Darovacia zmluva a právo doživotného bývania

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

ďakujeme za Vašu otázku, ku ktorej týmto uvádzame nasledovné stanovisko vyjadrujúce právny názor advokátskej kancelárie:

Ak ste vlastníkom bytu, prináležia Vám všetky čiastkové práva, ktoré v súhrne tvoria obsah vlastníckeho práva - teda právo vec užívať (ak ide o byt, užívaním je práve jeho obývanie), disponovať ňou (môžete vlastnícke právo previesť na inú osobu), požívať z neho úžitky.

To, že Vaša matka má v byte zriadené právo doživotného bývania a užívania (bez ohľadu na to, či bolo zriadené ako vecné bremeno a je teda zapísané na liste vlastníctva alebo či bolo zriadené len ako záväzkový vzťah) znamená, že Vaše vlastnícke právo (resp. jednotlivé z vyššie uvedených oprávnení) sú obmedzené tak, že ste povinný strpieť to, že Vaša matka býva a užíva daný byt - teda nemôžete sa napr. domáhať jej vypratania z bytu a pod.

Čo sa týka zrušenia darovacej zmluvy, ak v čase jej uzavretia boli splnené všetky podmienky platnosti právneho úkonu a nedohodli ste si v zmluve, že by sa uzatvárala napr. len na určitú dobu alebo osobitné dôvody odstúpenia od zmluvy, tak Vaša matka by sa mohla domáhať vrátenia daru podľa § 630 Občianskeho zákonníka v účinnom znení len v prípade, ak by ste sa správali k Vašej matke ako darkyni alebo členom jej rodiny tak, že by ste tým hrubo porušovali dobré mravy.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

z toho, čo uvádzate, vyplýva, že ste dom nadobudli darovacou zmluvou, pričom babka má v dome doživotné právo (typicky vecné bremeno doživotného bývania a užívania). To znamená, že vlastníčkou domu ste Vy, ale babka má právne chránené oprávnenie v dome bývať a užívať ho v rozsahu dohodnutom v zmluve, a Vy ste povinná toto právo rešpektovať.

Pri darovaní nehnuteľnosti je bežné, že darca zriadi vecné bremeno práva doživotného bývania a užívania v prospech darujúceho. Pokiaľ ide o otázku, či sa mama a babka môžu „domáhať domu späť“, platí, že vrátenie daru prichádza do úvahy len v zákonom predpokladanom prípade, a to pri správaní obdarovaného, ktoré hrubo porušuje dobré mravy voči darcovi alebo členom jeho rodiny, a zároveň darca musí urobiť voči obdarovanému jednostranný právny úkon, ktorým sa vrátenia daru domáha (výzva).

Za hrubé porušenie dobrých mravov sa podľa výkladu v komentári považuje porušenie značnej intenzity alebo sústavné porušovanie, napríklad fyzické napádanie darcu, hrubé urážky, opakované vyháňanie darcu z domu, neposkytnutie potrebnej pomoci a podobne. Samotné konflikty, „slovné napádanie“ zo strany darcov alebo to, že sa darca „hneval“, dôvod na vrátenie daru nezakladajú; rozhodujúce je, či obdarovaný (Vy) voči darcom (mame, babke) hrubo porušujete dobré mravy. Dôležité je aj to, že výzva na vrátenie daru musí byť určitá, teda darca v nej musí uviesť konkrétne skutkové okolnosti, v čom vidí hrubé porušenie dobrých mravov. 

Ak by darcovia tvrdili, že dar sa má vrátiť a Vy ako obdarovaná by ste s tým nesúhlasili, v praxi by museli svoje právo uplatniť tak, že by (po výzve) riešili vec súdnou cestou; pri nehnuteľnosti sa darca v prípade sporu typicky domáha určenia vlastníckeho práva, pričom súd ako predbežnú otázku posúdi, či boli splnené dôvody vrátenia daru.

