Užívanie nehnuteľnosti v časových intervaloch: ako si spoluvlastníci rozdelia dom, byt alebo chatu, keď ju nemôžu užívať naraz?

Zhrnutie: Podieloví spoluvlastníci si môžu užívanie spoločného domu, bytu alebo chaty upraviť v časových intervaloch – napríklad striedanie po týždňoch, víkendoch alebo sezónach. Právnym základom je § 137 a § 139 Občianskeho zákonníka: režim vznikne dohodou všetkých spoluvlastníkov, rozhodnutím väčšiny počítanej podľa podielov, a ak sa nedohodnú, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd podľa § 139 ods. 2. Spoluvlastník, ktorého druhý spoluvlastník z užívania vytlačil, má popri tom nárok na peňažnú náhradu vo výške obvyklého nájomného. Pri manželoch v bezpodielovom spoluvlastníctve (BSM) sa nepoužije § 139, ale § 144 a § 146 ods. 1 Občianskeho zákonníka – o nezhode manželov rozhoduje súd.

Právny stav k 3. júlu 2026. Autor: JUDr. Milan Ficek, advokát, advokátska kancelária Ficek & Partners.

Čo znamená užívanie spoločnej nehnuteľnosti v časových intervaloch?

Ide o režim, pri ktorom spoluvlastníci neužívajú nehnuteľnosť súčasne, ale striedavo: jeden v párnych, druhý v nepárnych týždňoch; jeden chatu v júli, druhý v auguste; pri víkendovej nehnuteľnosti striedanie víkendov. Časovo možno upraviť aj užívanie garáže, záhrady, pivnice alebo spoločných priestorov domu.

Slovenské právo nemá osobitný paragraf, ktorý by rozvrh užívania detailne predpisoval. Právny základ je všeobecný: § 137 a § 139 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). Nehnuteľnosťami sú podľa § 119 ods. 2 pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom; vlastník je podľa § 123 oprávnený vec držať, užívať, požívať jej plody a úžitky a nakladať s ňou a podľa § 126 má právo na ochranu proti neoprávneným zásahom.

Právna prax pri spoločnej veci pripúšťa tri základné modely usporiadania: vyčlenenie častí veci na užívanie jednotlivým spoluvlastníkom, užívanie celej veci jedným spoluvlastníkom s náhradou ostatným, alebo striedavé užívanie celej veci v časových obdobiach. Podľa odbornej komentárovej literatúry pojem „hospodárenie so spoločnou vecou“ podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka zahŕňa aj rozhodovanie o tom, kto a ako bude spoločnú nehnuteľnosť užívať – časový rozvrh užívania je teda štandardnou súčasťou hospodárenia so spoločnou vecou.

Ideálny podiel nie je „moja polovica domu“

Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci; ak právny predpis alebo dohoda neurčujú inak, podiely sú rovnaké. Spoluvlastník s podielom 1/2 teda nevlastní pravú polovicu domu, konkrétnu izbu ani automaticky každý druhý týždeň. Najvyšší súd SR to vyjadril tak, že podiel je ideálny a nepredstavuje reálne oddelenú časť spoločnej veci; ak spoluvlastník nie je pripustený k užívaniu v rozsahu svojho podielu, môže mu patriť peňažná náhrada vychádzajúca z § 137 ods. 1 v spojení s § 123 Občianskeho zákonníka (sp. zn. 1Cdo/96/2019 zo 16. 12. 2019).

Ako vznikne časový režim užívania? Tri spôsoby

1. Dohoda všetkých spoluvlastníkov

Najčistejší a dôkazne najbezpečnejší základ je dohoda všetkých spoluvlastníkov. Ústavný súd SR uviedol, že zákon nepredpisuje osobitný formálny postup ani povinne písomnú formu dohody, ale musia sa na nej zúčastniť všetci spoluvlastníci a ich vôľa musí byť dostatočne určitá (I. ÚS 543/2020 z 1. 12. 2020). Mlčanie alebo dlhoročný faktický stav nie je automaticky dohodou. Advokát preto klientom odporúča uzavrieť dohodu písomne, s harmonogramom, pravidlami odovzdávania kľúčov a rozdelením nákladov.

