Dôvody hodné osobitného zreteľa: kedy súd nezruší podielové spoluvlastníctvo podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka?

Zhrnutie: Súd môže výnimočne zamietnuť žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, ak existujú dôvody hodné osobitného zreteľa podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Platí však zásada, že nikto nesmie byť spravodlivo nútený zotrvať v spoluvlastníctve, preto súd žalobe spravidla vyhovie a spoluvlastníctvo zruší. Dôvodom na zamietnutie žaloby môže byť najmä vysoký vek, zlý zdravotný stav, odkázanosť na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nemožnosť zabezpečiť si iné bývanie alebo skutočnosť, že v nehnuteľnosti majú domov maloleté deti. Zamietnutie žaloby platí len „pre tento raz“ – pri zmene pomerov možno žalobu podať znova. Kto sa na tieto dôvody odvoláva, musí ich konkrétne tvrdiť a preukázať.

Právny stav k 3. júlu 2026. Autor: JUDr. Milan Ficek, advokát, advokátska kancelária Ficek & Partners.

Čo je podielové spoluvlastníctvo a ako sa ruší?

Podielové spoluvlastníctvo znamená, že jedna vec – najčastejšie dom, byt alebo pozemok – patrí viacerým vlastníkom súčasne, pričom spoluvlastnícky podiel podľa § 137 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb., ďalej „OZ“) vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci. Podľa § 136 OZ môže byť vec v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, pričom spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové.

Spoluvlastníctvo sa prednostne ruší dohodou. Podľa § 141 OZ sa spoluvlastníci môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; pri nehnuteľnosti musí byť dohoda písomná. Ak k dohode nedôjde, podľa § 142 ods. 1 OZ zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Zákon pritom určuje záväzné poradie spôsobov vyporiadania:

1. reálne rozdelenie veci, ak je dobre možné;
2. prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu, ak rozdelenie nie je dobre možné;
3. predaj veci a rozdelenie výťažku podľa podielov, ak vec žiaden zo spoluvlastníkov nechce.

Súd prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci; pri prikázaní veci zohľadňuje aj násilné správanie spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Podľa § 142 ods. 3 OZ môže súd pri rozdelení veci zriadiť vecné bremeno a zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznuce na nehnuteľnosti.

Čo sú dôvody hodné osobitného zreteľa podľa § 142 ods. 2 OZ?

Kľúčové ustanovenie znie: „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“ Ide o výnimku zo zásady, že nikto nemá byť spravodlivo nútený zotrvať v podielovom spoluvlastníctve. Súd teda spravidla spoluvlastníctvo zruší a vyporiada; žalobu zamietne iba vtedy, ak sú v konaní zistené konkrétne, intenzívne a výnimočné okolnosti.

Občiansky zákonník nevysvetľuje, čo presne sú dôvody hodné osobitného zreteľa – nie sú uvedené ani taxatívne, ani demonštratívne. Najvyšší súd SR opakovane zdôrazňuje, že súd ich musí odvodiť z dokazovania a posúdiť ich existenciu a závažnosť, pričom musia byť natoľko závažné, aby odôvodňovali výnimočné zamietnutie žaloby. Podľa odbornej komentárovej literatúry ide o právnu normu s relatívne neurčitou hypotézou: zákon ponecháva súdu, aby v každom jednotlivom prípade sám vymedzil, ktoré okolnosti sú osobitne významné a výnimočne opodstatňujú zachovanie spoluvlastníctva.

Dôležité je aj to, že § 142 ods. 2 OZ prichádza do úvahy vtedy, ak reálne rozdelenie veci nie je dobre možné, ale napriek možnosti prikázania veci za náhradu alebo predaja veci existujú dôvody, pre ktoré súd žalobu „pre tento raz“ zamietne. Samotná nedeliteľnosť veci teda nie je dôvodom na zamietnutie žaloby – je len dôvodom, aby súd prešiel na ďalší spôsob vyporiadania podľa § 142 ods. 1 OZ.