Vzhľadom na uvedené kým sa Vy nesprávate voči mame alebo babke spôsobom, ktorý by súd mohol posúdiť ako hrubé porušenie dobrých mravov, nemajú právny nárok „zobrať si dom späť“ len preto, že sa s Vami hádajú alebo Vám slovne hovoria, aby ste odišli. Zároveň babkine doživotné právo musíte rešpektovať, a ak by Vás niekto „vyháňal“, samotná existencia vecného bremena neznamená, že by ste Vy ako vlastníčka museli z domu odísť; znamená, že babka má právo v dome bývať a užívať ho v dohodnutom rozsahu.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,

najprv je potrebné rozlíšiť, čo znamená vecné bremeno doživotného bývania a aké sú možnosti jeho zriadenia. Vecné bremeno (napr. právo doživotného bývania) je právo, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností a viaže sa na konkrétnu nehnuteľnosť. Na zriadenie vecného bremena je potrebný súhlas všetkých vlastníkov nehnuteľnosti, pretože ide o obmedzenie vlastníckeho práva. Ak teda svokor vlastní len 1/4 domu a jeho brat 3/4, na zriadenie vecného bremena na celý dom by bol potrebný súhlas aj brata, čo ste správne uviedli. 

Ak brat so zriadením vecného bremena nesúhlasí, nie je možné zriadiť vecné bremeno na celý dom. Svokor by mohol zriadiť vecné bremeno len na svoj podiel, avšak v praxi je výkon takéhoto práva veľmi problematický, pretože dom je fyzicky jeden celok a nie je možné presne určiť, ktorá časť domu patrí ku ktorému podielu. 

Čo sa týka darovacej zmluvy, svokor môže darovať svoj podiel (1/4) na dome svojmu synovi (vášmu manželovi). Do darovacej zmluvy je možné zakomponovať tzv. obligačný záväzok, teda záväzok obdarovaného (vášho manžela), že umožní darcovi (svokrovi) doživotné bývanie v dome. Tento záväzok však nemá povahu vecného bremena, nie je zapísaný v katastri a neviaže sa na nehnuteľnosť, ale len na osobu obdarovaného. Ak by váš manžel svoj podiel predal alebo daroval ďalej, nový vlastník by týmto záväzkom nebol viazaný.

Takýto záväzok je možné v darovacej zmluve formulovať napríklad ako povinnosť obdarovaného umožniť darcovi doživotné bývanie v nehnuteľnosti, prípadne aj s určením konkrétnych podmienok (napr. ktoré miestnosti môže užívať, aké služby mu má poskytovať a pod.). Tento záväzok je však vymáhateľný len medzi zmluvnými stranami a nemá účinky voči tretím osobám.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
podľa § 659 a nasl. Občianskeho zákonníka je výpožička bezodplatné prenechanie veci na dočasné užívanie. Vypožičiavateľ (ten, kto si vec požičiava) je povinný užívať vec riadne a v súlade so zmluvou, a po skončení výpožičky ju vrátiť. Výpožička je zo svojej podstaty bezodplatná – to znamená, že vypožičiavateľ neplatí požičovateľovi za užívanie veci žiadnu odplatu.

Zákon však nevylučuje, aby si zmluvné strany dohodli, že vypožičiavateľ bude znášať určité náklady spojené s užívaním veci (napr. energie, vodu, plyn, prípadne aj splátky úveru, ak sa na tom výslovne dohodnú). Takáto dohoda je platná, ak je jasne a zrozumiteľne v zmluve uvedená.

Vo vašom prípade je v zmluve uvedené, že „budúci obdarovaní ako vypožičiavatelia sa zaväzujú, že dňom prevzatia nehnuteľnosti začnú uhrádzať riadne a včas platby spojené s budúcim predmetom prevodu“. Táto formulácia znamená, že vypožičiavatelia (vaši rodičia) sa zaviazali platiť všetky platby spojené s domom – teda nielen energie, ale aj iné náklady, ktoré súvisia s užívaním domu (napríklad aj splátky hypotéky, ak je to v zmluve takto myslené a ak hypotéka súvisí s domom).