2. Rozhodnutie väčšiny podľa veľkosti podielov

Podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka rozhodujú spoluvlastníci o hospodárení so spoločnou vecou väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Ak má niektorý spoluvlastník alebo skupina spoluvlastníkov nadpolovičný podiel, môže o režime užívania rozhodnúť aj proti vôli menšiny. Väčšina však nemôže postupovať svojvoľne či šikanózne a vylúčiť menšinového spoluvlastníka z podstaty jeho vlastníckeho práva – takému rozhodnutiu by súd ochranu odoprel.

3. Rozhodnutie súdu

Pri rovnosti hlasov, nedosiahnutí väčšiny alebo nedohode rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd (§ 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Ústavný súd SR v náleze I. ÚS 543/2020 zdôraznil, že rozhodnutie súdu podľa § 139 ods. 2 je konštitutívne, pôsobí do budúcna a nahrádza chýbajúcu dohodu alebo rozhodnutie väčšiny. Zároveň platí podstatná procesná podmienka: pred podaním žaloby musí medzi spoluvlastníkmi reálne prebehnúť pokus o rozhodovanie. Úplná absencia rozhodovacieho procesu je prekážkou súdneho rozhodnutia podľa § 139 ods. 2.

Prakticky to znamená, že pred žalobou treba druhému spoluvlastníkovi doručiť konkrétny návrh režimu: harmonogram, pravidlá odovzdania kľúčov, úhradu nákladov, údržbu a lehotu na vyjadrenie. Až keď druhý spoluvlastník odmietne, mlčí alebo navrhne neprijateľný režim, je procesne bezpečné podať žalobu. Správne nastavenie predžalobnej výzvy je typická úloha pre advokáta – chyba v tomto kroku môže viesť k zamietnutiu inak dôvodnej žaloby.

Ako má vyzerať žalobný návrh (petit)?

Žalobný návrh musí byť presný, pretože súdny výrok musí byť vykonateľný. Právny základ: žalobca sa podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka domáha, aby súd rozhodol o spôsobe hospodárenia so spoločnou nehnuteľnosťou, konkrétne o spôsobe jej užívania. Petit môže znieť napríklad: „Súd určuje, že žalobca je oprávnený užívať nehnuteľnosť zapísanú na LV č. …, k. ú. …, v párnych kalendárnych týždňoch vždy od piatka 18:00 hod. do nasledujúceho piatka 18:00 hod., a žalovaný v nepárnych kalendárnych týždňoch v rovnakom rozsahu.“

Podľa okolností treba doplniť odovzdávanie kľúčov, spoločné priestory, platby za energie, riešenie havárií, starostlivosť o záhradu, privádzanie tretích osôb a režim sviatkov či dovolenkovej sezóny. Pri rekreačnej chate je často praktickejší sezónny alebo víkendový režim než týždenné striedanie.

Náhrada, keď jeden spoluvlastník užíva nehnuteľnosť sám

Časový režim rieši budúcnosť; peňažná náhrada rieši minulosť. Ak jeden spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah svojho podielu a druhý je z užívania fakticky vytlačený, vzniká vytlačenému spoluvlastníkovi nárok na peňažnú náhradu. Judikatúra Najvyššieho súdu SR je ustálená:

V rozhodnutí sp. zn. 6Cdo/184/2010 z 27. 10. 2010 Najvyšší súd SR uviedol, že nárok na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu podielu vyplýva priamo z § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Predpokladom je, že druhý spoluvlastník užíva vec nad rozsah svojho podielu; nie je rozhodujúce, či tento stav vznikol dohodou, rozhodnutím väčšiny alebo fakticky. Nárok nevzniká, ak vec neužíva nikto, ani ak druhý spoluvlastník užíva len časť zodpovedajúcu jeho podielu.

