Investície do cudzieho domu

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň. Vaša otázka v zásade smeruje k úprave vlastníckych vzťahov medzi dvoma nezosobášenými partnermi.

Bez sobáša nie je bezpodielové spoluvlastníctvo

Kľúčovým faktom vo Vašej otázke je to, že píšete o priateľovi, nie o manželovi. Z tejto informácie preto usudzujem, že nie ste v manželskom zväzku, ale v partnerskom vzťahu druha a družky. Nakoľko vznik bezpodielového spoluvlastníctva manželov je zákonným následkom uzavretia manželstva, takéto osobitné majetkové spoločenstvo nikdy nemôže vzniknúť medzi partnermi, ktorí nie sú zosobášení.

Okrem toho ak by ste aj boli zosobášení, tak darovanie je jednou zo zákonných výluk z bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Inak povedané, veci nadobudnuté darovaním v zásade nepatria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

Výlučné vlastnícke právo

Pokiaľ Vám rodičia darujú dom, tento domu bude vlastnícky patriť výlučne Vám. V darovacej zmluve budú na strane darcu označení Vaši rodičia a na strane obdarovaného budete označená Vy.

Za daných okolností teda Váš partner nenadobudne vlastnícke (a v zásade ani žiadne iné právo) k predmetu daru, ktorým bude nehnuteľnosť – dom.

Ako výlučná vlastníčka teda budete oprávnená s domom slobodne nakladať, a to bez potreby konzultácie s Vašim partnerom.

Investovanie do domu

Ak už dôjde k darovaniu dotknutého domu, ako uvádzate vo Vašej otázke, plánujete ho zrekonštruovať, teda investovať doň. Vychádzajúc z kontextu Vašej otázky usudzujem, že na rekonštrukcii sa budete podieľať s partnerom obaja.

Z Vášho uhla pohľadu pritom pôjde o investíciu do vlastného majetku, ale z pohľadu Vášho partnera pôjde o investíciu do cudzieho majetku. Preto ak by v budúcnosti došlo medzi Vami k akýmkoľvek nezhodám a rozchodu, Váš partner by sa mohol teoreticky domáhať vydania bezdôvodného obohatenia, ktoré by spočívalo v investíciách, ktoré by vynaložil do Vášho domu.

Na druhej strane ani samotné investície by zo strany Vášho partnera nezakladali žiadne vecné práva, a teda by nemal žiadny vlastnícky nárok na dom ako taký. Dom totiž aj po investíciách bude patriť vlastnícky výlučne Vám.

Vydanie bezdôvodného obohatenia

Za predpokladu, že by medzi Vami a Vaším partnerom vznikli problémy, ktoré by neskôr vyústili do Vášho rozchodu, je na mieste domnievať sa, že Váš partner by chcel nahradiť náklady na spomenuté investície. Inak povedané, mohol by si nárokovať na už spomínané vydanie bezdôvodného obohatenia.

Za daných okolností by však bolo kľúčové posúdenie premlčacej doby, pretože pri bezdôvodnom obohatení platí subjektívna dvojročná premlčacia doba (pre začatie plynutia subjektívnej premlčacej doby je dôležité to, kedy sa oprávnený dozvedel, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil). V porovnaní so všeobecnou trojročnou premlčacou dobou teda ide o značne kratší časový úsek.

Okrem spomenutej subjektívnej premlčacej doby treba počítať aj s objektívnou premlčacou dobou, ktorá je v zásade trojročná a začína plynúť odo dňa, kedy k bezdôvodnému obohateniu skutočne došlo (iba pri úmyselnom bezdôvodnom obohatení je objektívna premlčacia doba až desaťročná).

Podľa ustanovenia § 107 Občianskeho zákonníka platí, že:

„(1) Právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil.

(2) Najneskôr sa právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia premlčí za tri roky, a ak ide o úmyselné bezdôvodné obohatenie, za desať rokov odo dňa, keď k nemu došlo.