Tento záväzok nie je v rozpore s bezodplatnosťou výpožičky, pretože bezodplatnosť sa týka samotného užívania veci (neplatí sa nájomné), ale neznamená, že vypožičiavateľ nemá znášať prevádzkové náklady spojené s užívaním veci. Práve naopak, je bežné, že tieto náklady znáša ten, kto vec užíva .

Ak vaši rodičia odmietajú platiť tieto náklady, porušujú tým zmluvný záväzok, ktorý prijali. Zmluva o výpožičke môže byť v takom prípade vypovedaná, ak vypožičiavateľ porušuje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy alebo zo zákona. Ak by ste chceli dom predať, je potrebné najskôr ukončiť zmluvu o výpožičke a zabezpečiť, aby bol dom vyprataný.

Záverom, posledná veta vami citovaného ustanovenia znamená, že vaši rodičia sú povinní platiť všetky platby spojené s domom, keďže tam bývajú. Ich tvrdenie, že nemusia nič platiť, nie je v súlade s obsahom zmluvy, ktorú uzavreli. 
Odporúčam vo veci kontaktovať advokáta na presné posúdenie resp. odporúčanie na uzatvorenie tejto právnej veci. Môžete kontaktovať aj našu advokátsku kanceláriu.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň,
áno, právne je možné v darovacej zmuve spísať aj dohodu o zriadení vecného bremena aj v prospech ďalších osôb než ako je darca.  Otázkou však je, či obdarovaný s tým bude súhlasiť. Dohoda o zriadení vecného bremena musí byť zo zákona povinne písomná, podpisy osôb povinných z vecného bremena musia byť úradne overené, čo vyplýva z ust. zákona o katastri nehnuteľností.

Dohoda o zriadení vecného bremena podiela vkladovému konaniu na katastrálno odbore okresného úradu.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, napísali ste pomerne komplikovane otázku, takže ju zhrnieme :

Vy ste vlastníkom resp. budete vlastníkom domu na základe darovacej zmluvy a v prospech priateľa je resp. bude zriadené vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania nehnuteľnosti.

Ak sme otázku pochopili správne, potom v prípade vášho úmrtia by predmetom dedenia bola nehnuteľnosť. Samotné vecné bremeno v prípade vášho úmrtia sa nezrušuje a ani nie je predmetom dedenia, lebo vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania v prospech priateľa prechádza na nových vlastníkov nehnuteľnosti. Uvedené platí aj v prípade predaja domu po dedičskom konaní.
Deti ako zákonný dedičia prieky robiť môžu a následne k zrušeniu vecného bremena môže dôjsť aj na základe dohody za finančnú náhradu. Vy však môžete za svojho života podiel na nehnuteľnosti darovať priateľovi a predmetom dedenia bude len podiel na dome, ktorého vlastníkom budete  ku dňu úmrtia.

Vo veci riešenia odporúčam kontaktovať advokáta

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, váš otec má len právo doživotného užívania predmetného bytu, a nie právny nárok na podiel na predajnej cene ak by ste byt predali. Je to tak z dôvodu, že Váš otec nie je vlastníkom nehnuteľnosti.

Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie

Dobrý deň, to, že je na nehnuteľnosti zriadené vecné bremeno v prospech rodičov manžela, neznamená, že s nehnuteľnosťou váš manžel nemôže disponovať ako vlastník.

K darovaniu podielu na nehnuteľnosti vám nepotrebuje súhlas osôb oprávnených z vecného bremena a ani ich nemusí o tom informovať. Osoby oprávnené z vecného bremena nemôžu napadnúť z tohto dôvodu darovaciu zmluvu, keďže ich oprávnenie užívať nehnuteľnosť nebude obmedzená.