Stavba na cudzom pozemku - koho žalovať

Stavba na cudzom pozemku: Kto platí za bezdôvodné obohatenie?

Ak stojí stavba na cudzom pozemku bez právneho dôvodu, bezdôvodné obohatenie na úkor vlastníka pozemku získava a musí vydať výlučne vlastník stavby, nie jej nájomca či iný užívateľ.

K tomuto záveru dospeli súdy na základe skutočnosti, že pozemok je v takomto prípade užívaný už tým, že sa na ňom stavba nachádza, čím sa konzumuje jeho úžitková hodnota. Vzťah z bezdôvodného obohatenia vzniká priamo medzi vlastníkom pozemku a vlastníkom stavby, bez ohľadu na to, či vlastník stavby priestory ďalej prenajíma tretím osobám. Pre úspešné vymoženie nároku je teda kľúčové správne určiť pasívne legitimovanú osobu, ktorou je vlastník nehnuteľnosti spojenej so zemou pevným základom.

Z praxe v našej kancelárii vidím, že vlastníci pozemkov často nesprávne žalujú nájomcov v budovách namiesto vlastníka samotnej budovy, čo vedie k zamietnutiu žaloby a zbytočným trovám.

Princíp "konzumácie" pozemku

Zákon vychádza z logiky, že vlastnícke právo k pozemku je obmedzené existenciou stavby. Ak vlastník stavby nemá k pozemku nájomnú zmluvu ani iný právny titul (napríklad vecné bremeno), obohacuje sa tým, že neplatí náhradu za užívanie cudzej veci.

• Vlastník stavby: Ušetrí prostriedky, ktoré by inak musel vynaložiť na nájom pozemku.
• Vlastník pozemku: Je povinný strpieť stavbu, ale má nárok na finančnú náhradu.

V prípadoch, ktoré riešime, postupujeme tak, že pred podaním žaloby vždy dôkladne analyzujeme historické výpisy z katastra, aby sme presne identifikovali moment prechodu vlastníckeho práva k stavbe a predišli chybám v identifikácii dlžníka.

Prečo nemôže byť žalovaný nájomca?

Aj keď nájomca fakticky užíva priestory v budove, nie je tým, kto sa obohacuje na úkor vlastníka pozemku. Nájomca platí nájomné vlastníkovi budovy na základe nájomnej zmluvy. Ak by vlastník pozemku žaloval nájomcu, súd takúto žalobu zamietne pre nedostatok pasívnej legitimácie.

Súdna prax ustálila, že je právne irelevantné:

• či vlastník stavbu užíva osobne,
• či ju prenajal inému,
• či mu užívanie prináša zisk.

Klientom, ktorých zastupujem v sporoch o vydanie bezdôvodného obohatenia, sa osvedčilo, ak najprv vyzvú vlastníka stavby na mimosúdne vyrovnanie s presným vyčíslením nároku, čím často predídeme zdĺhavému súdnemu konaniu.

Špecifická situácia: Zmena vlastníka v čase

Situácia sa mení v okamihu, keď nájomca alebo iná osoba odkúpi stavbu (alebo jej časť) do svojho vlastníctva. Od momentu nadobudnutia vlastníckeho práva k stavbe prechádza povinnosť vydávať bezdôvodné obohatenie za užívanie pozemku na tohto nového vlastníka.

Ak napríklad nájomca odkúpi priestory, stáva sa pasívne legitimovaným voči vlastníkovi pozemku až odo dňa, kedy sa stal vlastníkom nehnuteľnosti. Do tohto dátumu zodpovedá pôvodný vlastník budovy.

Pri klientoch pripravujeme podklady tak, aby bolo v žalobe presne časovo rozlíšené, kto bol v ktorom období vlastníkom stavby, pretože nepresnosť v dátumoch často vedie k čiastočnému neúspechu v konaní.

FAQ: Najčastejšie otázky o stavbe na cudzom pozemku

Môžem žiadať nájomné od firmy, ktorá má v budove na mojom pozemku kancelárie? Nie, nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia máte výlučne voči vlastníkovi budovy, nie voči jeho nájomcom.

Čo ak je vlastník budovy v konkurze? Aj v prípade konkurzu zostáva vlastník budovy (úpadca) subjektom, na ktorého majetok sa vzťahuje povinnosť vydať obohatenie, pričom konanie môže podliehať špecifickým pravidlám konkurzného práva.

Odkedy môžem žiadať úroky z omeškania pri bezdôvodnom obohatení? Úroky z omeškania je možné žiadať odo dňa splatnosti dlhu, pričom súdy posudzujú premlčacie lehoty a presný moment vzniku nároku pre každé obdobie zvlášť.

Musí byť pozemok pod stavbou zastavaný celý, aby vznikol nárok? Nie, nárok vzniká aj vtedy, ak stavba zaberá len časť pozemku alebo ak ide o spoluvlastnícky podiel k stavbe, ktorý zodpovedá určitej výmere pozemku.

Autor: JUDr. Milan Ficek, advokát

Dobrý deň, chcel by som si u vás dohodnúť konzultáciu. Je to možné?