(3) Ak sú účastníci neplatnej alebo zrušenej zmluvy povinní navzájom si vrátiť všetko, čo podľa nej dostali, prihliadne súd na námietku premlčania len vtedy, ak by aj druhý účastník mohol premlčanie namietať.“

Pokiaľ by si Váš partner neuplatnil svoj prípadný nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia na súde vo vyššie spomenutých premlčacích dobách, v rámci súdneho konania by ste mali k dispozícii pomerne silný a efektívny prostriedok procesnej obrany v podobe námietky premlčania.

Ak by ste totiž vzniesli námietku premlčania dôvodne, malo by to za následok zamietnutie žaloby na vydanie bezdôvodného obohatenia, a teda neúspech Vášho partnera.

Syn Vášho partnera

V zadanej otázke ste spomenuli aj skutočnosť, že Váš partner má potomka – syna z prvého manželstva. Uvedená skutočnosť však sama o sebe nemá žiadny vplyv na výklad uvedený vyššie. Syn Vášho partnera, rovnako ako jeho otec, nemá bez ďalšieho žiadny nárok na majetok, ktorý by ste získali darovaním od svojich rodičov.

Osobitná otázka by bola otázka dedenia po Vašej smrti, avšak Vaša otázka k inštitútu dedenia nesmerovala, a preto akýkoľvek výklad o prípadnom dedení by bol skôr nadbytočný.

Záver

Záverom možno zdôrazniť, že dom, ku ktorému by ste nadobudli výlučné vlastnícke právo na základe darovania, by bol Vašim majetkom. Na skutočnosti, že by išlo o Váš výlučný majetok nič nezmení ani to, ak by ste tento dom zrekonštruovali spoločne s Vašim partnerom. Preto z pohľadu Vášho partnera by v prípade Vášho rozchodu bolo možné uvažovať jedine o prípadnom nároku na vydanie bezdôvodného obohatenia spočívajúceho v investíciách do cudzej veci, v dôsledku ktorých sa táto cudzia vec zhodnotila.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

pokúsim sa Vám objasniť situáciu. Nehnuteľnosti nadobudnuté darom počas manželstva, ako je rodinný dom darovaný Vášmu manželovi, nepatria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). To znamená, že Váš manžel je výlučný vlastník tejto nehnuteľnosti a môže s ňou voľne nakladať, vrátane predaja, bez Vášho súhlasu. Na druhej strane, ak ste do rekonštrukcie domu investovali vlastné prostriedky, je možné, že by ste mali nárok na ich náhradu. Pozor ak ste uz rozvedení, tak Vám plynie premlčacia lehota. 

Ak neexistovala žiadna dohoda, tak lehota je 2 ročná. Odporúčam Vám pozbierať všetky dôkazy o tom, ako ste investovali do jeho domu. Máte právo požadovať sumu zhodnotenia jeho nehnuteľnosti. Ak nebudete robiť nič, Váš nárok sa premlčí

Čo sa týka chaty, ak bola stavaná počas manželstva a nie je jasné, z akých prostriedkov bola financovaná, mohlo by sa potenciálne posudzovať ako spoločný majetok. Bolo by to vhodné odkonzultovať, aby sme mohli posúdiť konkrétnu situáciu.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň

podľa § 139 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: “1) Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. 2) O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. 3) Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.”

Je dôležité, či tieto investície budú robené so súhlasom alebo bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov. 

Pokiaľ s investíciou spoluvlastníci súhlasia, hovoríme o dohode o hospodárení so spoločnou vecou a ten kto investuje do spoločnej veci má proti ostatným spoluvlastníkom právo na úhradu nákladov (vynaložených prostriedkov).

Pokiaľ s investíciou ostatní spoluvlastníci nesúhlasia, takéto právo Vám nevzniká avšak môžete sa dovolávať vydania bezdôvodného obohatenia z titulu zhodnotenia ich podielov.