Porovnávací test: pomery žalobcu proti pomerom žalovaného

Súd pri rozhodovaní vykonáva porovnávací test: porovnáva situáciu, ktorá by vznikla žalovanému, ak by súd žalobe vyhovel, so situáciou žalobcu, ak by žalobu zamietol. Bez úplného skutkového zistenia a bez tohto porovnania je záver o existencii alebo neexistencii dôvodov hodných osobitného zreteľa predčasný. Relevantné sú pritom pomery samotných spoluvlastníkov – žalobcu a žalovaného, nie práva tretích osôb.

Zamietnutie žaloby platí len „pre tento raz“

Zamietnutie žaloby podľa § 142 ods. 2 OZ nie je definitívne. Najvyšší súd SR uvádza, že ide o rozhodnutie iba „pre tento krát“, teda dovtedy, kým trvajú okolnosti, pre ktoré bola žaloba zamietnutá. Pri podstatnej zmene pomerov – napríklad ak žalovaný získa iné bývanie alebo deti dospejú a odsťahujú sa – môže spoluvlastník podať nový návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.

Ktoré dôvody súdy uznávajú ako dôvody hodné osobitného zreteľa?

Z judikatúry Najvyššieho súdu SR, najmä z rozhodnutia publikovaného ako R 100/1999 (sp. zn. 4 Cdo 137/97), vyplýva praktický katalóg okolností, ktoré súdy akceptujú alebo považujú za typovo relevantné. Katalóg nie je uzavretý.

1. Odkázanosť na bývanie v spornej nehnuteľnosti

Najsilnejším dôvodom je situácia, keď by osoba po zrušení spoluvlastníctva stratila jediné reálne bývanie a ani s primeranou finančnou náhradou by si nedokázala zabezpečiť adekvátne náhradné bývanie. Presne toto bolo nosným dôvodom v rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 84/2009 z 30. 11. 2010: žalovaný býval v rodinnom dome prakticky od narodenia, dom bol jeho jedinou možnosťou bývania, ani s vyplatenou náhradou by si nevedel zabezpečiť primerané náhradné bývanie, dlhodobo sa v dome staral o rodičov, bol starobný dôchodca a nemal majetok väčšej hodnoty. Žalobcovia naopak neboli na bývanie v dome odkázaní a ich problémy boli riešiteľné aj pri zachovaní spoluvlastníctva postupom podľa § 139 OZ. Najvyšší súd potvrdil, že za týchto okolností bolo použitie § 142 ods. 2 OZ správne.

2. Vek, zdravotný stav a sociálna situácia

Vysoký vek, vážna choroba, nízky príjem či dôchodkový status sú relevantné najmä v spojení s bývaním v nehnuteľnosti a reálnou nemožnosťou zabezpečiť si iné bývanie. Samy osebe nemusia stačiť, ak nemajú skutočný vzťah k spornej nehnuteľnosti alebo ak ich vyvracia vlastné správanie dotknutej osoby.

3. Osobné väzby na nehnuteľnosť

Judikatúra R 100/1999 rozlišuje väzby nemateriálne – citové väzby dané dĺžkou užívania, osobou, od ktorej bola vec nadobudnutá, alebo osobou, s ktorou bola užívaná – a väzby materiálne, napríklad zárobkové, podnikateľské alebo väzby dané investíciami do získania či zveľadenia veci.