V rozhodnutí sp. zn. 3Cdo/218/2017 z 25. 4. 2018 súd potvrdil, že dlhodobé výlučné užívanie jedným spoluvlastníkom samo osebe neznamená dohodu o bezodplatnom užívaní – tá by musela byť preukázaná ako jasná a zhodná vôľa spoluvlastníkov. V rozhodnutí sp. zn. 1Cdo/96/2019 zo 16. 12. 2019 spresnil, že nárok nie je typicky bezdôvodným obohatením, ale vyplýva z § 137 ods. 1 v spojení s § 123 Občianskeho zákonníka. A v rozhodnutí sp. zn. 9Cdo/118/2020 z 29. 11. 2021 zdôraznil, že treba preukázať aj výšku náhrady, spravidla obvyklým nájomným – inak nárok zlyhá aj pri preukázanom základe.

Pozor na premlčanie: vlastnícke právo sa nepremlčuje, ale peňažný nárok na náhradu sa premlčuje vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe podľa § 100 a § 101 Občianskeho zákonníka. S uplatnením nároku preto netreba otáľať.

Manželia a BSM: prečo neplatí „moja polovica domu“?

Pri manželoch v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) je právny režim úplne iný. BSM je osobitný majetkový režim podľa § 143 až § 151 Občianskeho zákonníka a počas jeho trvania manželia nemajú podiely – argument „mne patrí polovica domu“ je právne nesprávny. Do BSM patrí podľa § 143 všetko, čo niektorý z manželov nadobudol za trvania manželstva, s výnimkami uvedenými v zákone.

Podľa § 144 Občianskeho zákonníka veci v BSM užívajú obaja manželia spoločne a spoločne uhrádzajú aj náklady na vec a jej údržbu. Bežné veci môže vybavovať každý z manželov, v ostatných je potrebný súhlas oboch, inak je právny úkon neplatný (§ 145). Ak sa medzi manželmi vyskytnú nezhody o právach a povinnostiach vyplývajúcich z BSM, rozhodne podľa § 146 ods. 1 Občianskeho zákonníka na návrh niektorého z nich súd.

Aj pri dome v BSM teda možno žiadať súd o určenie časového režimu užívania – právnym základom však nie je § 139, ale § 146 ods. 1. Návrh treba postaviť ako rozhodnutie o nezhode manželov pri výkone práv a povinností z BSM: spoločné užívanie podľa § 144 je fakticky nemožné alebo konfliktné, preto sa navrhuje režim po týždňoch, víkendoch, sezónach alebo podľa častí nehnuteľnosti. Rodinnoprávny kontext dopĺňajú § 18 a § 19 zákona č. 36/2005 Z. z. o rodine; pri maloletých deťoch treba režim zladiť so starostlivosťou o deti a ich záujmom na stabilnom bývaní.

Najväčšou procesnou chybou by bolo podať pri BSM žalobu podľa § 139, ako keby išlo o podielové spoluvlastníctvo. Situácia sa mení až po zániku BSM: ak sa BSM nevyporiada dohodou ani súdom a do troch rokov od zániku nie je podaný návrh na súdne vyporiadanie, platí podľa § 149 Občianskeho zákonníka zákonná domnienka, že nehnuteľnosti prechádzajú do podielového spoluvlastníctva s rovnakými podielmi – od tej chvíle sa už plne uplatní režim § 137 a § 139.

Čo ak je v hre domáce násilie?

Ak sa spolužitie stalo neznesiteľným pre fyzické alebo psychické násilie alebo jeho hrozbu voči manželovi alebo blízkej osobe bývajúcej v spoločnom dome či byte, súd môže podľa § 146 ods. 2 Občianskeho zákonníka na návrh jedného z manželov obmedziť užívacie právo druhého manžela k domu alebo bytu patriacemu do BSM, alebo ho z užívania úplne vylúčiť. V takých prípadoch je časový rozvrh nevhodným riešením – správnou cestou je návrh podľa § 146 ods. 2 spojený s neodkladným opatrením.

