Užívanie spoločnej nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Ako sa brániť pri sporoch o užívanie nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve?

Podľa § 139 ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník platí, že ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd. V prípade, ak jeden spoluvlastník užíva spoločnú vec nad rámec svojho ideálneho podielu bez uzavretej dohody s ostatnými, dochádza na jeho strane k bezdôvodnému obohateniu, ktorého vydania sa ukrátený spoluvlastník môže domáhať žalobou na súde, ak nedôjde k dobrovoľnému plneniu.

Právny základ

Zákon definuje podiel ako mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. V slovenskom práve ide o tzv. ideálny podiel, čo znamená, že spoluvlastník nevlastní konkrétnu, fyzicky oddelenú časť veci, ale ideálnu časť z celku. O bežnom hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Menšinový spoluvlastník sa tomuto väčšinovému rozhodnutiu musí podrobiť, inak by jeho konanie bolo bez právneho dôvodu.

Podmienky uplatnenia Zásadnú výnimku z princípu majority predstavuje inštitút dôležitej zmeny spoločnej veci podľa § 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka. Ustálená judikatúra Najvyššieho súdu SR sem zaraďuje úkony, ktoré menia podstatu alebo funkciu veci. Ide napríklad o zmenu účelu stavby (prestavba domu na sklad), zmenu podstaty (rozsiahla prístavba) alebo zmenu charakteru pozemku. Pri takýchto úkonoch má prehlasovaný menšinový spoluvlastník právo obrátiť sa na súd, ktorý môže rozhodnutie väčšiny zrušiť alebo nahradiť.

Zároveň platí, že základným právom každého spoluvlastníka je užívať vec v rozsahu svojho podielu. Najvyšší súd SR judikoval, že ak existujúce pomery neumožňujú všetkým realizovať ich právo, tomu, kto vec neužíva, patrí peňažná náhrada z titulu bezdôvodného obohatenia od spoluvlastníka, ktorý vec užíva nad rámec svojho podielu (teda viac ako je jeho podiel).

Procesný postup

Pri uplatňovaní nároku na peňažnú náhradu za užívanie nehnuteľnosti je potrebné postupovať v týchto procesných krokoch:

1. Výzva na vydanie bezdôvodného obohatenia: Zaslanie doporučenej výzvy povinnému. Keďže zákon automaticky neurčuje splatnosť, dlžník sa dostane do omeškania až dňom nasledujúcim po doručení výzvy na plnenie (analogicky podľa § 563 Občianskeho zákonníka).
2. Žaloba na súd: Ak povinný na výzvu nereaguje, je nevyhnutné podať žalobu. Výška nároku sa spravidla odvíja od obvyklého trhového nájomného v danom mieste a čase.

Ak sú vzťahy trvalo narušené, riešením je zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Zákon preferuje dohodu, avšak ak tá nie je možná, rozhodne súd podľa § 142 Občianskeho zákonníka v prísnom poradí:

1. Reálne rozdelenie veci (ak je to technicky možné).
2. Prikázanie jednému spoluvlastníkovi za náhradu (s prihliadnutím na veľkosť podielov a účelné využitie).
3. Nariadenie predaja a rozdelenie výťažku.

Dôsledky porušenia Najväčším rizikom pri pasivite ukráteného spoluvlastníka je premlčanie. Právo na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje v subjektívnej lehote dvoch rokov odo dňa, keď sa oprávnený dozvedel, že k obohateniu došlo a kto sa obohatil (objektívna lehota je tri roky). Pri oneskorenom podaní žaloby a vznesení námietky premlčania súd prizná náhradu maximálne za posledné 2 roky spätne od podania žaloby. Nároky za staršie obdobie sa stávajú nevymožiteľnými.

Aplikačná rovina

V aplikačnej realite často nevznikajú konflikty okamžite, pretože spoluvlastníci fungujú na základe konkludentnej (mlčky uzavretej) dohody. Ak spoluvlastníci dlhodobo a bez námietok užívajú oddelené časti nehnuteľnosti (napr. prízemie a poschodie), súdy takýto stav vyhodnocujú ako fakticky uzavretú dohodu o spôsobe užívania, ktorá je pre strany záväzná až do zmeny pomerov alebo novej dohody.

Odborná poznámka z praxe (Upozornenie na informácie mimo priamej úpravy Občianskeho zákonníka): Je dôležité upozorniť, že finančná náhrada prijatá od iného spoluvlastníka za užívanie podielu (či už ako nájomné alebo bezdôvodné obohatenie) zvyčajne predstavuje zdaniteľný príjem. Tento aspekt vychádza zo všeobecnej daňovej praxe (zákona o dani z príjmov) a pri nepriznaní takéhoto príjmu hrozí riziko sankcií od daňového úradu, najmä ak si platiaci spoluvlastník uplatňuje tieto výdavky vo svojich nákladoch. Odporúča sa preto túto skutočnosť nepodceňovať.

Často kladené otázky (FAQ)

Môže väčšinový spoluvlastník sám rozhodnúť o prenájme spoločnej nehnuteľnosti? Áno, o bežnom hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Bežný prenájom bytu alebo domu sa podľa judikatúry nepovažuje za dôležitú zmenu, ale za bežné hospodárenie. Menšinový spoluvlastník sa musí takémuto rozhodnutiu podrobiť, v opačnom prípade by jeho odporovanie bolo bez právneho dôvodu.

Ako sa môže menšinový spoluvlastník brániť proti rozsiahlej prestavbe domu? Podľa § 139 ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník platí, že ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd. Rozsiahla prístavba, nadstavba alebo likvidácia časti stavby predstavuje zmenu podstaty veci. Súd v takomto prípade preskúma rozhodnutie väčšinového spoluvlastníka a môže ho zrušiť alebo nahradiť.

Aká je premlčacia lehota na podanie žaloby o vydanie bezdôvodného obohatenia za užívanie podielu? Právo na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje v subjektívnej lehote dvoch rokov. Táto lehota začína plynúť dňom, keď sa spoluvlastník dozvie, že k obohateniu došlo a kto sa obohatil. Ak podáte žalobu neskoro a protistrana namietne premlčanie, súd vám prizná náhradu len za posledné 2 roky spätne od podania žaloby.

Je možné zrušiť podielové spoluvlastníctvo proti vôli ostatných spoluvlastníkov? Áno, zákon síce preferuje dohodu, no ak tá nie je možná, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Súd je pri rozhodovaní viazaný prísnym zákonným poradím: najskôr skúma možnosť reálneho rozdelenia veci, následne prikázanie jednému zo spoluvlastníkov za primeranú náhradu a ak nie je možné ani to, nariadi predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku podľa podielov.

JUDr. Milan Ficek, advokát

zdroje:

Občiansky zákonník

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu, je to možné?