4. Bytové záujmy rodinných príslušníkov a domov maloletých detí

Nejde len o spoluvlastníkov samotných. Už z rozhodnutia R 1/1989 sa v neskoršej judikatúre preberá záver, že dôvodmi hodnými osobitného zreteľa môžu byť aj bytové záujmy rodinných príslušníkov spoluvlastníkov. Zásadné je rozhodnutie R 136/2014 (uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 6 Cdo 279/2012 zo 14. 11. 2013): dôvodom hodným osobitného zreteľa môže byť aj skutočnosť, že v dotknutej nehnuteľnosti má maloleté dieťa spoluvlastníkov vytvorený svoj domov. Najvyšší súd vychádzal zo situácie, keď dcéry účastníkov žili v byte od narodenia a po rozvode rodičov v ňom zostali s matkou. Ustanovenie § 142 ods. 2 OZ pritom vyložil aj s prihliadnutím na ochranu práva na domov podľa medzinárodných zmlúv, ktoré sú súčasťou právneho poriadku podľa čl. 154c Ústavy SR – výslovne poukázal na Dohovor o právach dieťaťa (čl. 3 a čl. 16), Medzinárodný pakt o občianskych a politických právach, Medzinárodný pakt o hospodárskych, sociálnych a kultúrnych právach a čl. 8 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd.

5. Slabší alebo neprioritný záujem žalobcu

V neprospech žalobcu môže pôsobiť, ak mu v skutočnosti ide iba o vyriešenie užívacích vzťahov, opráv alebo správy veci – teda o otázky riešiteľné podľa § 139 OZ o hospodárení so spoločnou vecou bez zániku spoluvlastníctva. Rovnako môže byť významné, ak žalobca chce vec po prikázaní predať, takže jeho záujem nie je bytový ani existenčný. Podľa R 100/1999 môže v neprospech žalobcu pôsobiť aj to, že si pre právnu neznalosť, vek alebo zdravotný stav úplne neuvedomil dôsledky vyhovenia žalobe. V extrémnych prípadoch možno argumentovať aj § 3 ods. 1 OZ, podľa ktorého výkon práv nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi – napríklad ak je návrh šikanózny.

Čo naopak nestačí na zamietnutie žaloby?

Prax advokáta ukazuje, že spoluvlastníci si často mylne myslia, že zrušeniu spoluvlastníctva sa dá jednoducho ubrániť. Judikatúra je však prísna:

• Samotný nesúhlas so zrušením spoluvlastníctva nestačí. Ustanovenie § 142 ods. 2 OZ je výnimka, nie právo veta.
• Samotná reálna nedeliteľnosť veci nestačí – vedie len k ďalšiemu spôsobu vyporiadania podľa § 142 ods. 1 OZ.
• Samotné zdedenie podielu nestačí. Krajský súd Banská Bystrica v rozsudku sp. zn. 15Co/132/2024 z 8. 10. 2025 uviedol, že keby samotné nadobudnutie podielu dedením po manželovi bolo dôvodom hodným osobitného zreteľa, takto nadobudnuté spoluvlastníctvo by prakticky nikdy nebolo možné zrušiť, čo by odporovalo zásade, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v spoluvlastníctve.
• Strata príjmu z nájomného nestačí, ak spoluvlastník v nehnuteľnosti nebýva, neužíva ju a dostane primeranú finančnú náhradu (v uvedenej veci išlo o náhradu 3 300 eur).
• Právo tretej osoby spravidla nie je dôvodom podľa § 142 ods. 2 OZ. Najvyšší súd SR v uznesení sp. zn. 3Cdo/108/2018 z 22. 11. 2018 zrušil rozhodnutia nižších súdov, ktoré za dôvod hodný osobitného zreteľa považovali nerešpektovanie záväzkového predkupného práva obce ako tretej osoby. Relevantné sú pomery spoluvlastníkov, nie samostatné právo osoby odlišnej od spoluvlastníkov. Rozhodnutie zároveň odlíšilo prevod vlastníckeho práva (na základe vôle strán) od prechodu vlastníckeho práva rozhodnutím súdu – záväzkové predkupné právo sa na prikázanie veci súdom nemusí automaticky vzťahovať.
• Nekonzistentné správanie oslabuje aj silné dôvody. Krajský súd Prešov v rozsudku sp. zn. 8Co/53/2021 z 30. 6. 2022 riešil žalovanú – starobnú dôchodkyňu a onkologickú pacientku, pre ktorú bola sporná nehnuteľnosť obydlím. Hoci takéto okolnosti súdna prax vo všeobecnosti za dôvody hodné osobitného zreteľa považuje, súd im nepriznal právnu významnosť, pretože žalovaná predtým opakovane sama aktívne navrhovala odpredaj svojho podielu. Jej vlastný postoj znížil váhu tvrdených dôvodov až na úroveň neaplikovateľnosti.