Neodkladné opatrenie: keď nemožno čakať na rozsudok

Ak treba rýchlo upraviť prístup k nehnuteľnosti, odovzdanie kľúčov alebo zakázať bránenie v užívaní, prichádza do úvahy neodkladné opatrenie podľa § 324 a § 325 Civilného sporového poriadku. Strane možno uložiť, aby niečo vykonala, niečoho sa zdržala alebo niečo strpela; pri domácom násilí aj dočasný zákaz vstupu do domu alebo bytu. Návrh musí podľa § 326 CSP opísať rozhodujúce skutočnosti a osvedčiť dôvodnosť a trvanie nároku; podľa § 330 CSP môže súd trvanie opatrenia časovo obmedziť.

Najvyšší súd SR však v rozhodnutí sp. zn. 2Cdo/247/2020 z 28. 4. 2021 upozornil, že samotná existencia spoluvlastníckeho sporu a neschopnosť dohody na neodkladné opatrenie nestačia – také spory sa riešia žalobou podľa § 139 Občianskeho zákonníka alebo zrušením a vyporiadaním spoluvlastníctva. Neodkladné opatrenie je namieste až pri osvedčenej naliehavosti: výmena zámkov, zamedzenie vstupu, odpojenie energií, hroziaca škoda alebo násilie.

Keď striedanie nefunguje: zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva

Časový režim je riešením pre spoluvlastníkov, ktorí chcú vec ďalej spoločne vlastniť. Ak je spoluvlastníctvo dlhodobo nefunkčné, možno ho ukončiť. Podľa § 141 Občianskeho zákonníka sa spoluvlastníci môžu dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a vzájomnom vyporiadaní; pri nehnuteľnosti musí byť dohoda písomná. Ak dohoda nie je možná, spoluvlastníctvo na návrh niektorého spoluvlastníka zruší a vyporiada súd podľa § 142, pričom prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Skúsený advokát vie posúdiť, či je vo vašej situácii výhodnejší časový režim, vyplatenie podielu alebo predaj nehnuteľnosti.

Ako postupovať krok za krokom

1. Zistite právny režim nehnuteľnosti z listu vlastníctva: podielové spoluvlastníctvo (podiely, napr. 1/2), alebo BSM manželov – od toho závisí celá právna stratégia.
2. Pripravte konkrétny návrh režimu užívania: harmonogram (týždne, víkendy, sezóny), odovzdávanie kľúčov, spoločné priestory, platby za energie, údržbu a riešenie havárií.
3. Doručte návrh druhému spoluvlastníkovi preukázateľne (doporučene alebo e-mailom s potvrdením) a určite mu primeranú lehotu na vyjadrenie – bez tohto kroku môže súd žalobu podľa § 139 ods. 2 odmietnuť vecne prejednať.
4. Pokúste sa o dohodu; ak vznikne, uzavrite ju písomne so všetkými podrobnosťami. Pri väčšinovom podiele možno režim prijať rozhodnutím väčšiny podľa § 139 ods. 2.
5. Ak dohoda ani väčšina nie sú možné, podajte žalobu: pri podielovom spoluvlastníctve podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka, pri BSM podľa § 146 ods. 1 Občianskeho zákonníka, s presným a vykonateľným petitom.
6. Ak vás druhý spoluvlastník z nehnuteľnosti vytlačil, uplatnite si súčasne peňažnú náhradu podľa § 137 ods. 1 v spojení s § 123 Občianskeho zákonníka a podložte jej výšku obvyklým nájomným; myslite na trojročné premlčanie.
7. Pri akútnom bránení v užívaní, výmene zámkov alebo násilí navrhnite neodkladné opatrenie podľa § 325 CSP; pri násilí v BSM zvážte návrh na vylúčenie manžela z užívania podľa § 146 ods. 2.
8. Zhromaždite dôkazy: list vlastníctva, komunikáciu o návrhu režimu, doklady o platbách, svedkov a podklady o obvyklom nájomnom.

Často kladené otázky

Môžu si spoluvlastníci rozdeliť užívanie domu po týždňoch?

Áno, striedavé užívanie celej nehnuteľnosti v časových intervaloch je právne prípustný spôsob hospodárenia so spoločnou vecou podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Môže vzniknúť dohodou všetkých spoluvlastníkov, rozhodnutím väčšiny podľa podielov alebo rozhodnutím súdu. Režim treba upraviť podrobne vrátane kľúčov, nákladov a spoločných priestorov.

