlo spoločnosti, nie je nutné. Prípadne aj teraz si tieto otázky môžete dojednať písomnou formou, ako aj formu odovzdávania pošty, prípadne aj odplatu. Je na Vašom zvážení, či budete akceptovať tento stav, nakoľko pošta bude chodiť na Vašu adresu.

Platí však, že predávajúceho môžete odhlásiť z trvalého pobytu v ohlasovni na základe predloženia nového listu vlastníctva. Rovnako môžete menovanému oznámiť, že nesúhlasíte, aby na tejto Vašej adrese bolo sídlo jeho spoločnosti. A prípadne následne uvedený údaj oznámiť živnostenskému úradu a súdu podľa vyššie uvedeného.

2./ Odporúčame Vám pozrieť aktuálne údaje o spoločnosti predávajúceho na nasledovných stránkach : obchodný register, živnostenský register, dlžníci sociálnej a zdravotných poisťovní, dlžníci daňového úradu, register účtovných závierok, prípadne aj internetovú stránku predmetnej spoločnosti,  ktoré všetky údaje nájdete na internete podľa základných údajov o spoločnosti - obchodné meno. Spomínané údaje sú verejne dostupné. Podľa zistených údajov sa budete vedieť zorientovať a rozhodnúť.

3./ Následne sa musíte resp. mali by ste sa rozhodnúť ako budete konať. Pre prípad dlhov je treba vedieť, že veritelia Vás v zmysle prísl. zákonov môžu obťažovať na adrese, keďže je tam sídlo spoločnosti a trvalý pobyt. Pre podnikateľa resp. predávajúceho platia ust. zákonov živnostenského, obchodného zákonníka, uvádzame aj poisťovne sociálnu a zdravotné, ako aj daňový úrad, kam sa tiež zmeny ohlasujú. Vieme, že tieto zmeny podliehajú správnym a súdnym poplatkom, ale predávajúci je určite uzrozumený o týchto svojich povinnostiach.

Dúfame, že naša právna rada Vám pomôže.
Budeme radi, ak nám dáte vedieť, ako ste dopadli.
 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

Ak ste spísali kúpnopredajnú zmluvu alebo inú zmluvu, na základe ktorej ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti, potom nechápeme, na základe čoho predávajúci má kľúče od nehnuteľnosti a s touto môže disponovať z hľadiska toho, že môže vstupovať do nehnuteľnosti.

Podľa ust. § 628 Obč. zákonníka "darovacia zmluva musí byť písomná, ak je predmetom daru nehnuteľnosť, a pri hnuteľnej veci, ak nedôjde k odovzdaniu a prevzatiu veci pri darovaní." 

Pokiaľ Vám nehnuteľnosť bola odovzdaná a Vami prevzatá, potom je darovacia zmluva ohľadom hnuteľných vecí uzatvorená týmto momentom, ak ste sa písomne nedohodli inak. V prípade súdneho konania by bolo predmetom dokazovania, či hnuteľné veci uvedené v otázke sú predmetom darovacej zmluvy.

Z Vašej strany preto treba zamedziť predajcovi vstup do nehnuteľnosti, ktorej ste vlastníkom.