Kto musí dôvody hodné osobitného zreteľa preukázať?

Dôkazné bremeno nesie ten, kto sa § 142 ods. 2 OZ dovoláva – spravidla žalovaný. Z R 1/1989 vyplýva, že žalobca nemusí tvrdiť a dokazovať závažné dôvody, pre ktoré nie je opodstatnené zachovanie spoluvlastníctva; naopak, práve zamietnutie žaloby musí byť odôvodnené existenciou dôvodov hodných osobitného zreteľa. Z R 45/1986 sa preberá záver, že zamietnutie žaloby je výnimkou, ktorá musí byť presvedčivo doložená. Krajský súd Prešov výslovne uviedol, že procesná aktivita vo vzťahu k týmto dôvodom je na strane osoby, ktorá ich uplatňuje.

Procesne treba rešpektovať Civilný sporový poriadok (zákon č. 160/2015 Z. z.): žaloba a vyjadrenia musia obsahovať pravdivé a úplné opísanie rozhodujúcich skutočností a označenie dôkazov, pričom opis skutočností nemožno nahradiť len odkazom na dôkazy. Skutkové tvrdenia, ktoré protistrana výslovne nepoprie, sa považujú za nesporné.

V praxi sa ako dôkazy používajú najmä lekárske správy, potvrdenia o dôchodku a príjme, doklady o majetkových pomeroch, znalecký posudok k hodnote a deliteľnosti veci, doklady o nemožnosti zabezpečiť si náhradné bývanie, dôkazy o dlhodobom bývaní v nehnuteľnosti, potvrdenia o škole detí, svedecké výpovede o rodinných väzbách, doklady o investíciách do nehnuteľnosti a korešpondencia medzi spoluvlastníkmi. Advokát vie z týchto podkladov zostaviť argumentáciu vrátane porovnania pomerov oboch strán, ktoré súd vyžaduje.

Ako postupovať krok za krokom

1. Pokúste sa o dohodu. Zákon uprednostňuje dohodu spoluvlastníkov podľa § 141 OZ; pri nehnuteľnosti musí byť písomná. Súdnemu konaniu má predchádzať neúspešná snaha o dohodu.
2. Zistite, či je vec reálne deliteľná. Ak áno, § 142 ods. 2 OZ neprichádza do úvahy – súd vec rozdelí. Pomôže znalecký posudok alebo stanovisko projektanta.
3. Ak sa bránite zrušeniu spoluvlastníctva, spíšte konkrétne dôvody: vek, zdravotný stav, sociálnu situáciu, odkázanosť na bývanie, väzby na nehnuteľnosť, bytové záujmy rodinných príslušníkov a domov maloletých detí.
4. Zhromaždite dôkazy ku každému tvrdeniu – lekárske správy, doklady o príjme a majetku, dôkazy o dlhodobom bývaní, potvrdenia o škole detí, svedkov.
5. Preverte konzistentnosť vlastného postoja. Ak ste v minulosti sami ponúkali predaj podielu, súd môže vašu obranu považovať za oslabenú – pripravte vysvetlenie.
6. Zvážte, či problém žalobcu nie je riešiteľný podľa § 139 OZ (hospodárenie so spoločnou vecou) – ak áno, argumentujte, že zánik spoluvlastníctva nie je nevyhnutný.
7. Vyhľadajte právnu pomoc advokáta. Spory o zrušenie spoluvlastníctva sú skutkovo aj právne náročné; advokát nastaví procesnú stratégiu, tvrdenia aj dôkazy tak, aby zodpovedali požiadavkám judikatúry.
8. Po zamietnutí žaloby sledujte zmenu pomerov. Rozhodnutie platí „pre tento raz“ – pri podstatnej zmene okolností možno podať nový návrh.

