Odkúpenie urbárskeho podielu na nehnuteľnosti

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň. 

Urbár je spoločenstvo vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti a toto spoločenstvo musí konať v súlade so zákonom č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách. 

Spoločná nehnuteľnosť

Spoločnou nehnuteľnosťou zákon rozumie jednu nehnuteľnú vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov. Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti nemožno zrušiť a vyporiadať podľa všeobecných ustanovení o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.

Predmetom kúpnej zmluvy bude spoluvlastnícky podiel predávajúceho na spoločnej nehnuteľnosti. Môžete kúpiť len celý podiel, nie jeho časť, pretože platí, že pri prevode podielu spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť spoluvlastnícky podiel na spoločnej nehnuteľnosti, ktorému zodpovedá výmera menšia ako 2 000 m2.

Neviem za akým účelom kupujete podiel od jedného z vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ale spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná okrem prípadov stanovených zákonom. Zákon v § 8 ods. 2  stanovuje, že od pozemku alebo pozemkov patriacich do spoločnej nehnuteľnosti možno na základe rozhodnutia zhromaždenia oddeliť novovytvorený pozemok (ďalej len "oddelená časť spoločnej nehnuteľnosti"), ak

a) ide o prevod vlastníckeho práva k pozemku zastavanému stavbou povolenou podľa osobitného predpisu, ak nejde o neoprávnenú stavbu,
b) sa mení účelové využitie spoločnej nehnuteľnosti alebo jej časti podľa osobitných predpisov,
c) ide o prechod vlastníckeho práva k pozemkom vyvlastnením alebo na účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť,
d) tak ustanovuje osobitný predpis alebo
e) ide o prevod vlastníckeho práva k pozemku v chránenom území alebo jeho ochrannom pásme podľa osobitného predpisu.

Práva vlastníka podielu spoločnej nehnuteľnosti

Členmi spoločenstva, t.j. urbáru sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti. Členstvo v spoločenstve vzniká a zaniká prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti.

Nadobúdateľ vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti vstupuje do práv a povinností člena spoločenstva v rozsahu nadobúdaného podielu a je povinný do dvoch mesiacov odo dňa nadobudnutia vlastníckeho práva pristúpiť k zmluve o spoločenstve.

Vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti môže previesť svoje podiel, avšak zákon stanovuje určité obmedzenia pri prevode tohto podielu spoločnej nehnuteľnosti a to:

1. Prevod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný. Preto musíte od vlastníka odkúpiť celý podiel na spoločnej nehnuteľnosti.

2. Prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na spoločenstvo je zakázaný. Spoločenstvo ako právnická osoba nemôže nadobúdať podiely spoločnej nehnuteľnosti

3. Vlastníci spoločnej nehnuteľnosti môžu spoločnú nehnuteľnosť alebo jej časť prenajať.

4. Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve,15) ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe.

Na základe vyššie uvedených skutočností, ak už nie ste vlastníkom podielu na spoločnej nehnuteľnosti, tak podiel od vlastníka spoločnej nehnuteľnosti môžete kúpiť až vtedy, ak dostanete súhlas od výboru a nie od predsedu. 

Kúpna zmluva

Kúpna zmluva musí mať zákonom stanovené náležitosti, pretože okresný úrad preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.

Kúpna zmluva týkajúca sa prevodu podielu vlastníka spoločnej nehnuteľnosti je štandardnou zmluvou a v ničom sa neodlišuje od bežnej kúpnej zmluvy pri predaji akéhokoľvek pozemku. Kúpnu zmluvu si môžete vyhotoviť sám alebo sa môžete obrátiť buď na advokáta alebo notára, ktorý Vám ju za odmenu spíšu. K jej spísaniu budete potrebovať občiansky preukaz predávajúceho, občiansky preukaz kupujúceho a kópiu výpisu z listu vlastníctva. 

Na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor je potrebné vo Vašom prípade predložiť:

 - návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra, ktorý musí obsahovať:

a) meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania fyzickú osobu; obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania právnickú osobu,
b) označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,
c) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony.

- kúpnu zmluvu, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach

- správny poplatok   

Na kúpnej zmluve musí byť overený podpis predávajúceho, ktorý je možné overiť buď na matrike akéhokoľvek obecného alebo mestského úradu alebo na notárskom úrade. 

V prípade, že predávajúca nie je schopná sa dostaviť na overenie podpisu na príslušný úrad, je potrebné sa dohodnúť buď s pracovníkom matriky alebo s notárom o tom, akým spôsobom je možné overiť jej podpis. Matrikárka alebo pracovník notárskeho úradu  prídu osobne za predávajúcou, ktorá pred nimi podpíše kúpnu zmluvu a zároveň sa podpíše aj do knihy na overovanie podpisov. 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

odkúpenie časti urbariátu nečlenom skutočne predstavuje výzvu. Podľa zákona o pozemkových spoločenstvách majú členovia spoločenstva predkupné právo. To znamená, že každý prevod podielu musí byť najprv ponúknutý ostatným členom spoločenstva. Ak členovia o podiel neprejavia záujem, môžu ho predať tretej osobe.

Nečlen môže nadobudnúť podiel, ak žiadny z členov nevyužije predkupné právo.

Bez predkupného práva je možné dohodnúť sa s členom urbariátu, ktorý je vašou blízkou osobou, aby ho previedol na Vás. 

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, ak chcete zistiť informácie o vlastníkoch pozemku pod Vašou chalupou, odporúčam Vám najprv vyhľadať pozemok v katastri nehnuteľností, ktorý je verejne prístupný na stránke katastrálneho úradu. Informácie o vlastníkovi by mali byť zaznamenané v liste vlastníctva, ktorý je priradený k danému pozemku a je dostupný v elektronickej podobe. Pokiaľ ide o možnosť odkúpenia pozemku, je potrebné najprv zistiť, kto je jeho vlastníkom a následne s vlastníkom rokovať o možnom odkúpení. V prípade pozemkov vo vlastníctve Urbariátu je potrebné rokovať priamo s predstaviteľmi Urbariátu.