Čo robiť, keď sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na užívaní nehnuteľnosti?

Na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka rozhodne súd podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Podmienkou je, že pred žalobou reálne prebehol pokus o dohodu alebo rozhodnutie spoluvlastníkov – podľa nálezu Ústavného súdu SR I. ÚS 543/2020 je úplná absencia rozhodovacieho procesu prekážkou súdneho rozhodnutia. Preto najprv doručte druhému spoluvlastníkovi konkrétny písomný návrh režimu.

Mám nárok na peniaze, keď spoluvlastník užíva celý dom sám?

Áno, ak druhý spoluvlastník užíva vec nad rozsah svojho podielu a vy ju v rozsahu podielu užívať nemôžete, patrí vám peňažná náhrada. Nárok vyplýva z § 137 ods. 1 v spojení s § 123 Občianskeho zákonníka a jeho výška sa preukazuje spravidla obvyklým nájomným (rozhodnutia NS SR sp. zn. 6Cdo/184/2010 a 9Cdo/118/2020). Nárok sa premlčuje v trojročnej dobe.

Znamená dlhoročné mlčanie, že som súhlasil s bezplatným užívaním?

Nie. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Cdo/218/2017 dlhodobé výlučné užívanie jedným spoluvlastníkom samo osebe neznamená dohodu o bezodplatnom užívaní. Taká dohoda by musela byť preukázaná ako jasná a zhodná vôľa všetkých spoluvlastníkov. Staršie nároky však môžu byť premlčané, preto konajte včas.

Môže väčšinový spoluvlastník rozhodnúť o užívaní proti vôli menšinového?

Áno, o hospodárení so spoločnou vecou vrátane užívania rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (§ 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Väčšina však nesmie menšinového spoluvlastníka šikanózne vylúčiť z podstaty jeho vlastníckeho práva a vylúčenému spoluvlastníkovi môže patriť peňažná náhrada.

Ako sa rieši užívanie domu manželmi, ktorí majú dom v BSM?

Pri BSM neexistujú podiely, preto sa nepoužije § 139, ale § 144 a § 146 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Veci v BSM užívajú manželia spoločne a pri nezhode rozhodne o režime užívania súd na návrh jedného z manželov. Aj tu môže súd určiť striedanie po týždňoch alebo iný časový režim, ak spoločné užívanie nefunguje.

Čo ak ma manžel alebo spoluvlastník do domu vôbec nepúšťa?

Pri akútnom bránení v užívaní (výmena zámkov, zamedzenie vstupu) možno navrhnúť neodkladné opatrenie podľa § 324 a § 325 CSP; podľa rozhodnutia NS SR sp. zn. 2Cdo/247/2020 však treba osvedčiť skutočnú naliehavosť, nielen nezhodu. Pri násilí medzi manželmi môže súd podľa § 146 ods. 2 Občianskeho zákonníka násilného manžela z užívania domu alebo bytu v BSM úplne vylúčiť.

Čo ak časové striedanie dlhodobo nefunguje?

Riešením je zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva dohodou podľa § 141 alebo súdom podľa § 142 Občianskeho zákonníka, ktorý prihliada na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Po zániku BSM zas platí, že ak sa do troch rokov nevyporiada, nehnuteľnosť sa zo zákona mení na podielové spoluvlastníctvo s rovnakými podielmi (§ 149 Občianskeho zákonníka).

O autorovi

JUDr. Milan Ficek je advokát a zakladateľ advokátskej kancelárie Ficek & Partners. Špecializuje sa na občianske právo, právo nehnuteľností a spoluvlastnícke aj manželské majetkové spory vrátane vyporiadania BSM. Ak riešite spor so spoluvlastníkom o užívanie domu, bytu či chaty, alebo potrebujete pripraviť dohodu o užívaní nehnuteľnosti, kontaktujte advokátsku kanceláriu Ficek & Partners (www.ficek.sk) – právna pomoc advokáta na začiatku sporu často ušetrí roky súdenia.

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?