Často kladené otázky

Môže súd odmietnuť zrušiť podielové spoluvlastníctvo?

Áno, ale len výnimočne. Podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka súd z dôvodov hodných osobitného zreteľa nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Základným pravidlom však zostáva, že nikto nemôže byť spravodlivo nútený zotrvať v spoluvlastníctve, preto súd žalobe spravidla vyhovie.

Čo sa považuje za dôvody hodné osobitného zreteľa?

Najmä vysoký vek, zlý zdravotný stav, sociálna situácia, odkázanosť na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nemožnosť zabezpečiť si iné bývanie, osobné citové aj materiálne väzby na nehnuteľnosť, bytové záujmy rodinných príslušníkov a domov maloletých detí. Zákon ich nevymedzuje, súd ich posudzuje individuálne podľa výsledkov dokazovania a porovnania pomerov oboch strán.

Stačí, že so zrušením spoluvlastníctva nesúhlasím?

Nie. Samotný nesúhlas nie je dôvodom hodným osobitného zreteľa. Kto sa bráni zrušeniu spoluvlastníctva, musí tvrdiť a preukázať konkrétne, závažné okolnosti, ktoré prevažujú nad záujmom žalobcu na zrušení spoluvlastníctva.

Chráni § 142 ods. 2 OZ aj maloleté deti?

Áno. Podľa rozhodnutia R 136/2014 (sp. zn. 6 Cdo 279/2012) môže byť dôvodom hodným osobitného zreteľa skutočnosť, že v nehnuteľnosti má maloleté dieťa spoluvlastníkov vytvorený svoj domov. Súd pritom prihliada aj na Dohovor o právach dieťaťa a čl. 8 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd.

Je zamietnutie žaloby definitívne?

Nie. Zamietnutie žaloby podľa § 142 ods. 2 OZ platí iba „pre tento raz“, teda kým trvajú okolnosti, pre ktoré bola žaloba zamietnutá. Pri podstatnej zmene pomerov môže spoluvlastník podať nový návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva.

Kto musí dôvody hodné osobitného zreteľa dokazovať?

Ten, kto sa ich dovoláva, teda spravidla žalovaný spoluvlastník. Žalobca nemusí preukazovať, prečo spoluvlastníctvo nemá byť zachované. Vhodné dôkazy sú lekárske správy, doklady o príjme a majetku, dôkazy o dlhodobom bývaní či potvrdenia o škole detí.

Môže byť dôvodom právo tretej osoby, napríklad predkupné právo obce?

Spravidla nie. Najvyšší súd SR v uznesení sp. zn. 3Cdo/108/2018 uviedol, že relevantné sú okolnosti na strane žalobcu a žalovaného, teda spoluvlastníkov, nie samostatné právo tretej osoby. Zohľadnenie záväzkového predkupného práva obce ako dôvodu podľa § 142 ods. 2 OZ označil za odklon od ustálenej judikatúry.

Oslabí moju obranu, že som predtým sám ponúkal predaj podielu?

Áno, môže. Krajský súd Prešov v rozsudku sp. zn. 8Co/53/2021 nepriznal právnu významnosť ani veku, chorobe a odkázanosti na bývanie, pretože žalovaná predtým opakovane sama navrhovala odpredaj svojho podielu. Súd skúma konzistentnosť správania osoby, ktorá sa § 142 ods. 2 OZ dovoláva.

O autorovi

JUDr. Milan Ficek je advokát a zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners. Dlhodobo sa venuje občianskemu právu, právu nehnuteľností a sporovej agende vrátane sporov o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Ak riešite spor so spoluvlastníkom, bránite sa zrušeniu spoluvlastníctva alebo naopak potrebujete spoluvlastníctvo zrušiť, kontaktujte advokátsku kanceláriu Ficek & Partners (www.ficek.sk) – právna pomoc advokáta v úvodnej fáze sporu často rozhoduje o jeho výsledku.

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?